岳阳市城陵矶分区规划说明书岳阳市规划信息中心二00五年十月目录一、现状概述二、发展条件分析三、规划原则四、规划目标（一）分区性质（二）分区规模五、规划布局（一）规划结构（二）用地布局规划1、工业用地2、居住用地3、公共设施用地4、仓库用地六、建筑容量规划七、对外交通运输用地规划（一）港口（二）铁路（三）公路八、道路交通规划九、绿地系统规划十、基础设施规划（一）给水规划（二）排水规划（三）电力、电讯规划十一、规划控制指标十二、实施规划的建议十三、附表《岳阳市城陵矶分区用地平衡表》一、现状概述城陵矶分区位于岳阳市中心城区的东北部，西临洞庭湖，东至芭蕉湖，南至京广铁路，北与松阳湖场部接壤，区域总用地面积约为22.6平方公里（其中水域及其它用地面积3.5平方公里），2004年底总人口为4.5万人，其中户籍人口3.3万人，外来人口1.2万人。

人口主要分布在几个大企业的生活区。

规划区地势东南高、西北低，大部分为低丘陵坡地，部分为河漫滩地，高程在24~66米（黄海高程）之间，最大高差为42米，其中坡度0~5%的平缓用地约占规划用地的78%，5~15%的缓坡地占17%，15~25%的坡地约占4%，坡度大于25%不适宜工业、住宅建设的用地约占1%，低丘地土层为黄土，易于平整，工程地质条件较好，地基承载力一般为15~25t/m2。

城陵矶汛期最高水位（1998年8月）为35.94米，北部松阳湖河漫地高程在24~28米之间，沿湖地带高程亦在34米以下，易受洪涝，沿江湖已修筑有坚固而规整的防洪大堤，大堤堤顶标高为35.5m~36.30m，防洪设计标准为100年一遇，其余大部分丘地地势较高，不受洪水影响。

北部华能电厂有贯穿本区南北的高压走廊，走廊控制宽度约300米，面积约为135公顷。

分区现状主要功能是港口、仓储和工业。

城陵矶港是湖南省对外贸易港口，也是长江水陆联运港口，现有中型水陆联运机械化码头10座，核定通过能力为货运280万吨/年（其中集中箱5.2万TEU，钢材、件杂73.4万t，散货158万t，油品6万t），客运130万人次/年。

现有大中型工业企业14家，全区工业用地占建成区总用地的39.5%。

分区用地布局的现状特征是：西北沿洞庭湖与长江交汇处岸线成为港口及港口后方作业区，北部集中有华能电厂、造纸厂等工业企业，仓储较多集中布置在洞庭湖东岸和铁路专用线以西，生活区比较集中的有电厂和造纸厂以南，以及上、下街两侧的小区，其余比较分散，且多为村民住宅用地。

主要的问题是：①分区特色及其所承载的区域性功能不明显，布局比较分散、零乱，土地利用率低，宝贵的岸线资源没有得到充分的利用，为大工业、大物流的发展没有储备发展空间。

②基础设施薄弱，缺乏便捷、安全、快速的现代化交通支撑体系，严重制约港口物流功能的进一步发挥。

③配套设施不全。

特别是服务于港口的配套设施处于严重“拖后腿一族”，不利于城港联动、拓城活港的城市发展战略的实施。

④生态环境质量恶化，缺乏多层次、多功能的生态环境体系，城市可持续发展能力得不到后续保障。

二、发展条件分析1、优越的地理环境城陵矶分区地处长江中游南岸，长江与洞庭湖交汇处，素有“湖南咽喉，湘北门户”之称，陆路依托分区主干道通海路等与107国道、京珠高速公路相联，并与建设中的随岳高速公路、规划中的常岳高速公路有便捷的联系，加之港口铁路专用线与京广大动脉相连，待武广客运高速铁路专线建成后，可大大增强现有京广铁路的货运能力，为港区的集疏运创造更加有利的条件，也为城陵矶地区港城联动奠定了水、公、铁便捷的综合运输网络。

