韩国的房地产热及借鉴意义
2007年1月11日，新华社驻首尔记者在《参考消息》上撰文“调控房价，韩国也很头痛”，指出韩国自1988年奥运会后，房价开始飞涨，尽管政府采取了种种措施，不断增加房地产税费，但房价却每次在新政出台时观望一段时间后，继续上行，而且据06年底的一份问卷调查，近七成居民认为“房价仍会上涨”。

韩国的国情、经济形势和房地产现状等很多方面，与我国有相似之处：如人多地少（韩国国土面积10万平方公里，人口4600万），人均资源稀少（耕地只占全国国土面积的22%），近几年韩国成功走出了亚洲金融风暴的阴影，实现了经济振兴，房价也扶摇直上，03年开始韩国政府采取调控措施遏制房地产过热（比中国提早了一两年）。

因此参考和研究韩国的房地产市场动态，有助于我们把握我国房地产市场所处的发展阶段，及提前对下一步政府有可能采取的调控措施做好准备。

1、韩国房地产市场综述
韩国不动产银行的调查显示，2006年1月全国平均房价为2070美元，而到12月中旬，房价已涨到2509美元/平方米。

而首尔的一些热点地区房地产价格的涨幅更高。

在首尔江南地区的三成洞，一套240平方米的公寓价格高达430万美元。

韩国三星经济研究所称，06年前11个月，韩国平均房价比去年同期上涨了11.4％，在首尔地区，房价更是猛涨了19.7％。

近年韩国还出现了“郊区比市区贵”的怪现象，主要原因是1998年奥运会后，韩国开始大量建设现代化的住宅区，完善的配套设施和社区文化深得家庭主妇的喜爱。

卫星城鳞次栉比的高楼比较气派，而且主妇们有足够的健身、休闲场所，各种补习班也多，远比参差不齐的老城区要强。

事实上，2002年以来的4年间，同样是原先价格差不多的新房，老城区房价升值无几，而盆堂卫星城的房价，已翻了一番。

韩国政府和专家们分析，造成房价连年急升，有5方面原因：
一是韩国连续几年经济增长，社会财富不断增加，加上低利率政策，韩国出现了资本过剩的现象。

这是房地产热的经济基础。

二是上世纪六七十年代“婴儿潮”时期出生的人口，目前正值消费旺盛期，很多人有购房需求。

三是包括首尔及附近地区的“首都圈”，经过多年的发展已成为韩国经济、政治和文化的中心，韩国4800万人口中有2200万生活在“首都圈”内。

人口和资源过度集中，使得首尔地区的房地产供给出现区域性失衡。

另外数千年来形成的传统财富观，也使韩国人形成了房地产是最好的财富保值和增值手段的观念，特别是韩国房价在金融危机后重新反弹的事实，让韩国人愈发坚信房地产远比银行存款来得保险。

此外，缺乏有效投资渠道也是引发韩国房地产投资热的主要原因。

韩国政府对房地产市场的调控，可分三个阶段：
第一阶段，2003年5月23日出台“5·23对策”，限制期房买卖和旧城开发，对拥有三套以上住房者征收重税。

此后9月和10月，韩国政府又推出限制旧城改建开发的补充规定、征收综合不动产税早期措施和对每户拥有3套以上住宅者征收重税等措施。

在这些措施作用下，2004年韩国房地产上升趋势放缓，2005年甚至一度出现下滑，房地产过热有所降温。

第二阶段，2005年下半年至2006年上半年，韩国政府先后出台“8·31综合对策”和“3·30对策”，内容包括实施(房地产)交易申报制度、提高(房地产)保有税、对房地产转让征收重税、扩大对期房价格的限制等措施，并推出以政府收回旧城改建开发所得收益和住宅交易资金来源申报制度为主要内容的《促进市民居住用地及住宅市场合理化方案》。

“8·31综合对策”和“3·30对策”作为韩国政府对房地产市场下的两副猛药，将增加房地产交易的税赋、提高房地产交易透明度和加重拥有多套住宅者的房产税负担作为打击房地产投机的主要措施，增加了房地产交易的成本，收到了一定的成效。

但这两项措施忽视了造成韩国房地产市场失衡的两大最主要原因——韩国区域间住房供需的不均衡和韩国民间投资渠道的匮乏，而是将控制手段集中在“堵”的一面，试图以税收抑制民间对住房的需求。

此外，由于这两项政策没有很好地将房地产市场的投资行为和实际住房使用需求进行科学划分，打击面过大，韩国社会各界对这两项政策的评价可
谓毁誉参半。

第三阶段，2006年下半年起，韩国政府接连公布三项措施，宣布增加住房供应量，限制住房贷款比例，缓解供需矛盾。

韩国政府于2006年10月27日、11月3日及11月15日接连公布三项措施。

一是宣布在首尔附近的检丹、坡州扩大开发新的卫星城，增加12.5万户住宅建设、缩短卫星城开发周期；二是鼓励住宅建设，要求开发商建设一定比例的小户型，政府投资建设住宅区的基础设施、鼓励建设高密度住宅区和放宽对城区重建和改建多户共用型住宅的限制等措施；三是提高购房贷款利率、提高买方首付款比，以打击房地产投机行为。

