市场调研报告案例目录：第一部分：竞争性楼盘和对手盘的调查及分析第二部分：市场供应量分析第三部分：价格及销售率分析第四部分：户型配比分析第五部分: 西区板块优势第六部分：总结第一部分：竞争性楼盘和对手盘的调查及分析项目英伦春天项目地址金明广场西200米路北项目规模、类型及规划设计30幢一期19栋开发商好杰房产户型户型有两房两厅、三房两厅、四房两厅。

面积范围75--160㎡。

均价均价3000元/㎡商铺价格：层差层差150元/㎡左右价格范围整体小区总价范围：22万-----50万，主力总价范围：35万左右。

交房标准毛坯房车库及车位情况社区内停车，总车位1200个景观规划特点低层花园洋房，电梯多层，TOWNHOUSE情景洋房，英伦风情街组成事件营销景观目前状况售楼部简述售楼部装修豪华、明朗，内部洽谈处与沙盘、接待区、休息区样板房简评样板房装修豪华，三期没有样板房。

项目定位客户群定位策代机构代理公司：蓝海地产主打广告语移民英国特殊营销形式开盘前期大量媒体（报纸、电视、户外、车体、杂志等）广告宣传，开盘时期大量广告推广宣传，售楼部现场营销活动组织。

运用事件营销（移民英国）项目销售情况分析工地包装围墙广告喷绘、四周草坪铺设物业管理深圳保利公司，物业费：0.46元/㎡周边环境分析项目优势分析地理位置优越，生活便利。

项目劣势分析结论项目丽阳名郡项目地址宋城路1号项目规模、类型及规划设计规划面积40000平首开住宅18万平方米，由19多层、5栋小高层、一栋商务楼组成。

开发商裕洋房产开发有限公司户型户型有两房两厅、三房两厅、四房两厅。

面积范围93.82--128.57㎡。

均价小户型价格：均价3000元/㎡。

层差价格范围整体小区总价范围：28万-----40万，主力总价范围：28万左右。

交房标准毛坯房，双层防盗门，铝波窗。

车库及车位情况社区内停车及地下停车位景观规划特点低建筑密度，换取较大的公共空间和绿地，景观目前状况景观带未建设，售楼部简述售楼部简约，白色以楼盘主题颜色绿为背景样板房简评无项目定位及卖点现代风格中档社区客户群定位中档客户，区域内人群、开封市人群及临近郊县人群策代机构睿智策划主打广告语现在，未来，此诚可待。

特殊营销形式未作项目销售情况分析暂时未售工地包装无物业管理周边环境分析公务性事业单位较多公路局等项目优势分析7层半带电梯适合老年人居住，紧邻郑汴融城连接宋城路。

项目劣势分析生活不方便，生活，娱乐，运动设施较少结论小区暂未建设，无围墙包装客户量较少，但多层带电梯想来会引起客户的关注。

项目荣勋。

欧陆经典项目地址晋安路金明大道项目规模、类型及规划设计开发商开封荣勋实业有限公司户型户型有两房一厅87-96㎡、两房一厅101-109㎡三房两厅126--136㎡、四房两厅174㎡，均价均价：层差1、2、4楼价格元/㎡3楼元/㎡5楼价格元/㎡6楼元/㎡价格范围整体小区总价范围：万-----万，主力总价范围：万左右。

交房标准毛坯房车库及车位情况社区内停车，总车位多个景观规划特点欧式经典风格，淋漓尽致，小区景观给人感觉无限尊崇，40百分之绿化景观目前状况都已规划建设好。

售楼部简述简约大方，白色衬灰白色更显高贵，置业顾问的专业和冷傲给项目增添了尊崇感样板房简评无项目定位高档社区客户群定位开封高收入人群，及县市高资金人群，还有少量来自郑州的客户策代机构无主打广告语经典一段历史的典藏，花园在脚下生活在上层，新高度新标准成就开封第一空中豪宅。

