客服、物业部：物业策划方案。
关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方
开挖及边坡支护
关注风险点

工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表

工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准

设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图

工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部关注变更和 报建图纸
城管大队 执法大队
规划局
开发办
建委基建科
放 线 管 理
预 售 许 可 证
施 工 许 可 证
质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安 全 许 可 定 额 鉴 别 劳 保 统 筹 散 水 押 金
规划局
质 检 委 托
中 标 通 知 书
房 地 产 项 目 一 般 报 批 报 建 流 程
加快项目报批报建进程
八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
房地产项目开发四大核心要素

决策资金
决策项目
决策人力

决策时间
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人、时间！
房地产项目开发决策模型

项目常规五种投资开发模式
– 城市运营投资模式 – 城市运营与大盘结合模式 – 现金流项目开发模式
——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。

工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施
工。

财务部：方案版投资收益（三个指标）。 成本部：方案版成本、施工图预算（根据设计部提供的规划要点进行估 算）。
各部门职责

采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单 位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。
各节点与时间标准
主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）；
开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；
主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成
本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。

采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
目录 一．房地产项目的整体开发流程
二．土地获取节点计划与控制
三．项目定位决策节点计划与控制
四．产品设计节点计划与控制
五．项目报建节点计划与控制
七．施工建设节点计划与控制
房地产项目开发流程与运营管理
讲师：李豪
2014/07/04
目录 一．房地产项目的整体开发流程
二．土地获取节点计划与控制
三．项目定位决策节点计划与控制
四．产品设计节点计划与控制
五．项目报建节点计划与控制
七．施工建设节点计划与控制
八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
房地产项目开发流程（住宅项目）
• 七通一平 • 施工图纸、资料、 材料、设备准备 • 临时用地或临时 占道手续办理 • 施工许可批文及 办理开工手续 • 设计、施工、监 理单位的协调
• 申办《预售证》 • 竣工验收建设 或《销售许可 证》 • 商品房销售 工程规划验收 取得相关证书
• 进行权属登记，
• 办理银行按揭 • 物业移交
方的资源配合（尤其是专业部门）。
目录 一．房地产项目的整体开发流程
工程施工配合、租售配合及入园手续配合
工程条件评估
主体结构施工至 具备预售条件
工程施工至 竣工验收
销售及入伙配合
工程施工配合
销售配合
产品交付管理 入住事务管理
前期成本估算
测算
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
战 略
投资估算
项目运营策划 （含项目计划）
投资目标执行监控 项目计划动态管理
项目后 评估
– 高周转开发模式
– 稀缺资源开发模式

万科：7对眼睛项目决策模型 龙湖：城市地图决策体系
项目定位决策各部门职责

投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。 营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定 价方案、示范区方案）。

设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。
建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；
总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工 图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）；
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房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
企业视角的房地产流程
产品策划
项目论证 营销策划 销售实现 规划设计 施工管理 产品交付 物业服务
客户视角的房地产流程
看楼
比较
决策
签约
等待
收楼
收拾
乔迁
居住
发展商
物业管理
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各节点与时间标准
项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；
项目时间计划管理的工具

房地产开发基本模式：（七阶段、七专业、53个关键活动/节点）
内部立项 项目论证阶段 项目取得 项目策划阶段 项目策划会 方案设计阶段 方案评审会 初设-施工图阶段 主体结构开工 开盘销售 竣工 程管理阶段 销售管理阶段 入伙 产品交付阶段
项 目 发 展 营 销 设 计 工 程 采 购 客 服 成 本
四．产品设计节点计划与控制
五．项目报建节点计划与控制
七．施工建设节点计划与控制
八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
前期策划与设计周期指标
拿地与项目论证时间
设计周期：高层215天；多层180天 大盘（一期多层）305天
论证阶 段
策划阶 段
设计管理阶 段
概念规划
概念规 划草案
大盘至少3个月 至少1～1.5个月
项目计划管理的工具

项目计划管理


项目里程碑管理
项目节点管理 项目供应商管理 招标与合约管理 风险管理
目录 一．房地产项目的整体开发流程
二．土地获取节点计划与控制
三．项目定位决策节点计划与控制
四．产品设计节点计划与控制
五．项目报建节点计划与控制
七．施工建设节点计划与控制
八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
概念设计：大概6周； 详规设计：大概6周； 单体方案：大概12周； 扩初方案：大概6周；


施工图设计：施工标准和结构形式大概10周；
景观设计：大概5-6周； 样板房及会所设计：大概4周
常见的问题： 进度问题：进度难以控制、专业公司难以衔接。 质量问题：评价体系和评价经验的缺失。
设计控制点
概念规 划草案 概念规 划方案
建筑、规划方案 结构、设备 初步方案 产品配置建议 模型研究 部品材料调研 部品材料清单 部品材料定板封样
土建扩初
施工图设计指引
施工图
销售配合资料 产品、技术创新研发 景观概念方案设计 景观方案设计 销售示范区设计 景观施工图设计
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主要设计阶段与周期

市场定位：15天； 概念规划：32天； 成果确认：8天；
实施方案
方案设 计 扩初设 计
施工图
55天(多层) 70天(高层)
概念规划/ 战略规划
大盘180天 中小盘55天
高层/复杂户型多层90天 多层70天
设计前准备：0天； 设计过程： 高层：方案50天+ 扩初35天 多层可省扩初，方案65天； 成果确认：5天；

内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸现场接待； 外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、 城管、质检站、消防等各类工作协调；

合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要 是现场）、

合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作
目录 一．房地产项目的整体开发流程
二．土地获取节点计划与控制
三．项目定位决策节点计划与控制
四．产品设计节点计划与控制
五．项目报建节点计划与控制
七．施工建设节点计划与控制
八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
项目报批报建流程
开发办 计委 规划局 国土资源局 开发办 人防办 墙改办 消防支队 环保局 国 有 土 地 使 用 权 证 基 础 设 施 牌 套 费 人 防 异 地 建 设 费 规划局
设计前准备：0天； 设计过程：多层55天 高层70天； 成果确认：不计时间
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房地产设计管理程序优化
论证阶段
概念规 划草案 拿地节点
策划阶段
方案设计 概念规 划方案 建筑、 规划方案
方案报建
设计管理阶段
扩初设计
结构设计
施工图设计 施工图设计
工程 管理
部品 设计及 定板
扩初设计
建筑平面
设备选型
实施方案设计阶段
房地产企业土地获取主要渠道