商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿
在法院民事审判中，涉及房地产纠纷的案件非凡是商品房买卖合同纠纷案件不仅案件
的件数增加较快，而且也呈现了较高的增长率，而中华人民共和国最高人民法院于二00
三的四月二十八日下发了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干
问题的解释》(下称“司法解释”)，该司法解释第八条、第九条中，把“惩罚性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来，另外在该《司法解释》第十四条也对该惩罚
性赔偿作出了规定。对出卖人严重违反老实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈
等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
乙方：（签章）____________________
法定代表人：（签章）______________
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帐号：____________________________
签约时间：________________________
该惩罚性赔偿的规定为人民法院审理商品房买卖合同及保护购房人的合法权益提供了
有力的保障，下面笔者对惩罚性赔偿的一些具体情况条件简要进行阐述。
一、适用惩罚性赔偿的具体情形。根据《解释》的规定，适用上述惩罚性赔偿原则的
具体情形有五种：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证实的事实或者提供虚假商品房预售许可证实;
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人
根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应
予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同
中关于本金、利息等约定内容的除外。
(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
我与乙方签订了一份房屋转让协议,房屋及地基范围是按乙方现有土地使用证及房屋
产权证书的范围,并且以现有四周墙脚为界.(注:范围刚好是房屋的范围)但我按合同交付
房款后,乙方突然提出其房屋与旁边的税务所中间的一半过道不在合同范围内,仍归他所有.如果我想要还得另加钱.否则归他所用.我想问:那一半过道是依附在房屋上归我所有,还是
不在合同范围内,如归他那他是否有权在依附房屋建房?如双方解除合同,他是否应向我赔
偿损失,怎么赔?有无精神赔偿?
(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
二、惩罚性赔偿的条件通过以上规定的情形，还可以得出以惩罚性原则适用需满足以
下的条件：
(一)只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适
用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。
(二)只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种
情形中，前两种情形属于恶意违约行为。
根据合同法的规定，以及目前我国的司法实践，构成违约责任必须同时具备以下四个
条件：
第一，行为，也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定
的行为，这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行
为发生的前提是，当事人之间已经存在着合同关系。假如合同关系并不存在，则不发生违
约行为。
对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商
确定。中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在
空格部位打×，以示删除。
第二，过错，即违约一方当事人主观上有过错，这也是违约责任的主观要件。当事人
违约可能有各种原因，如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约，当事人不能承担
违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此，违约当事人要承担违约责任，
主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下，过错的大小是其承担违约责任大小的依据。
第三，损害事实，损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只要有违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，
其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害
及损害的大小;而在需要支付赔偿金的情况下，则必须考虑当事人所受到的实际损害。
第四，因果关系，
即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违
约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务。违
约行为造成的损害包括直接损害和间接损害，对这两种损害违约人应赔偿。在此之外，应
该注重的是恶意违约的规定，而《司法解释》上述二种情形的规定则是规定的恶意违约的
具体规定。后三种属于“欺诈行为”。欺诈，一般是指以使他人发生错误为目的的故意行为。在欺诈中，为了使他人了生错误，一般要作所谓不正确说明和陈述，它主要指的是一
方当事人在订立合同之前，为了吸引对方订立合同而对重要事实所作的一种不真实的陈述，从而使对方产生误解并遭受损害的行为。它主要分为两种类型：一种叫做非故意的不正确
说明，假如作出不正确说明的人是出于老实地相信真有其事而作的，那就属于非故意的不
正确说明;一种叫做欺骗性的不正确说明。欺诈应被告称为“欺骗性的不正确说明”。假
如作出不正确说明的人并非出于老实地相信有其事而作，则属于欺骗性的不正确说明。高
院司法解释所说明的后三种情形则指的是欺骗性的不正确的说明，也就是欺诈。《司法解释》中指明的后三种情形与《消法》第四十九条的规定有相似之处，但却是不同的。
首先，《消法》中所称的“欺诈行为”是泛指的;而本《解释》中的欺诈是有特定范
围的，即“故意隐瞒”某些特定的事实。另外，赔偿的标准也不一样，《消法》规定的是
确定的，是“购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”;而本解释中规定的是“可以
请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
三、对于误差比超过3%的也符合惩罚性赔偿的条件。《司法解释》的第十四条作了明确的规定：假如双方在合同中有明确约定，则按合同规定办，如没有约定或约定不明确的，则按误差的3%为界，分别作不同处理：
第一条房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为________平方米（包括：套
内建筑面积________平方米，分摊的共有共用建筑面积________平方米）。共有共用部位
详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。
甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的土地使用权转让给乙方，土地使用
面积（含分摊的共有共用面积）为__________平方米，该土地使用面积为甲方暂测面积，
房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。土地使用期限自房屋产权过户之日起至_____年
_____月_____日止。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题
的解答〉》。
一般约定违约金数额旨在防止出现违约情形之发生，在司法实践中，法院一般对于违
约金采当事人意思自治原则，不会主动对违约金数额进行调整。然而违约方一般会以实际