第四章房地产评估习题一、单项选择题1．某宗地面积为2 000平方米，单价为1 000元／平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
A. 250元/平方米 B．500元/平方米C．1 000元/平方米 D．2 000元／平方米2．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。
A．交通通达程度 B．公共公用配套设施状况C．区域的繁华程度 D．城市规划限制3.某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200平方米，第2-10层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为 ( )。
A. 0.6B．5.1C．2 D．64．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于( )。
A．大型的建筑物 B．价格较高的建筑物C．账面成本不实的建筑物 D．单位价值小、结构简单的建筑物5．在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A．建筑物的经济性贬值 B．建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值 D．土地的功能性贬值6．某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。
已知该房地产的折现率为9％，评估时的剩余使用年限为10年。
经测算，该住宅的年纯收益为50,000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )。
A．852元 B．825元C．1,054元 D．1,328元7．对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( ) 为准。
A．市场价格 B．账面价值C.重置成本 D．收益价格8．在在建工程评估中，形象进度法适用于( )。
A．施工期较短且价格变化较小的在建工程B．施工期较短且价格变化较大的在建工程C．施工期较长且价格变化较小的在建工程D．施工期较长且价格变化较大的在建工程9．基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。
A．收益法 B．成本法C.市场法 D．清算法10．在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。
A．成本法 B．市场法D．剩余法 D．收益法11．根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是( )年。
A． 30 B．40C． 50 D．6012．由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为( )。
A．土地取得费 B．土地增值收益C.土地出让金 D．土地配套费l3下列关于土地的描述中，错误的是( )。
A.在我国，所有土地的所有权均属于国家B．国有土地使用权可以转让C．科技、文化、体育类用地最高出让年限为50年D．凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让14．非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于使用年限届满前( )内申请续期。
A. 3个月 B．6个月C．12个月 D．18个月15．在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的( ).A.实际总收益－实际总费用 B．实际总收益－客观总费用C．客观总收益－实际总费用 D．客观总收益－客观总费用16．运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。
A.管理费＋折旧费＋保险费＋税金B．管理费＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费C．管理费＋维修费＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费D．管理费＋维修费＋保险费＋税金17．有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10％，预计未采5年的纯收益分别为20万元、22万元、24万元、21万元和25万元，并从第6年开始稳定保持在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。
A．263．9065 B．266.4212C．373．5815 D．102．22618．有一宗土地，第一年的纯收益为100万元，资本化率为5％，若(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1％；(2)以后各年年纯收益逐年增加1万元。
则这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别为( )。
A. 2 500万元，1 600万元 B．1 667万元，2 400万元C．2 500万元，2 400万元 D．1 667万元，1 600万元19．土地的“三通一平”是指，( )。
A.通水、通热、通路、平整地面 B．通水、通路、通电、平整地面C．通水、通路、通气、平整地面 D．通气、通电、通讯、平整地面20．在一宗土地上，建有一栋10层写字楼，每层楼的面积相同，关于其容积率和建筑密度的数据，最有可能的是( )。
A．9.8，0.8 B．5，0.5C．5.2，0.5 D．6.5，0.621．下表为收集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为( )。
交易实例纯收益(元／平方米·年) 售价(元／平方米)A．6.8％ B．7％C．7.1％ D．7.2％22.某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8％，土地的还原利率为6％，建筑物价值占房地产总价值的45％，则该房地产的综合还原利率应为( )。
A．5％ B．6％C．6.9％ D．7.1％23．待估建筑物的账面原值为150万元，竣工于1995年底，假定1995年的价格指数为100％，1996-2000年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、20.5％、6.9％和4.8％，则2000年底该建筑物的重置成本最有可能是( )万元。
