核心提示：不动产（房屋）关系到每位公民的切身利益，也是每位公民赖以生存的基础。
今年10月1日正式实施的《中华人民共和国物权法》在这些方面都做了哪些规定？这是每位公民最关注、也最迫切想了解的。
本文拟对不动产的部分规定进行解读，以飨读者。
1.登记生效制度第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
[解读]不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。
购买房屋，要到房屋登记机构登记，房屋才算属于你的。
比如，甲与乙签订了房屋买卖合同，甲把自己的房屋卖给乙。
乙付款后，没有及时登记办理过户手续，甲又把房屋卖给了丁，并将房屋的产权登记在丙的名下。
这时，尽管甲乙之间的合同是有效的，乙也可以要求甲承担违约责任，但房子已经登记在丙的名下就属于丙而不再属于乙。
2.异议登记制度第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
[解读]异议登记制度是为登记异议人设立的一项救济制度，它保全的是物权请求权。
比如，甲乙共同购买某房屋，购买后甲将房屋登记在自己一人名下。
乙发现后作为利害关系人就可以要求登记机关予以更正。
如果甲不同意更正，乙就可以向登记机关申请异议登记。
但是登记机关一旦进行异议登记，乙就要在法定的15天内向法院起诉，逾期异议登记自然失效。
当然，如果乙的异议登记错误，给甲造成了损失，甲也可以要求乙赔偿。
3.预告登记制度第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
[解读]预告登记制度是为了预防在房屋买卖中的“一房二卖”现象，保证登记人的优先购买权。
《物权法》实施以前，出卖人为了获得利益的最大化而不顾诚信“一房二卖”的事件时有发生。
《物权法》实施后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。
一旦进行预告登记，未经购房者的同意，卖房人再出卖该房屋，就不会发生物权转移，这有效避免“一房二卖”现象。
但应当注意的是，预告登记是有时限的，从可以办理不动产登记之日起3个月内购房者不申请登记，那么预告登记就会失效。
4.登记机构的严格责任制度第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
[解读]《物权法》实施以前，有时候会出现登记机关登记错误的情况。
对于登记错误，登记机关是否应当承担责任的问题，争议很大。
《物权法》明确规定了因登记错误给他人造成损害时，登记机关要赔偿。
这里登记机关承担的是赔偿责任而不是补偿责任，而且属于“严格责任”。
也就是说不管登记机关是否有过错，只要登记错误给他人造成了损害，就要赔偿。
当然，登记机关赔偿后可以向造成登记错误的人行使追偿权。
《物权法》的这些规定有效地保护了权利人的合法权益。
5.征收足额补偿制度第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
[解读]拆迁、征地关系到老百姓切身利益，全国各地因此引发不少纠纷，众所周知的重庆历史上“最牛钉子户”亦是拆迁引起的。
为了切实保障被拆迁人利益，《物权法》明确规定拆迁、征地的前提必须是为了“公共利益”需要。
征收集体所有的土地，应当依法“足额”支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；为保障被征收的个人居有定所，《物权法》还规定征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿，并且还要保障被征收人的居住条件。
6.住宅用地自动续期制度第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
[解读]在《物权法》实施以前，我国法律规定住宅用地使用权期限为70年。
至于住宅用地使用权期间届满后如何处理并没有明确规定，这一直是笼罩在许多住宅所有权人心头的一片挥之不去的阴影。
《物权法》实施后，对住宅建设用地使用权期间届满后，如何处理有了明确规定，那就是届满后自动续期，从而在根本上解除了住宅所有权人的担忧。
一、不动产的范围《物权法》没有对不动产进行具体的解释，但在具体规定中明确了不动产主要是三大类，即房地产物权、土地物权、其他自然资源物权。
这三大类不动产物权都涉及到所有权和使用权，所有权与使用权有时是同一的，有时是分开的。
如房屋所有权和承租权、土地所有权和使用权、自然资源的所有权和开采权往往是分开的。
二、不动产物权经依法登记发生效力《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
