2008年5月
——
物业类 型
洋房：6500 TH：8600-12000 高层：42004500
洋房、TH、高 层
洋房、TH 、高层
配套展 商业街/会所/休
示
闲广场/局部园林
幼儿园/学校
小学
3期
2期 1期
项目目标：08年回收8-9个亿，按一期价格试算，即
别墅、洋房售完，高层销售90%
洋房
产品 （A 区+B 区）
金融压力后，供应调控压力将带来市场的进一步波 动。
上海参照：两轮波动—金融与供应的诱因联动
金融政策消化期导致供应积累， 市场规律主导下的波及式下跌
第1次下跌 金融政策间接影响需求端 客户由观望到看跌，价格/成 交量双向探底，5个月后政策 基本消化
第2次下跌 结构调整影响供应端 前期销售停止引发供应积累 ，供大于求，价格再度探底
说07年房地产宏观调控是“金 融政策年”
2008年，建设部提出，落实党的十七大提出的“住有所居”的目 标，从０８年目前已经出台的新调控政策来看，闲置土地的清
理、土地供应后续的住宅供应、政策房供应力度大……
——可以预见，08年房地产宏观调控 的变化，类似“供应调控”
从政策波动逐渐到供应波动，08年将是动荡的一 年，市场变数因素仍然较大。
➢ 规划：金星大道—“西长沙 大动脉”，连接长沙与望城 ，将被打造成为河西的“芙 蓉路”。
常长高 速
蔚蓝海 岸
岳麓 区政府
市委、 市政府
岳麓大 道
二环
金星大 道
项目印象：蔚蓝海岸系的人文宜居的大社区
低密度大社区 教育 人文
60万平米大社区 低密度/ 舒适楼间距 本体幼儿园、小学配套齐全 周边长郡中学资源利用 纯粹的西班牙风情营造
2008年，经世联排查未来长沙的市场整体放量在1200万-1500万。其中，中低价位、中小 套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房占70%以上
某项目营销策划报告分 析
2020年4月27日星期一
项目印象：河西市府区卓越进入长沙首个项目
➢ 区位：整个河西以环境资 源、新兴市政配套、高校 云集，文化氛围浓厚为区 域特征；
➢ 政务区：长沙市政府于 2001年迁往岳麓区北部， 成为麓北政务新城的中心 ，此片区属于认知中的城 市新区；
➢ 交通便利：项目位于金星 大道与茶子山路交界处西 南侧，与市政府一路之隔 ，隶属市府板块；
长
郡
中
学
分
本 项
校 区
目
报告前提：一期在07年旺期中销售良好，本次主要
针对08年的二期销售
卓越蔚蓝海岸: 占地面积：371628平方米 总建筑面积：60万平米 容积率：1.35 物业类型：别墅、洋房、高层 绿化率：41.49%
一期
二期
三期Leabharlann 累计规 模约16万
约15万
——
面市时 间
2006-2007年
产品
一期价格： 洋房：6500 TH：8600-12000
二期产品推 售（根据沟 通与一期类
似）
高层 洋房
高层：4500
别墅
套数 698 312
48
比例 66% 29.5%
4.5%
主力面积区 110-160、
130-18
230
项目目标：目标分解后，销售速度压力较大
08年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
目前周边楼盘的销售速度： 西山汇景洋房9套/月 共和世家、沁园春御园高层8-9套/月
010预8测年
01
受928等新政的影响北京上海等一线城市商品房成交 走势：一线城市 量出现大幅度下降，平均降幅超过20%
9.28 -25.7%
9.28
-23.0%
9.28 -37.6%
9.28
-43.5%
受928等新政的影响天津杭州等二线城市商品房成交 走势：二线城市 量出现大幅度下降，平均降幅超过30%
2期A区洋房、B区洋房及别墅 入市销售（开盘销售40%）
洋房312套，开盘销售124 套，月均销售速度24套/ 月
联排别墅48套，开盘销售 19套，月均销售速度4 套/月
2期C区、D区高层先后入市 销售（开盘销售40%）
2期12-15万全部消化 ，回收8亿
高层698套，开盘销售280套，月 均销售速度：84套/月
别墅 产品 （B 区）
高层
产品 （C区 +D区 ）
重要备注：因开发商未明确给到相关的产 品信息，世联是根据总平图的试算，可能 存在误差。更为具体的待在后续准确的数 据落实在定。
二期经济技术指标: 占地面积：93485平米 建面面积：152440平米 容积率：1.63 物业类型：别墅、洋房、高层（楼 王单位） 绿化率：41% 总户数：1058
长沙：少量在售项目出现暗价，新开项目定价保守，少量项目定 价回调，价格压力逐渐显现。
在售楼盘暗降措施： 1、加州阳光，送2008美金。 2、普瑞斯堡，折扣多，优惠活动频繁。 新开盘楼盘保守定价： 3、万科西街庭院，5700元/平米（带800元装修），一次性付款9.6折。 3月底4月初开盘项目，暗降措施： 1、共和世家：3月15日起，存入诚意金1万元，每天增值666元。 2、汇一·紫东郡：5000元诚意金抵10000元房款。 湘江世纪城将直接低价入市, 预计4月底入市,价格约在4000元/平,团购3500元/平。预计将逐渐推出5000套，将对 市场产生较大冲击
2007年上半年，长沙市商品房供求比例为0.76：1，出现严重的供不应求现象 。2007年长沙商品房 销售量同比增长40.49%。90㎡以下中小户型供应占比为40.63%，销售占比为32.29%，比去年同期分 别增长了12.43、5.08个百分点。
2007年1-11月，土地市场共成交９６００亩，商品房建筑面积大约在１６００万平方米左右，未来 市场供应被进一步放大。
政策放开 上海两轮起落，直至07年 ，金融政策全线松动，彻 底解禁市场，触动新一轮 价量攀升
2008长沙放量供应1200-1500万，政策保障房将大量入市，增 大市场压力。
2007年供应后延：长沙市全年商品房施工面积约3100万㎡，累计批准预售937万㎡，同比 增长22%；实现商品房销售面积894万㎡，销售金额306亿元，与去年同期相比分别增长 29%和59%。
9.28
-38.9%
9.28 -29.8%
-51.2%
9.28
9.28 -38.3%
市场案例：长沙3月16日开盘的荷园项目，售价6999元/平米，推出192套，仅售出60套左右，销售率仅31%
价格波动影响表现不同，但也有逐渐从一线 城市到二线城市转移的趋势
价
一线城市销售均价 逐渐出现明显波动
价
二线销售均价波动 不明显