A．2 650 B．265C．2 410 D．24124．运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的( )与建筑物全部使用年限的比率求得。
A.已使用年限 B．剩余使用年限C．实际已使用年限 D．已提折旧年限25．采用成本法评估建筑物是以( )为依据的。
A.该建筑物预算数 B．同类建筑物客观合理投入额C．建筑物价格不变 D．建筑物人工费率变化率26.对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。
A．功能性贬值 B．建筑物增值C．经济性贬值 D．经济性溢价27．运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为( )条件下的价格。
A．评估对象所处区域 B．参照物所处区域C．城市平均区域 D．参照物规划区域28．在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。
A．基础设施配套费 B．公共事业配套费C．小区开发配套费 D．城市建设配套费29．城镇土地的基准地价是( )。
A.某时点城镇土地单位面积价格 B．某时期城镇土地单位面积价格C．某时期城镇区域性土地平均单价 D．某时点城镇区域性土地平均单价30．造成房地产经济性贬值的根本性标志是( )。
A．利用率下降 B．部分闲置C．实际收益率下降 D．客观收益下降31．土地使用权按土地的不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育、科研、文化、卫生、体育用地； (4) 商业、旅游、娱乐用地；(5)综合或其他用地的最高出让年限正确的是( )。
A．70年，50年，50年，40年，50年B．70年，50年，50年，40年，40年C．60年，50年，50年，40年，50年D．60年，50年，40年，40年，50年32．某宗土地，单价为10 000元／平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为( )元／平方米。
A．5 000 B． 1 250C．800 D．20 00033．某待估宗地的剩余使用年限为30年，还原利率为6％，比较实例价格为3 000元／平方米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于( )元／平方米。
A．3 279 B．2 250C．2 744 D．4 00034．评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。
A.不可位移 B．使用时间长C．不易变现 D．规划限制严35．若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
A.楼面地价 B．土地单价C．建筑单价 D．基准地价36.有一宗土地的深度为150米，若标准深度为100米，按照四三二一法则，该宗地的单独深度百分率为40％、30％、20％、10％、9％和8％，则其平均深度百分比率为 ( ) A．117％ B．78％C．58.5％ D．19.5％37．土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。
A．稀缺性 B．用途多样性C．不可再生性 D．价值增值性38．待估土地的年总收入为300万元，年总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6％，则其评估价值最接近于( )万元A．700 B．800C．833 D．75239．我国土地使用权出让的最高年限由 ( )确定并公布A.国土资源部 B．建设部C．省、自治区、直辖市政府 D.国务院40．如果某房地产的售价为1 000万元，其中建筑物价格为600万元，地价为400万元；该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8％，那么土地的资本化率最接近 ( )。
A．8％ B．7.5％C．6％ D．5％41．由于土地用途改变而带来的增值收益应归( )拥有。
A．转让人 B.占有人C.使用人 D．所有人二、多项选择题1．下列费用中，属于建筑安装工程费的有( )。
A．招投标费 B．质量监督费C．测量、勘察设计费 D.竣工图费E.城市规划设计费2．应该由政府指定并定期公布的房地产价格有( )、A．基准地价 B．交易底价C．标定地价 D．房屋重置价格E.转让价格3．评估建筑物需考虑的因素包括( )。
A.产权性质 B．用途C．建筑结构 D．建设单位E.装修质量和水平4．房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益÷资本化率，其成立的前提条件是( )。
A．纯收益每年不变 B．资本化率固定C.收益年限为法定最高年限 D．收益年限为无限期5．基准地价是城市建成区的( )。
A.单位地价 B．路线价C．平均价格 D．区域性价格E．宗地地价6．运用巾场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在( )方面与待估资产大致相同。
A．外观 B．结构C.用途 D．坐落位置7．土地的经济特征是( )。
A.供给的稀缺性 B．可垄断性C.不可再生性 D．土地利用多方向性E．效益级差性8．地价的特征包括( )。
A.地价是地租的资本化 B．地价是权益价格C．地价具有增值性 D．地价具有稳定性E.地价与用途有关9．应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有( )。
A．征地费用 B．建筑总成本C．利润 D．税金E．利息10．下列关于土地使用权的表述中，正确的有( )。
A.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让B．土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之抵押C．土地使用者通过转让方式取得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限D．土地使用者转让地上建筑物、其他附着物(不动产)的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让E．土地使用者抵押地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押11．适用于房地产评估的经济技术原则包括( )。