特殊营销形式开盘前期大量媒体（报纸、电视、户外、车体、杂志等）广告宣传，开盘时期大量广告推广宣传，售楼部现场营销活动组织。

项目销售情况分析销售时间较长，销售率达95%，工地包装围墙涂料广告物业管理物业管理：荣勋物业管理有限公司物业管理费：0.32元/m2周边环境分析银行、医院、市中级法院，等项目优势分析开封西部发展的中心区域，市场前景及升值潜力较大。

欧式经典风格，淋漓尽致，小区景观给人感觉无限尊崇，40百分之绿化，现房销售，景观以交付使用，给让你感觉无限尊崇项目劣势分析户型面积过大，导致大面积别墅销售缓慢。

结论黄金地段快速发展中得到西区商业中心，毗邻千亩的金明池公园，金明广场，规划设计经典执行到位是一座点藏之城，但对开封的消费水平过于高估，导致大面积户型很难销售。

项目宋城雅居项目地址宋城路金明大道项目规模、类型及规划设计宋城雅居，西区核心10万平方最佳纯居住地。

开封首个即将交房的高层社区。

开发商郑州一建置业有限公司户型户型有两房两厅、三房两厅、四房两厅、五房三厅，复式。

面积范围84--143㎡。

均价多层2200 别墅3300 均价2600元/㎡商铺价格：层差价格范围整体小区总价范围：17万-----58万，主力总价范围：30万左右。

交房标准毛坯房车库及车位情况社区内停车，1：1.2景观规划特点欧洲经典风格大门，小区内部人车分流，新中式建筑，娱乐健身设施齐全。

景观目前状况景观正在建设，绿化还未到位售楼部简述外型建造的比较庄重、大气，内部布局不尽合理，装饰效果高贵典雅，与整体小区形象吻合。

销售人员热情专业感觉很好。

样板房简评无项目定位高档社区客户群定位打破区域性，面向整个开封市及郊县的中高收入人群，整体上小区的业主文化素质较高策代机构全程营销：深圳龙腾盛世房地产顾问机构。

主打广告语双电梯观景楼王特殊营销形式开展各种各样的活动，大多以活动营销巡游，报广，短信，电视字幕等项目销售情况分析1期已经销售80%二期热售中工地包装包装隔离效果好，其余周遍围墙形象广告包装的很到位物业管理周边环境分析人气不足，商服设施不能达到小区业主需求，生活暂不方便。

项目优势分析项目优势：紧邻连接郑州大道，节省时间就等于节省金钱，远离闹市区，健身娱乐设施齐全。

售楼部装修及人力资源配合的恰到好处晓，客户满度很高。

随着郑汴融城的加速，升值，居住都不错。

项目劣势分析远离闹市区，造成生活的不便利，结论楼盘处于郑汴融城规划的大道旁边，售楼部的感觉很好，加上售楼员的热情待客，专业服务。

户型设计大面积很少不会造成积压，除生活不够便利外，却是一个不错的盘项目碧丽国都项目地址汉兴路金明西街项目规模、类型及规划设计总占地面积108亩，总建筑面积26万平米，14多栋开发商开封庄园置业有限公司户型均价2380元层差160元价格范围小区总价范围16万---58万/套，主力户型价格范围万/套交房标准毛坯房防火防盗门、内部实木门车库及车位情况50车库，另多个车位景观规划特点景观绿化较多，小品、植被遍布小区。

以水景为主景观目前状况1期建设交房后无景观，只有少部分绿化，售楼部简述过于简单，有种小产权的感觉，销售人员素质一差，无工装，样板房简评没有样板房项目定位中高档社区客户群定位面向整个开封市及临近郊县26—60岁年龄层次大多为私企老板、国企职工、公务员、教师、经理人、艺术家、国企职工、企业高层领导等策代机构无主打广告语百年建筑，和谐人居。

特殊营销形式短信，报广，电视字幕，汴京晚报效果好一点项目销售情况分析工地包装周遍围墙形象广告包装没有到位物业管理周边环境分析周边生活配套较完善，交通便利，成熟大型社区商圈。

