2010年温州房地产业发展报告主要观点1、2010年温州市区房地产市场受国家宏观调控政策的影响较大，呈现出“量缩价升”的特征。

2010年温州市区房地产市场成交量受国家宏观调控政策影响较大，从全年商品房成交面积和金额来看，商品房成交面积和金额集中在上半年度，自3月份起成交有所回落，4月份受到宏观调控政策影响，成交进一步下滑，直至下半年成交量一直在低点徘徊。

从市区商品房成交价格来看，2010年温州市区新建商品房价格高位震荡，全年有5、6、9和12四个月成交均价超过3万元/平方米，分别达到35592元/平方米、33058元/平方米、33287元/平方米和32536元/平方米。

全年商品房成交均价为25306元/平方米，与2009年的21763元/平方米相比，同比上涨16.3%，房价未因政策影响而有松动迹象。

2、与2009年相比，土地市场供应集中，拉开了全国化序幕。

2010年温州市区土地总出让面积达925亩（包括商住和纯住宅用地），与2006年的最高值基本持平，其中，住宅用地土地交易面积达33万平方米，相比2009年的14.9万平方米，增加了一倍多。

特别需要注意的是2010年温州市土地市场改变了以往温州市房地产开发公司一统天下的局面，万科、绿城和万达等国内著名房地产龙头公司纷纷进军温州，揭开了温州房地产市场开发的全国化序幕。

3、房价收入比、房价房租比和房租收入比处于全省最高水平，城市居民购房压力较大。

根据2010年12月份温州市区一、二手房的数据测算，得出温州市区的房价收入比、房价房租比和房租收入比分别为30.2、770和31，城市居民购房压力较大。

与浙江省其他11个城市市区相比，温州市区的房价处于一个较高水平，考虑到经济水平的发展地位，温州市区房价相对于收入水平的比例过高，已经超出了当地经济水平可支持的程度，这一现象折射出温州房地产市场发展还需政府予以规范指导。

4、2000-2009年间，温州市房地产业发展与城市经济发展基本协调。

从2000-2009房地产投资与城市经济、房地产市场与居民消费、房地产价格与城市经济等三个方面的经济数据比较来看，温州市房地产市场与城市经济发展基本协调，温州房地产市场投资规模适度，拉动了地区经济的发展，房地产消费增幅快于零售消费品增幅，房价涨幅快于城市经济的扩张速度。

目 录主要观点 (I)一、2000-2009年温州市房地产业发展概况 (1)1．房地产投资与城市经济：房地产投资适度，拉动地区经济发展 (1)2．房地产市场与居民消费：房地产消费增幅大于零售消费品增幅 (3)3．房地产价格与城市经济：房价涨幅快于城市经济扩张速度 (3)二、2010年温州房地产交易情况分析 (5)（一）一手房市场分析：量缩价涨 (6)1．房地产新政冲击，商品房销售量萎缩 (6)2．销售价格呈上涨趋势，增长幅度较大 (7)（二）二手房市场分析：量缩价稳 (8)1．二手房政策效应明显，商品房销售量下降 (8)2．二手房价格受政策影响较小，均价变化不大 (9)（三）土地市场分析：供应增大 (10)三、2010年温州房地产运行指标分析 (11)（一）样本分布情况分析 (11)（二）样本数据分析 (12)1．市区二手房挂牌样本分析 (12)2．市区租赁房样本分析 (13)（三）房价房租比：位列全省前茅 (13)（四）房租收入比：全省最高水平 (15)（五）房价收入比：高于正常水平 (16)资料来源与参考文献 (18)一、2000-2009年温州市房地产业发展概况近10年温州市房地产行业与城市经济发展数据显示，温州市房地产市场与城市经济发展基本协调。

温州房地产市场投资规模适度，拉动了地区经济的发展，房地产消费增幅快于零售消费品增幅，房价涨幅快于城市经济的扩张速度。

1．房地产投资与城市经济：房地产投资适度，拉动地区经济发展房地产业投资与城市经济间存在一定的关联性和带动性。

房地产开发投资额占地区生产总值（GDP）的比重和房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重，是衡量或比较该地区房地产投资规模是否合理、与地区经济发展是否相适应的重要指标。

1）房地产投资占GDP的比重房地产投资占地区生产总值的比重反映了房地产投资与城市经济的协调关系，可以用于判断是否出现投资过热和市场泡沫。

根据国内外学者研究，认为“房地产投资占GDP比重在15%以内是合理的，在15%以上说明市场有轻微的泡沫现象。

”1通过比较分析可以发现，自2001至2009年，温州地区生产总值（GDP）与房地产开发投资完成额的运行走势总体上是一致的（见图1.1），2001 年房地产投资为88亿元，到了2009年达到了253亿元，年均增长12.45%；地区生产总值2001年为924亿元，到2009年达到2528亿元，年均增长11.83%。

房地产投资占地区生产总值基本稳定在10％左右，分年度来看，2003年最高，达到了11.14%， 2001年最低，只有9.52%，但都低于15%，这说明温州市房地产业与城市经济发展基本协调。

温州市适度的房地产投资有利于拉动经济的增长，经济结构基本保持平衡，有利于整个地区经济的协调发展。

1樊文兴，任超群，《长三角地区重点城市房地产市场比较研究》，经济科学出版社，第41页。

图1.1 2001-2009年温州市房地产投资占GDP的比重数据来源：温州统计年鉴2）房地产投资占固定资产的比重房地产投资占全社会固定资产投资比重是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。

