房地产开发与经营
2.房地产市场风险 分析
房地产开发投资特点
房地产开发投资：企业以获取期望收益为目的， 将资本投入到房地产开发经营活动中的行为。
以钱博钱
1.投资成本高：资金密集性行业。 2.投资回收期长：受土地投资市场、 综合开发市场、建筑施工市场和房产市场制约。 3.风险大 4.投资收益好：稀缺性、不可替代性。有“保 值、增值“优点。
房地产市场预测案例
然后，召开会议采取集体讨论方式，阐 述各自的预测数据和预测根据，互相考 查依据是否充分并相互修正，最后形成 最终结果。 该公司在具体预测时，与会人员讨论后 形成两种基本结论： （1）明年本公司销售预测量为3000套。 （2）明年本公司销售预测量为2900套。 最后，总经理权衡利弊（通常情况采用 投票方式决定），认为第一类意见适当， 因此决定明年本公司售预测量为3000套。
X-盈亏平衡产量（销量） F-单位固定成本 P-单位产品价格 V-单位可变成本 T-单位产品税金
盈亏平衡点产量(销量)法
成本·销售额
销售额
平衡点
R
A
总成本 盈利
总固定成本
亏损
0
Q
产量（销量）
盈亏平衡分析基本模型图
盈亏平衡分析案例
某房地产企业年固定成本为5000000元，其正在开发 的黄龙小区单位产品可变成本为3700元/㎡，单位产品 价格为6000元/㎡，单位产品销售税金和附加费为300元 /㎡，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为30000㎡， 请计算该房地产企业达到盈亏平衡时的年产量？开发的 黄龙小区是否有利可图？
客观
连贯
类推
系统
预测时间长短
短期预测 中期预测 长期预测
预测对象范围
宏观市场预测 微观市场预测
预测方法性质
定性预测 定量预测
房地产市场预测内容
房地产市场预测是房地产市场营销活动的重要组成部分，是 在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的 知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场未来发展趋势 以及与之有关的营销环境等因素进行分析、预检、估计和判
A-风险很小 B-风险较小 C-风险较大 D-风险极大
经济 性
R-银行同期贷款利率
A-<70%R B-70%R≤K<R C- K<130% R D-K>130% R
可行 性
A-全部落实 B-基本落实 C-不能肯定 D-没有落实
预测量 （套） 3000
3100 2900 2800
3200
主要依据
本公司生产经营的商品 房在市场销售中按正常 幅度增加
本公司商品房位置好， 档次较高，具有较强的 竞争力
真个市场商品房投放量 过大，超过当前需求
政府开发大批解困房， 其他公司采取抵押贷款 方式促销
本公司预售情况较好， 有一批已被订购，且势 头不减
盈亏平衡时的年产量计算公式是： BEPQ＝年固定成本/（单位产品价格-单位产品可变 成本-单位产品销售税金和附加费）
=5000000/（6000-3700-300=2500㎡ 而该房地产企业开发的黄龙小区面积为30000㎡， 远大于2500㎡，是大有利润可赚的。
房地产市场预测原则及分类
客安观全 性
断，从而为房地产企业的营销决策提供依据。
1 国民经济发展趋势预测
2 产品生命周期预测
3
房地产市场需求预测
4
价格预测
5
房地产市场需求量预测
6
市场占有率预测
7 各类房屋供给增长速度预测
房地产市场预测程序
1
2
3
4
5
确定预测对象和目标 收集、整理、分析资料
选定预测方法，建立预测模型
预测目的、预测时间长短、
占有历史统计资料的多少
分析、评价、确定预测值来自及完整度、产品寿命周期阶段
编写房地产市场预测报告
房地产市场预测案例
某房地产公司经理召 集销售人员召开商品 房销售预测会，事先 要求各人员在整理分 析本部门经营的有关 资料基础上，首先各 自独立预测，各自提 出预测值。
预测者 朱经理 马经理 牛经理 杨经理 余经理
房地产市场预测与风险
主讲人：张书红
房地产市场预测与风险
1 房地产市场预测 2 房地产市场风险分析
房地产开发与经营
1.房地产市场预测
房地产市场预测的作用
1
2
3
市场预测是房地 产企业进行经营
决策的前提
市场预测是房地 产经营企业制定 营销策略的依据
市场预测有利 于提高房地产 法开发企业的
竞争力
房地产市场预测原则及分类
房地产投资风险的主要类型
融资、房款 回笼困难
财务 风险
利率 风险
购买力 风险
经营性 风险
社会风险 意外事故
变现 风险
区域性、周期 长、价值高
房地产投资的风险分析
风险
低于期望利润率的事件 发生的可能性。
风险报酬原则
风险越大则报酬越大， 风险越小则报酬越小。
房地产投资风险的盈亏平衡分析
盈亏平衡点 X=F/（P-V-T）