韩国政府的这些措施，显然是将重点放到了扩大住房供给、适当放宽对住宅开发的限制上，在以往“堵”的基础上，增添了“疏”的内容。

尽管韩国政府采取了种种措施，但韩国的房地产价格却在每次新政策出台时观望一段时间，然后又继续上行。

对于普通韩国人来说，政府几年来出台的一系列房地产政策实施后，房地产税费增加，房价却不见下降，买房和养房的负担都在加重，人们对卢武铉的房地产新政普遍感到失望。

韩国朝野目前正在讨论一项新的房地产政策，并计划在2007年推行。

这项被称为“半价住宅”的政策内容大致为引进“土地租赁式住宅销售制度”，即符合一定资格的购房者以相对便宜的价格买房并交纳土地租赁费，购房者只拥有房屋所有权而没有相应的土地所有权，住宅所对应的土地只租赁不出售，购房者在居住一定年限后方可将住宅返卖给政府。

2006年11月23日，韩国央行宣布近17年来首次上调法定存款准备金率，以抑制个人信贷和房价的过快上涨。

自05年10月以来，韩国央行已五次上调基准利率。

2、对我们的启示和借鉴意义
房地产调控是个复杂的社会系统工程
这些年来，经济上欣欣向荣的中国和韩国，都不约而同地出现了房地产热，而且政府几乎穷尽了所有的政策，也未能有效遏制房价上涨。

估计很多人脑子里会闪过这样一个念头：是否房价上涨有其必然性？或者说人们是否违反了经济规
律，错误地将“房价”作为了靶子和终极目标？中韩两国政府是否都错误地将市场自由竞争性物业和政府保障性房产，混为一谈了呢？
06年前11个月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格每月同比涨幅5%以上，环比上涨0.5个百分点以上，北京10月份涨幅高达10.7%，列全国第一。

我们认为，韩国的房地产现状与中国出奇地相似，而且导致韩国房价攀升的五大原因，放在中国，居然也同样适用。

那么究竟是什么力量，让房价在强大的宏观调控压力下坚挺依然，成为困扰全社会全世界的“迷局”？我们认为，“市场的归市场，政府的归政府”：对于黄金位置的地块，政府只需公开公平出让、级差地租最大化地收取出让金就行了，政府不必抽刀断水般地想把房价降下来（我们甚至还认为，城市房价还将长期上涨，宏观调控只是减缓或加快了上涨进程）；而对于中低收入人群的住房需求主要应由政府来满足，不应让他们挤进中高档商品房的队伍中、然后期盼房价下跌，只有这样才能和谐共处。

房地产市场波动与宏观经济景气波动存在高度正相关，宏观经济景气是房地产业景气的支撑条件，现阶段国内普通商品价格的上涨，有其经济基础支撑下的客观经济背景：我国正处于城市化加速期、世界制造业转移周期和出口成长期、以及居民消费结构已进入住房、汽车、教育等新兴消费品周期这三大周期重叠期，在此强劲推动下，GDP、财政收入、居民可支配收入较快上涨，为房价上升奠定了经济基础。

可以说，收入增长是推动中韩两国房地产市场住宅需求和房价的最重要原动力。

中心城市和热点板块的房价上涨，有其必然性
教育、交通、商业等生活配套较为集中的大城市，和基础设施投入较大的板块，很明显土地在不断升值。

因此人口集聚能力强、近几年公共支出较大的杭州等中心城市，房价还将上涨。

另外，类似于韩国奥运板块房价超过老城区的情形，很可能在政府宠爱有加、巨资投入建设的钱江新城板块上演。

我国下一步调控重点可能是保有环节和供需调节
从压制无效需求角度讲，低的或接近于零的地产保有税，刺激了人们拥有更多房地产的意愿，使得空置待售成为普遍现象，这更加剧了房地产供给的短缺。

韩国、日本等国家已开征保有税多年，中国很可能效仿国外经验，开征物业税。

并开征继承房地产的遗产税率。

从增加有效供给角度讲，我国06年已开始强制推行小户型，并鼓励适当提高容积率，这样与以前相比单位面积上建成的住宅套数将大幅增加。

接下来，大户型除了交易环节征收“歧视性”税收，可能在保有环节也会有税费调节措施。

另外就是强化地方政府的住房保障职能，监督加大经济适用房的建设力度，部分地段欠佳的经济适用房小区和户型不合理房源可能会积压滞销。

这也对我们的区域选择、产品策略等提出了新的课题。

前期开发部
二OO七年一月十九日。