2、建港条件良好综合运输网初具规模，有利于发展以港口为依托的运输量较大的基础工业和外向型加工工业。

城陵矶地区的西部及西北濒临洞庭湖和长江，现有岸线长7.2公里，前沿水深枯水期为3~9米，1500~3000吨级船舶可常年停泊作业；江面宽阔，枯水期850米；河道稳定，深泓近岸，岸坡稳定，可常年进7500~15000吨级船队，陆域高程适宜，后方陆域宽阔，加之，后方集疏运系统已基本形成，可将建设成省际外贸口岸和对外开放的水上门户。

3、建设用地条件好，为招商外资创造了较好的投资环境城陵矶地区已初步形成具有一定吸引力的投资环境。

区内水资源丰富，江水、湖水取之不尽，用地条件优良，19.1平方公里的规划用地中大部分地势较为平坦，且地质基础条件好，适宜于工程建设，且华能电厂为本地区的建设提供充裕的电力热力。

周围秀丽的自然、人文景观，无疑将会提高本区招商引资的吸引力。

自身较优的自然、经济、社会条件为本地区的发展与繁荣提供了重要的载体与可持续发展的平台。

1、主从原则城陵矶分区规划在服从于城市总体规划的基础上，结合本区实际，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施分布、城市基础设施的配置等方面作进一步的安排，并对总体规划中的某些部分及时提出反馈，加以修改与补充，以弥补城市总体规划难以指导建设的不足。

2、弹性原则在市场经济体制下，为体现政府在资源整合的宏观调控作用，维护分区规划的严肃性和延续性，规划在指标体系、分区发展、开发时序以及局部地段的用地选择等方面留有余地，富于弹性，为强势项目储备一定的发展空间，以适应城市发展的多种可能性。

3、特色原则为充分发挥本地区的区位优势，适应外向型经济、集约型发展的总态势，本地区在盘整盘活现有土地存量基础上，优先布局港口、工业等相关行业用地，把生活居住用地控制在一定范围，凸现省际开放口岸和外贸工业特色。

4、可持续发展原则建立安全、快捷的综合交通运输支撑体系，设置齐全的配套服务设施，构筑多功能和谐共生的绿化网络化生态环境体系，促进港城联动且可持续发展。

（一）分区性质根据城市总体规划和城陵矶地区的发展，该分区性质确定为：湖南省对外贸易开放口岸，逐步建设成为以港口为纽带，集大工业与大物流于一体的现代化城区。

（二）分区规模根据环境容量及发展条件分析，分区人口规模采用劳动平衡法和环境容量法两种方法进行预测。

①环境容量法：城陵矶分区生活居住平均层数控制在3~6层之间，容积率基本控制在0.8~1.8之间，人口密度控制在350~450人/ha，则城陵矶分区内人口容量为10万人左右。

②劳动平衡法：根据不同企业的土地集约性的高低确定每个就业人口所需用地，从而得出就业岗位数，北部工业区取人均100平方米用地，南部工业区按各片区的工业性质分别取60~80平方米/人，港口仓储区取人均300平方米/人，估算结果可提供就业岗位数为5.0万个。

第三产业岗位数为50平方米/人，计1.7万个，农业人口4500人就地消化、被抚养人口为3.6万人，流动人口1万人，则分区内总人口预测为12万人。

通过以上两种方法综合预测，分区常住人口控制规模至2015年为12.0万人，城市建设用地规模为19.1km2。

五、规划布局（一）规划结构结合本区现状布局、用地条件及发展设想，规划形成相对独立的“一带、六区、一中心”的布局结构，即为：1、港口作业带：由城陵矶港、松阳湖港和后方作业共同组成沿江港口作用带。

