我国房地产市场发展现状及对策刘华倩（吉林市房地产交易中心，吉林吉林132101）[摘要]近几年来，国家先后出台了一系列调控政策，使偏高的房价、特别是一些大城市过高的房价得到抑制，房屋价格涨幅总体趋缓。
当前，不容乐观，仍需高度关注的问题是一些城市出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象，产品结构存在严重失衡。
我国房地产市场发展的对策是：完善两房政策，加大投入力度,增加经济适用房和廉租房供给；继续整顿房地产市场秩序，打击“捂盘惜售”，增加市场透明度；实行更为严格的差别化住房信贷政策；调整住房供应结构，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应；建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。
[关键词]房地产市场；价格；对策[中图分类号]F293.35[文献标识码]B[收稿日期]2012-10-11一、我国房地产市场发展现状(一)房地产开发投资完成情况2012年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%)，增速比1-8月份回落0.2个百分点。
其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。
(二)商品房销售和待售情况2012年1-9月份，全国商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。
商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点；其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。
(三)宏观经济政策调控状况总体上看，宏观经济政策初步抑制了房价过快上涨，特别是一些大城市过高的房价得到抑制，房屋价格涨幅总体趋缓，显现了宏观调控的初步效果，但是当前形势依然不容乐观。
由于住房需求坚挺、土地成本上升，导致少数城市房价涨幅仍然较高。
此外，大量国际资本流入使长期利率走低，一方面，有可能降低居民利息支付压力，保持房地产市场的有效需求；另一方面，也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加，这些因素将导致房地产价格的上升。
(四)我国房地产供应状况国家统计局最新数据显示，2012年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。
目前全国空置率已达到26％，大大超过国际公认的10％的警戒线。
一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
事实上，空置率直接体现着供需比例，综观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。
一方面是许多城市中新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津；另一方面，是广大中低收入者，望房兴叹。
在一些城市火火红红的房市背后，出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。
如北京，空置的商品住宅主要是价位在每平方米4000元以上的中高档住宅，而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡。
造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。
这就形成了一些大城市房地产的特殊现象，即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。
因此，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。
二、我国房地产市场发展存在的问题(一)房产“泡沫”现象房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。
近年，我国房地产价格持续上升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以大理为代表的西南地区的房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。
据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以第2012年第12期（总第412期）商业经济SHANGYE JINGJINo.12，2012Total No.412[文章编号]1009-6043（2012）12-0014-0214--来最高水平。
而上海、深圳、北京房价分别上涨了110%、100%和80%左右。
从全国的商品房销售数据看，商品房销售面积同比增长了42.1%，而销售额同比增长75.5%，由此可推算房价同比上涨了近1倍。
同时，测算房地产价格增长率与GDP增长率的比值，如果以全国房价上涨25%计算，相对于GDP增速比值为2.8左右，若以一线城市房价上涨80%计算，则到了8左右。
而1990年日本房地产泡沫严重时其比值在3左右，从这个数值可以从侧面反映了我国房地产的泡沫化程度。
(二)开发商“捂盘惜售”现象开发商“捂盘惜售”的现象和严重炒房现象成为了房价过快上涨的主要原因之一。
据统计数据显示，2009年12月份北京开盘均价为21130元/平方米，环比上涨12.2%，其中个别项目环比涨幅超过了32%。
导致这一状况的真实原因是开发商采用捂盘行为，利用价格的杠杆来控制项目的销售速度。
在开发商有意控制销售速度的情况下，新入市项目的销售速度明显放缓，存量房也激增到上年以来的最高位，达到了11万多套。
(三)房地产炒房现象炒房人都认为在现阶段炒房几乎是稳赚不赔的“投资行为”，而且还坚定炒房行为的正确性，加上我国的政府行为、土地制度、税收等方面还不健全，导致房价居高不下。
(四)房价收入比超高当前国际上的房价收入比，发达国家大概在2-5之间，发展中国家大概在4-6之间，而我国的大中城市房价收入比远远超过20。
这也就是说一个普通家庭的20年年收入才能买得起一套住房。
在这个意义上，我国的商品房买卖已经成为了一个富人游戏，普通老百姓已经被排除在商品房消费之外。
三、我国房地产市场发展对策与建议(一)完善两房政策，加大投入力度,增加经济适用房和廉租房供给要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。
廉租房和经济适用房分布上应保证一定片区内必须有一定数量的廉租房和经济适用房，并且尽量分散到所有住宅区中去，尽量靠近公共交通比较便利的地区，以利于工薪阶层上下班和城市空间的合理利用，避免所谓贫民区问题的出现。
(二)继续整顿房地产市场秩序，打击“捂盘惜售”，增加市场透明度政府应加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。
要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。
要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。
要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。
要规定开发商必须一次性公开全部房源，明码标价，增加市场透明度。
要进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准，为严格限制各种名目的炒房和投机性购房提供依据。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房，严格按有关的政策执行。
(四)调整住房供应结构，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应各地要尽快编制和公布住房的建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。
住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。
保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。
城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
(五)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。
要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
[参考文献][1]杨玉珍，文林峰．抑制房价过快上涨宏观调控政策实施效果评价及建议[J].管理世界,2005(6)[2]张国良.政府调控房地产价格措施的有效性分析[J].中国市场,2006(48)[3]黄海军.浅议房地产市场消费需求的调控[J].消费经济,2005,21(2):55-58[4]陈庆.我国房价畸高的原因及对策分析[J].西安财经学院学报,2007，20(4):37-40[责任编辑：王凤娟]刘华倩：我国房地产市场发展现状及对策15--。