6、利用现状
如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如 何、是否需要拆除等；
7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿 地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载
水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等
（二）单纯的建筑物
建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构 筑物两大类：
◆房屋
是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、 商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种 用房； ◆构筑物
一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑 物，如水塔、烟囱、桥梁等。
房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层 建筑和高层建筑。如住宅： 1-3层为低层建筑；4-6层 为多层建筑； 11-14 层为小高层建筑； 18 层以上为高 层建筑；总高度超过100m成为超高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等
二、房地产估价的特点
1. 2.
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； 房地产股价是模拟市场定价而不是代替市场定价；
3.
4. 5.
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
房地产估价有误差但误差应在合理的范围内。 房地产估价既是科学也是艺术。
三、房地产估价的必要性
1、专业估价存在的基本前提； 2、房地产需要专业估价； 3、房地产估价在估价行业中占主体； 4、国有资产管理需要； 5、正确处理房地产纠纷的需要； 6、房地产税收的需要； 7、各类房地产交易的需要；
企业有关经济行为的需要；
房地产行政管理的需要； 其他方面的需要。
第三节 房地产估价的要素

估价当事人 是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的 单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。 其中估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对 象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。
1.
估价委托人（客户） 是指为了某种需要，委托估价机构对自己或他 人的房地产进行估价的 单位和个人。
较为完整的定义：
房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师， 为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有 关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法， 对特定房地产在特定的时间的特定价值进行分析、测算和
必须特别注意的几方面： 其一、房地产估价的对象
其二、估价的结果均用货币表现
其三、估价的结论是一个估计测算值
其四、房地产估价的基本形式有房产估价、地产估
价和房地产估价 （一）单纯的土地 在现实房地产估价中，主要包括两种情况： 1、城市中一块没有建筑物的空地； 2、实物形态上土地与建筑物合为一体，但估价
房地产估价中对土地的认识： 1、坐落位置 所处区域、城市、周围环境、具体地点的认识 2、面积大小 3、形状 通常用宗地图来说明，注意考察土地形状是否规整 4、四至 即东南西北四个方位的描述 5、土地权利状况 土地的权利是一组权利，土地使用权有划拨的、出 让的、转让的；有的可以抵押、有的不可以抵押；出 让的期限有长有短，这些都会影响到土地评估价格的 结果。因此要对土地的权利状况进行详细调查。
是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期 用途。一个估价项目通常只有一个估价目的。
5.
估价对象（被估价房地产） 是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他 财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。
6.
估价时点 是一个估价项目中所评估的价值对应的时间。
7. 8.
房地产估价管理
一、房地产估价机构
在我国，估价机构作为社会中介组织，主要 由民间人士以股份制公司形式存在。 房地产估价机构成立的条件一般是：
1、有自己的名称和组织机构；
2、有固定的服务场所；
3、有必要的财产和经费；
估价假设 对一个估价项目中进行的一些必要的说明。
12.
估价结果
影响Байду номын сангаас素
影响房地产价格的因素很多并且相当复杂， 主要有自然的、环境的、经济的、人口的、文化 的、社会治安的、制度政策的、心理的、国际局 势等。
总之，房地产估价是一门科学，也是一门艺 术，估价人员除了需要掌握一套科学的估价理论 与方法之外，还应具有丰富的估价经验，此外估 价人员还必须具有良好的职业道德。
第二节 对房地产估价的各种需要
1.
2. 3. 4. 5. 6. 7.
房地产抵押的需要；
房地产征收征用的需要； 房地产税收的需要； 房地产司法拍卖的需要； 房地产分割的需要； 房地产损害赔偿的需要（计算）； 房地产保险的需要；
8. 9. 10. 11. 12.
房地产转让和租赁的需要； 国有建设用地使用权出让的需要；
估价原则
独立、客观、公正原则
合法原则
估价时点原则
替代原则
最高最佳利用原则
估价依据
估价项目中估价所依据的法规、政策和标准。
9.
估价方法
10.
房地产估价程序
① 受理房地产评估委托； ② 估价前的准备； ③ 勘察与资料收集； ④ 计算确定估价额；
⑤ 撰写估价报告书；
⑥ 交付估价报告书并收取估价服务费。
11.
2.
房地产估价机构
是指具备一定数量以上注册房地产估价师等条件， 依法设立并取得房地产估价资质，从事房地产估价活 动的专业机构。
3.
房地产专业估价人员 我国分房地产注册估价师和房地产估价员两部分， 其中估价员经过省建筑厅专业考试合格，可以从事房 地产评估作业，但不能签发房地产评估报告书。
4.
估价目的
房地产估价
参考书目

《中国房地产报》 《中国建设报》
《中国房地产》杂志
《房地产价格评估》经济科学出版社，吴庆玲
《房地产估价》上海财经大学出版社，王人已
经济日报出版社，张跃庆
第一章 房地产估价概述
第一节 房地产估价的基本概念
一、房地产估价含义 房地产估价是指遵循商品经济规律，对物化状态的房地产 商品价值的货币形式进行测算。 房地产估价是以房地产为估价对象，对其真实、客观、合 格的价格的估计、推测与判断。