2、西北部保税、仓储区：在松阳湖港陆域布置保税仓库、堆场及物流中心，并配套设置海关、商检、海事等服务于港口的相关设施。

3、北部工业区：以华能电厂、造纸厂等现有工业为基础，重点发展耗水、耗能、大运量工业，共同组成北部工业区。

4、南部工业区：集中发展出口型大型加工工业。

5、西部仓储区：以铁路专用线为界，西至洞庭湖东岸线，以冷库、粮库、棉麻仓库等企业共同组成西部仓储区。

6、中部生活区：位于铁路专用线与高压走廊之间，沿城陵矶路、由华能电厂、造纸厂生活区构成城陵矶地区中部生活区。

7、东部芭蕉湖景区：由芭蕉湖水系及其周围自然山体建设成为集休闲、度假、水上娱乐于一体的景区。

8、商贸服务中心：沿通海路和城陵矶路设置服务于港口及该地区的商贸金融设施。

各功能区相对独立，突出主要功能，相应配套发展，各片区之间既自然分隔，又彼此紧密联系，共构一个功能分区明确、交通组织合理、基础设施完善、生活—工作相对平衡的现代港城区。

（二）用地布局规划1、工业用地工业项目主要在北部工业区和南部工业区二大片布置。

北部工业区现有工业基础好，造纸厂、华能电厂已具一定规模，规划以现有工业为基础，相应向北依托松阳湖农场拓展，长江路以东，芭蕉湖以北，根据城市总体规划，作为港口后备工业发展区，重点发展耗水、耗能、大运量等大型工业，并附设仓储、管理等配套设施用地，力求使之形成一个完整的工业区。

南部工业区主要以无污染、用水量相对较小的外向型大型加工工业。

南部工业区在起步阶段，不宜把摊子铺的过大，应建设一片、受益一片，逐步扩大。

同时，随着投资环境的改善，要逐步提高引进项目的门槛，提高工业素质，逐步由劳动密集型的企业向资金密集型和技术密集型过渡。

2、居住用地居住用地布局应尽可能相对集中，以便于集中布置各类公共服务设施，提高社会化服务水平。

为体现土地经济规律，合理利用本区有限的土地资源和风景资源，在用地等级较高的地段以布置高层、多层的住宅为主，在自然景观条件好的地段以布置高级住宅为主，以满足多层次、不同收入阶层的需求、居住建筑标准与住宅用地控制指标，严格按照《岳阳市城市规划管理技术规定》实行。

3、公共设施用地规划目前城陵矶地区公共服务设施远不能满足港城经济发展需要，公共设施规划的目的就是建立一个多层次、多标准、综合配套的适应港城经济发展需要的公共服务设施系统。

其规划原则是：①在满足各系统设施完善配套的前提下，强调非营利性的服务型设施规划，并采取用地控制与建设指标控制两方面保证各类非营利性服务设施的建设需求。

把部分与居住生活密切相关公益设施定为规定性建设项目，要求在开发过程中同步建设。

②根据城市总体规划和分区规划的布局要求，强调港口服务设施的配套，在城陵矶和松阳湖港前区集中布置海关、商检、海事、检疫等配套设施，形成具有一定规模，服务港口且能映印港城特色风貌的综合性、多功能中心区。

③保留弹性，留有余地。

随着改革开放的深入，市场经济对社会资源的调控作用越来越大，对于在分区规划中不宜于确定具体建设地点的规定性的配套建设项目，只提出具体的规划建设指标，按片区、小区、居住组团三种级别配套，同时，在公共设施规划中留有一定比例的综合用地，为今后各种不可预见的公共设施项目的发展留有一定的余地。

区级公共服务设施主要分三处布置，在城陵矶路与通海路相交汇地段设置区级商贸中心，内设为全区服务的金融贸易、邮电通信、文化娱乐、商业服务等设施，而在城陵矶港与松阳湖港，港前区分设置有服务于港口的海关、海事、边检、商检等口岸管理机构设施。

中、小学、幼儿园、托儿所等教育设施的服务人口按规划的常住人口12.0万人计算。

根据居民分布及其合理服务半径进行布置，规划中对与居民日常生活关系密切的储蓄所、邮政所、液化气站以及垃圾转运站、公共厕所等提出了配建指标，在住宅建设中必须同步配套建设。