土地使用权出让与土地使用权转让的区别
（二）房地产开发用地取得的方式
建设用地使用权出让应遵循如下原则：
贯彻计划用地原则。 必须履行审批程序。 签订建设用地使用权出让合同。
（二）房地产开发用地取得的方式
• 土地使用权出让方式的内容，具体如表13-1 •所示。
表13-1 土地使用权出让的方式 特征 注重出让土地使用权的经济效益，对竞买者的 开发能力、资质信誉方面的审查控制较薄弱 看重投标人的实际开发能力、企业的业绩及资 信状况，以及与招标人合作的前景等 竞争性较差，在协议的过程中主观随意性较大， 经济效益不高。 类别
（二）房地产开发用地取得的方式
1. 建设用地使用权出让 建设用地使用权出让是指国家将建设用地使用 权（以下简称建设用地使用权）在一定年限内出让 给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地 使用权出让金的行为（见图13-2）。
图13-2 建设用地使用权出让
（二）房地产开发用地取得的方式
• 建设用地使用权出让作为一种法律行为，具 •有法律特征（见图13-3）。
图13-1 “房地产”的理解
关于房地产的国外立法体例 围绕着对房地产概念的不同理解，国外立法对房 产与地产在房地产中的关系进行了不尽相同的定位。 主要表现在两种不同的立法例： 一是一元主义立法例，如德国、英美法。德国民 法认为，土地为不动产，土地的主要成份为定着于土 地上的物。其基本观点是凡物的成份，如不毁损其物 的一部分或另一部分，或变更其物的性质，即不能与 物分离者，不得独立作为权利的标的。二元主义立法 例以法国和日本为代表，认为房产和地产市两个相对 独立成份，二者是平行关系，在登地产开发企业
房地产开发企业应当具有企业法人的资格，在 符合法定条件的情况下，设立房地产开发企业应当 向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理 部门对符合规定条件的，应当予以登记，并发给营 业执照。房地产开发企业的注册资本与投资总额的 比例应当符合国家的有关规定。房地产开发企业分 期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适 应，并按照建设用地使用权出让合同的约定，按期 投入资金，用于项目开发。
第十三章 城市房地产管理法
第一节 城市房地产管理法概述
第二节 房地产开发
第三节 第四节 房地产交易 房地产权属登记
•了解房地产的概念及特点；
•理解房地产开发、房屋租赁、房地产权属登记
•的基本制度；
•掌握房地产开发用地、房地产交易的基本法律
•规则。
一、城市房地产的概念
• “房地产”一词可以在三个层面上加以理解 •（见图13-1）。
（二）房地产开发用地取得的方式
2. 建设用地使用权划拨 建设用地使用权划拨，是指县级以上人民政府 依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后 将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无 偿交付给土地使用者使用行为。 我国严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。 采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土 地用途的规定。 以划拨方式取得建设用地使用权的，除法律、 行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
《房地产法》调整的对象范围是城市规划区国
有土地范围内的房地产。
《房地产法》主要调整房地产开发用地、房地
产开发、房地产交易、房地产管理等方面。
第二节
房地产开发
一、房地产开发用地 二、房地产开发
一、房地产开发用地
（一）房地产开发用地概述 房地产开发，是指在依法取得国有建设 用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建 设的行为。 围绕着开发用地涉及到的主要问题是： 用于房地产开发的土地的范围， 房地产开发用地的用途。
二、房地产开发
（一）房地产开发概述
房地产开发，是指在依法取得国有建设用地使
用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
按照房地产开发的内容，可以分为基础设施建 设和房屋建设。 按照房地产开发的范围不同，可以分为新城区 的开发和旧城区的拆迁改造。
（一）房地产开发概述
• • • 则。 房地产开发应遵循下列原则： 符合城市规划的原则。 坚持经济、社会和环境效益相统一的原
拍卖
招标 协议
（二）房地产开发用地取得的方式
《物权法》规定设立建设用地使用权的，当事 人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同的条款（见图13-4）。
图13-4 建设用地使用权出让合同的条款
•土地使用权出让的年限是多少
• 国务院发布的《城镇国有建设用地使用权出让 和转让暂行条例》规定，建设用地使用权出让最高 年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商 业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 • 《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使 用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用 权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”
图13-3 建设用地使用权的法律特征
所谓土地使用权转让，是指土地使用者将土地 使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。二 者的不同主要体现在两个方面：一是土地使用权出 让法律关系的主体一方是土地所有人，另一方是土 地使用者；而土地使用权转让法律关系中的双方当 事人均为土地使用者。二是土地使用权出让是土地 使用权转让的一个前提，只有当事人依法经过土地 使用权出让程序获得土地使用权，才有土地使用权 转让的可能。
（二）房地产开发企业
• 房地产开发企业的特点，如表13-2所示。
表13-2 房地产开发企业的特点
特点
性质 业务
房地产开发企业
以营利为目的从事房地产开发和经营的企业 可以直接从事房地产开发和经营业务，也可 以通过接受委托代建、集资统建等方法开展 房地产业务 可以采取包括有限责任公司和股份有限公司 在内的多种企业形态。采取公司形式的，还 应当执行《公司法》的有关规定
二、城市房地产法概述
城市房地产法是调整城市房地产开发、 经营和管理过程中发生的经济关系的法律规 范的总称。 1994年7月5日，第八届全国人民代表大 会常委会第八次会议通过《中华人民共和国 城市房地产管理法》，标志着我国的房地产 管理全面步入了法制的轨道。
二、城市房地产法概述
除《房地产法》外，国务院及有关部、委还制 定颁布了一系列房地产方面的法规和规章，初步形 成了较为完备的房地产法律体系。