项目优势分析开封西部发展的中心区域，市场前景及升值潜力较大。

项目劣势分析售楼部没有建好，销售人员素质较低，1期无任何景观带对入住客户来说不太好。

规划设施能不能实现对客户来说是一个心理疑问。

小区内规划设施齐全3300均价略高结论售楼部及人力资源的差直接影响项目的形象，虽然位置和规划都不错，分析：从销售情况来看，广告营销方法在营销过程中，也起到了不可小嘘的作用，从工程的围墙，到售楼部的感觉，再到户外广告报纸广告等其他的配合，只要做好每一个细节，对销售率来说起到了很大的影响。

在案场的接待中，置业顾问的热情和专业的服务也起到了一定的作用，建议: 1.广告宣传时，散发宣传页是一个不错的传播途径，但是对于一个大盘来讲，如此传播效果并不是太好，建议结合案名使用着带羽翅的天使服女生去发，这样一可以吸引客户，二来也不会降低自身的尊贵大盘的气势。

2.工程围墙建议加高，更新，加高增加神秘感，更新，给每一个客户天翼全新的形象，也代表欣欣向荣的景象。

附客户购房原因调查。

改善居住环境仍是主要购房目的59.36%的市民购房的首要目的是改善自己的居住环境，22.77%的消费者是为了解决居住问题，11.68%的消费者购房为子女买房，而只有4.9的消费者是投资需求，调查结果显示，近六成消费者购房是为了改善居住环境，多数人确实存在住房消费的需求。

此外，有11.68%的消费者给子女买房，而购房纯粹为投资的比例很小，这也基本符合开封房地产现状，购房者购房目的主要以自住需且为主。

但是从2006年的调查结果中，虽然所选改善条件的比例也很高占42%的比例，但除了这个购房目的比例较高，其它目的的比例也高于今年的调查结果，购房目的的多重性显而易见。

2006年以投资为目的的占13%，今年仅占4.9%，下降了8.81个百分点，从总不难看出，受宏观挑空的影响，以投资为目的的购房行为有明显减少。

（如图）为子女, 11.68%投资, 4.90%解决居住问题,24.77%改善居住环境,59.36%通过以上的调查结合各盘的分析，我们可以得出改善居住环境占很大一部分，而居住环境除了远离市中心的吵杂之外还有对生活，娱乐，运动设施的需求，建议：在营销过程中，尽量的体现小区的生活性，运动性，娱乐性，当然还有项目周边的娱乐设施，和生活的便利条件。

供应量分析项目名称地理位置开发规模 项目类型 项目构成占地面积 建筑面积 英伦春天 金明广场西200米路北280亩 一期工程80亩 普通住宅 共30幢一期19栋 丽阳名郡 宋城路1号 40000平 普通住宅 首开住宅18万平方米，由19多层、5栋小高层、一栋商务楼组成豪德天下融城 汴西新区 1000亩综合住宅大型社区集住宅、酒店、商业为一体综合项目。

金明裕花园 金明广场西北角 39100平 普通住宅 21层高层 开元·金池名郡 晋安路西段 1400亩 13万平方米 别墅28栋 别墅、小高层、多层 长城雅苑·蓝郡 宋城路与夷山大道 34.23亩 110万平方米 别墅28栋6栋 2栋小高层郑开·森林半岛郑开大道100亩110万平方米普通住宅 住80万、商业30万碧丽国都 汉兴路西段与金明西街 108亩 18万平方米 普通住宅 18栋小高层 西城明都 汉兴路口东 32亩 近4万平方米 普通住宅 8栋多层 东京银座 金明广场 26亩 32000平方 普通住宅 3栋小高层荣勋·欧陆经典5期 晋安路最西段 27亩 ----- 普通住宅 3栋11+1小高层、1栋9+1小高层住宅 浪漫之都 金明广场南 35亩 ----- 普通住宅 龙城香榭里 金明西街与汉兴路 253亩 21万方 普通住宅 55栋 希尔斯·天翼汉兴路46号26亩13万平方米普通住宅 7栋高层总结：此次针对本项目的自身特点，我们在西区板块上选择了13余个项目做为重点调查对像，从各个项目的开发体量和建筑规模上来看，西区板块及沿线房地产正处在强劲开发的势头上，开发总面积达占整个城区的四分之一，建筑形态也向多样化发展，多层，高层，别墅，呈现出规模模化发展趋势。