在发达国家，房地产投资一般占全社会固定资产投资的20-30%。

“房地产占全社会固定资产投资额的30%以内时正常的，超过30%说明该区域有泡沫现象。

”2通过比较分析2001至2009年温州市房地产开发投资完成额与全社会固定资产投资额的运行走势，可以发现，两者大体的变化趋势一致，且房地产占全社会固定资产投资的比例基本处于25-30%之间，除2003年和2009年略超过30%外，其他年份都在30％以内，这说明温州市房地产行业投资处于合理范围，未出现明显的过度投资现象。

2樊文兴，任超群，《长三角地区重点城市房地产市场比较研究》，经济科学出版社，第41页。

数据来源：温州统计年鉴2．房地产市场与居民消费：房地产消费增幅大于零售消费品增幅房屋销售额增长率与零售消费品增长率的比值是衡量居民住房消费与其他消费协调程度的指标。

零售消费品增长率反映了居民生活水平的改善情况，居民居住水平的改善与居民生活水平的改善应该平衡。

比较两个数据可以发现，温州市零售消费品增长率走势平稳，居民生活水平持续稳定地提高，但温州市商品房销售额波动幅度较大，且平均增幅显著大于居民生活水平的增幅。

从具体年份来看，两者比值在2001年、2003年和2009年都出现了较高的峰值，分别达到5.2、8.2和10.7，房屋销售额增长率远高于零售消费品增长率。

图1.3 房屋销售额增长率与零售消费品增长率数据来源：2002-2010年金华市统计年鉴3．房地产价格与城市经济：房价涨幅快于城市经济扩张速度将商品房价格增长率与人均GDP增长率相比，可以看出房价增长与城市经济增长的协调性，测量房地产行业相对城市经济的扩张速度。

比较两个数据可以发现，温州市商品房均价涨幅与人均GDP增幅存在一定程度的失衡，两者的变化走势在房地产不同的发展时期出现不一致，商品房销售价格增幅远高于人均GDP的增长幅度。

从2001-2009年商品房销售均价增速与人均GDP增速的比值来看，除2003和2003年两年的比值小于1外，其他年份都大于1，特别是2009年，两者的比值达到16.5。

主要原因是受2009年救市政策的影响，流动性过剩，使得商品房价格增长过快，而人均GDP增幅放缓，从而使得两者差距急剧扩大。

图1.4 商品房均价增幅与人均GDP增幅数据来源：2001-2010年金华市统计年鉴从历年商品房销售面积来看，温州市商品房销售面积基本上处于一个平稳发展阶段，除2008年受金融危机影响销售面积减少外，2003年到2009年商品房销售面积基本上保持在每年300万平方米左右，而商品房销售收入却基本保持在3年翻一番得水平，这表明温州商品房价格增长较快。

图1.5 2000-2009年温州市商品房销售面积及销售金额数据来源：温州统计年鉴二、2010年温州房地产交易情况分析2010年是当之无愧的房地产业“政策年”，宏观调控政策出台之密集，调控力度之大，涉及范围之广，皆为近几年之最。

整个2010年期间，密集出台了一系列严厉的宏观调控政策，其中以1月10日、4月17日和9月29日出台的三次宏观调控政策影响最为广泛、效果最为明显。

1月10日出台了被称作“国十一条”的政策，要求二套房贷不低于40%；随后，国务院及其有关部委在4月15日、16日、17日和19日连续出台了4项调控政策，对二套及以上的住房贷款进行限制，进一步加大了对房地产市场的控制力度；而9月29日，七部委“国五条”的出台，“限购令”开始向更多城市推行。

12月29日，住房和城乡建设部在北京召开年终工作会议，明确表示2011年要“继续坚定不移地加强房地产市场调控”。

就温州市房地产市场形势的变化来看，2010年初，温州市房地产市场延续了2009年火爆局面；4月17日“新国十条”出台之后，市场形势进入“降温”阶段，特别是二手房市场主要靠刚性需求支撑；经过8月份市场供需双方“试探性”的回暖之后，终于迎来了楼市的“金九银十”；9月29日七部委“国五条”出台，“限购令”再度升级，温州市房地产市场开始揣测“限购令”是否会波及，市场进入观望阶段。

总体来看，2010年温州市房地产市到温州的房地产市场33参考房地产管理处的市场分析。

场也出现了“跌宕起伏”的局势。

（一）一手房市场分析：量缩价涨1．房地产新政冲击，商品房销售量萎缩2010国家和地方政府出台的一系列宏观调控政策，较之前的宏观调控可操作性更强、调控对象更精准，政策调控效果立竿见影。

从温州市区商品房成交面积来看，2010年温州市区商品房主要成交活跃期集中在上半年度，1、2月份由于受2009年房地产大好形势影响和温州市“春节效应”，单月成交量达到全年最高，自3月份开始，商品房成交面积开始回落，4月份受到宏观调控政策影响，成交量进一步下滑，6月份达到低谷， 7、8、9三月成交量逐渐上升，但自9月29日七部委“国五条”后，从11月份开始，成交量再次逐步萎缩，11、12两月的成交面积分别只有3600平方米和3800平方米（见图2.1）。

图2.1 2010年温州市区新建商品房成交面积注：市区数据不包括经济开发区；数据来源：温州房协从全年商品房成交金额来看，与成交面积呈现类似的情况。

商品房成交金额集中在上半年度，自3月份起成交有所回落，4月份受到宏观调控政策影响，成交进一步下滑，直至下半年成交量一直在低点徘徊（见图2.2）。