”这两条规定非常重要，过去规律允许不登记也可以确认的不动产物权，从本法实施后，只有一个原则，即“登记生效，未登记则无效，法律另有规定的除外。
”这一规定不仅适用房地产物权，也适用土地物权和国家批准企业、集体经济组织和私人开采的矿产物权等。
《物权法》只规定了一种不动产物权可以不须登记，即依法属于国家所有的自然资源物权。
但第十五条规定容易引起歧义：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
”这一规定强调了合同双方对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以签订合同为生效条件和生效时间，并特别规定“未办理物权登记不影响合同的效力。
”从字面来看，这一规定与前面的“登记生效”相规定冲突，但实际上二者并不冲突。
因为这一条规定只确认物权设立、变更、转让和消灭的合同有效，并未确认物权有效。
也就是说，当事人可以根据双方的合同约定，要求对方履行有关物权合同约定的设立、变更、转让和消灭等义务，而不能在合同有效期间行使不动产物权的权利。
因为物权依法登记是个根本性原则，“未登记不动产物权则无效，法律另有规定除外。
”假如，甲买了乙的住宅一处，双方签订了合同，并交付了房款，但没有向房产行政机关办理产权登记。
从《合同法》讲，双方的物权买卖行为合法应该受到法律的保护。
但由于没有办理房产产权登记，从物权法律规定来看，房产所有权人仍然是乙。
甲并没有取得乙住宅的物权，假如在此期间，乙方欠有丙的外债发生诉讼纠纷，丙依法申请法院查封了乙的住宅，则甲方对丙的申请法院查封行为就没有对抗权利。
又如，在甲乙双方房屋买卖成交以后，丁要求租赁甲所买受的房产。
依照惯例应该由甲与丁签订租赁合同，但《物权法》的规定，甲没有出租权利，即使甲与丁签订了租赁合同也属于无效合同。
由此可见，《物权法》颁布以后，不动产所有权权利的变更，依法登记是十分重要的。
三、不动产物权的登记机关《物权法》对不动产物权登记机关实行法定原则，即第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
”这一规定非常重要，即由“不动产所在地的登记机关办理”。
《物权法》之所以采取这一规定，是充分考虑了不动产的专属地域性特点。
对不同种类的不动产的登记由哪一个行政机关主管，如何登记由“法律、行政法规规定。
”因为国家分别立有《房地产法》、《土地法》、《矿产资源法》等不同专门法律，国家设立的相应主管行政机关也分别制定了具体的权属登记法规，地方立法机构和政府也分别制定了具体的行政法规，这些法律和行政法规对不动物权如何登记都有具体的程序性规定，所以《物权法》对不动产的物权登记机构只能作出原则性规定，具体的不动产登记机关由其他法律法规确定。
(一)不动产物权登记机关的职责第十二条规定的登记机构应当履行的职责有：1、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;2、就有关登记事项询问申请人;3、如实、及时登记有关事项;4、法律、行政法规规定的其他职责。
5、对不动产有关情况需要进一步证明的，登记机关可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
登记机关的这些职责可以归纳为四项，即审查权属证明和资料;这一项职责的目的是确认不动产权属取得的合法性，明确所有权人。
通过询问调查登记事项;这项职责主要是核实登记事项，确认登记的事实。
必要时勘查现场;这项职责的重要性是对需要登记的不动产进行实际核对，通过勘测、勘验等技术手段确认不动产权属内容。
如实登记有关事项的职责是将必须登记的内容以法定形式予以确立，凡行政登记机关已经登记的不动产内容，将作为该不动产依法设立的主要依据而长期发挥作用。
(二)不动产物权登记机关的禁止行为根据第十三条和二十二条规定，登记机关的禁止性登记行为有：1、登记机构不得要求对不动产进行评估。
目前我国对不动产评估采取的是中介机构服务性评估。
即不动产所有权人只要向登记机构提供的评估结果是合法评估机构出具的，就应该作为登记的依据进行登记，而不能要求当事人进行二次评估。
目前有一些房地产登记机关强制登记申请人进行评估的做法是行政违法行为，应该予以制止。
2、登记机构不得以年检等名义进行重复登记，因为行政登记属于收费登记业务，而有些地方的不动产行政登记机构为了增加收入，经常以年检名义对不动产进行重复登记。
《物权法》颁布之后，如果行政机构以年检为名进行的以收费为目的的重复登记，将是行政违法行为，当事人有权通过行政诉讼撤消行政机构的违法重复登记。
3、登记机构不得超出登记职责范围的其他行为是指国家行政主管机关制定的不动产登记的内容和范围及相应的程序，各类不动产行政登记机构都必须遵循相应的行政登记法规。