房地产行业概况及发展环境
第一节行业范围界定
房地产行业是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。

房地产开发又可分为一级开发和二级开发。

前者是指土地出让前对土地进行的开发活动，通过一级开发，使“生地”变为“熟地”，达到土地出让的标准。

后者是指在依法取得土地使用权的土地上通过开发、建设和营销等一系列行为实现盈利目的的活动。

按照《国民经济行业分类》（GB/T4754—2011）中的房地产业（K70）。

第二节房地产行业细分领域
一、住宅房地产行业
（一）商品住宅
商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。

由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

另外，从法律角度来分析，商品住宅是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

但不包括公共租赁、经济适用房等政府对其交易有限制条件的保障性住房。

（二）保障性住房
保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。

1.两限商品住房
即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。

为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。

目前情况来看，首批限
价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

2.经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。

这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。

经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

3.公共租赁住房
根据《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

廉租住房建设计划将（含购改租等筹集方式）统一并入公共租赁住房年度建设计划，此前已经列入廉租住房建设计划的项目继续建设，建成后全部纳入公共租赁住房进行管理。

（三）自住型商品房
自住型商品房是北京市为进一步完善本地住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设，推出的中低价位自住型改善型商品住房，简称“自住型商品房”。

自住房以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

二、商业地产行业
商业地产的定义有广义与狭义之分。

广义的商业地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。

而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。

商用房地产的分类，根据行业类型、消费行为、建筑形式等可以分为很多种，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖都场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。

总的来说，目前商业地产很少有单一的类型，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目周边现有地产开发情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的类型组合，将不同经营规模、经营品种、经营方式的商业地产类型在同一项目中进行组合。

数据来源：世经未来
三、其他行业
（一）工业地产
工业地产主要指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。

工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

工业地产按照不同分类，包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。

（二）旅游地产
旅游地产，是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。

较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产，从某种意义上说，是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。