万科长乐项目 全案整合营销方案
一所真正能够代表城市的经典名宅，必然是一个时代的总结， 包含了这个时代所推崇的所有最精华的价值。
基于前期沟通：
1. 产品规划：高层+乐高； 2. 产品控总价为主，高层125㎡为主力面积上下浮动10%推导，满足不同客户需求 3. 乐高产品以总价控制在350-450万为主；
区域规划逐步兑现， 配套设施全面升级， 区域价值全面攀升；
地段质变：位于老城区，紧靠首占片区，左右繁华
本案 贵胄·天生，
注定给长乐带来不一样的人居变革
PART 2：市场占位
长乐市场容量
长乐近四年年均销量38.4万㎡，14年受市场低迷影响，全年仅去化24万平左右，价 格亦最低，15年开始市场缓慢回升，16年销量为46万平，价格达11200元/㎡；
营前板块
待开发版块，项目少，目前融信上江 城项目，及碧桂园项目，中小户型为
主，投资兼自住为主。
主力 产品
四房、五房 三房、四房
三房、四房
主力 面积
均价 （元/㎡）
136-203㎡ 17000
90-125㎡ 125-140㎡
14500
110-120㎡ 13500
总价区间 （万元） 217-324 主力250万 135-187 主力145万 187-210万 140-156 (207沿江) 主力140万
➢销售：2016年长乐商品住宅成交46万平，环比2015年涨幅24.3%，首占新区板块崛起，供应放大，成交主力区域， ➢均价：2016年长乐商品住宅成交均价为11200元/㎡，环比2015年上涨7%，成交价格波动幅度不大；
50 40 30 20 10
0
成交面积(万㎡） 成交均价(元/㎡)
近四年长乐市商品住宅量价走势
丹郡&名郡小区
配套价值
商业及生活配套不断完善，配套设施逐步落地
项目紧邻长山湖商圈（约1公里），步行可达长乐师范附小第一分校(市区內中等学府)、恒申悦城、万星电影广场，周边配套较完善。
区域质变：撤市设区，三江口崛起,福州未来看长乐
交通质变：地铁6号线直入长乐，满足区域发展 居住质变：高端小区聚集区，居住价值全面提升 配套质变：商业及生活配套不断完善，配套逐步落地
各板块在售项目，至今为止，主城板块住宅一手几乎售罄，首占板块主要阳光翡丽湾和龙芝嘉年华共3.2万 方余货量。新放量目前为碧桂园地块和名城地块住宅存量23.6万方；
板块 城区板块
合计
项目 永硕龙庭湾
/
推盘至今存量 （万方） 0.1
2017年预计推量 （万方） 0
0.1
0
阳光城·翡丽湾
2
0
首占板块
龙芝嘉华
万钢外滩公馆 楼面价：3324 在售价格：12500
营前板块
碧桂园营前板块 楼面价：2113
泰禾·红誉2期 楼面价6546 价格：14000
阳光城翡丽湾 楼面价：6513 在售价格：14500
89新天地（商办） 楼面价：2800
在售价格：15000
万星广场（商办） 楼面价：2933
在售价格：15000
客群特征
多以长乐周边乡镇和市区的客群 为
主，多为海归华侨和私营业主 多以长乐周边乡镇客群为主
多以长乐周边乡镇（金峰、鹤上） 的客群为主，多为私营业主
融信上江城 楼面价：2438 在售价格：13500
龙芝·嘉华 楼面价：5678 在售价格：15000 皇庭·首占1号 楼面价：2727 均价：13000
区域价值：三江规划,衍射长乐
千亿配套集群布局三江口，东进南下，福州向海，长乐崛起势不可挡
福州谋划了9大类80项的滨海新城第一批重点项目，涵盖规划、征迁、城市路网、港口码头、铁路 （轨道）、机场、市政设施、公共配套和产业项目，总投资超2000亿元。下一个苏醒的当之无愧就 是——长乐。
交通价值：道庆洲大桥 ，地铁6号线，长乐至福州打造45分生活圈
营前板块
航城站
万科 2016-5地块
老城区
首占新区
鹤上板块
居住价值
区域居住氛围浓郁，长乐高端小区聚集区，居住价值全面提升
➢ 项目周边小区主要以近几年小区为主，丹郡，名郡，永硕龙庭湾目前长乐高端小区，品质感强，居住 价值较高，居住氛围浓郁；
➢ 本案地块容积率低、建筑密度低、绿地率高，居住舒适度高；居住价值全面提升。
年内开建的道庆洲大桥，地铁6号线年底开建预计在2019年就能实现通车。 起于海峡国际会展终到长乐 机场，新路网升级，长乐至福州打造45分钟生活圈，本案位于地铁“航城站口” ，交通区位优势显著。
地段价值
位于长乐老城区西南片，紧靠日益崛起的首占新区与长山湖商圈，又毗 邻地铁6号线航城站, ，坐享舒适与繁华
1.2
名城地块
0
合计
/
3.2
0 12.6 12.6
合计 0.1 0.1 2 1.2 12 目前高层和别墅二期在售 目前高层，别墅均有在售
预计17年入市 /
碧桂园地块
0
营前板块
融信上江城
4
合计
/
4
总合计
/
7.3
11.6 12 23.6 36.2
10680
2013年 46.2 10680
9970
2014年 24.4 9970
10455
2015年 37
10455
11200
2016年 46
11200
长乐城区三大板块在售楼盘分布图
版块特征
城区板块
城区成熟版块，目前在售仅永硕龙庭 湾项目，再改户型为主，版块竞品无
首占片区
长乐热门区域，多盘在售，竞争大， 产品丰富，刚需首置为主，
城区板块
本案
首占板块
大名城地块 （16年11月拍
地） 楼面价：9053
泰禾名城 楼面价：3454 在售价格14000
待售 在售 基本售罄
永硕·龙庭湾 楼面价：5864 在售价格：18000
中天恒基广场（商办） 楼面价1356
在售价格：9000 长乐大名城
楼面价：4205 在售价格：13000
长乐城区三大板块2017年预计放量
我们亟须解决的两大问题：
1.如何突破城市价格天花，使地王价值完美兑现？ 2.如何实现全年12亿营销目标 ?
项目占位 市场占位 定位体系 营销体系 中原优势
PART 1：项目占位
区域价值：长乐撤市改区
福州的优势在于江海，福州的出路在于江海，福州的希望在于江海，福州的发展在于江海； 未来随着政府对福州新区的大力扶持，长乐也将逐渐成为各大地产商眼中的“香饽饽”。 长乐被纳入了中心城区的大圈内。它提到福州中心城区包括老城区和滨海新城，而滨海新城将 成为福州中心城区的副中心。