房地产居间合同纠纷及审理对策
至2011年2月止，二手房价格不断上涨，二手房交易持续活跃，为房产中介行业创造了巨大的市场空间。同时，中介公司与其委托人之间发生的居间合同纠纷也成为法院审理的一种新类型化案件。2010年第四季度以来，随着房价调控政策的不断出台，涉房居间合同纠纷也呈现出若干新特点，为法院审判工作增加了难度。有法院预测，“京十五条”执行后，买卖双方解除买卖合同的纠纷可能增多[①]，由此引发居间服务及居间费用问题，导致涉房居间合同诉讼数量激增。
针对上述情况，笔者对2011年第一季度法院受理的此类案件进行了调研分析，以求更好的解决此类纠纷。
一、涉房居间合同纠纷案件的主要特征
据笔者统计、调研，市某区人民法院2011年第一季度受理的涉房居间合同纠纷呈现出以下特征：
1、居间合同签约时间比较集中。2011年第一季度新收的房产居间合同纠纷案件中，居间合同及房屋买卖合同的签约时间集中在2010年9月至12月间，此类案件占总数的57%。除此之外，签约时间在2010年6月以前的占案件总数的9%;2010年6月至9月的占案件总数的15%;2011年12月以后的占案件总数的19%。
笔者从多家中介公司的代理人处获悉，居间合同签订后中介公司会等待买卖双方完成过户手续并自行交纳居间费用。如委托人拒绝交费，则中介公司通常在居间合同签订之日起的2、3个月时间里，自行向委托人追缴居间费用。自行追缴不成的，才向法院提起诉讼。
结合上述数据，涉房居间合同纠纷立案时间一般晚于纠纷发生1.5至3个月。
2、案件数量呈上升趋势。2011年第一季度，市某区人民法院受理的房产交易居间合同纠纷案件数量激增，占民事审判庭新收案件总数的15%，较去年同期上涨200%。2010年第一季度，该院新收此类案件仅为 15起。
随着“京十五条”等限购政策调控效果逐渐显现，涉房居间合同纠纷数量可能会继续上升。
3、买房人为被告的案件占绝大比例。原告为房屋中介公司，被告为买房人的案件占此类纠纷总数的83%，仅17%的案件原告为买房人，其中买房人提起反诉的案件数占此类案件总数的10%。房屋中介公司的诉讼请求均为索要居间服务费用;买房人的诉讼请求主要是返还居间费用、赔偿相关损失。
4、争议原因比较集中。2011年第一季度某区法院受理的此类案件中，所涉房屋均为居民住房，买房人均系自然人;无一起因商用房屋交易而引发的居间合同纠纷。除被告(买房人)下落不明的案件外，全部案件中买房人的主要答辩意见或反诉请求(少量案件为诉讼请求)均为减免、追索居间服务费用。
买房人要求减免或追索居间费的理由集中于以下四点：
答辩意见
比例
1、房屋交易未完成，不符合居间服务费的支付条件 39%
2、中介公司未完全履行服务义务 72%
3、房屋状况与中介公司的承诺不符 15%
4、居间费用过高，超出合理围 69%
(多数买房人同时采用二项以上的理由进行答辩)
据笔者统计，有39%的案件买卖双方在签订了房屋买卖合同后未能实际完成房屋交易或未能成功办理房屋产权过户。交易未完成的主要原因有：(1)买卖双方就房屋价格再起争议;(2)中介机构及售房人未如实披露房屋状况，买房人发现瑕疵后反悔;(3)因政策变动，买房人无法成功办理购房贷款或房屋产权过户;(4)售房人对房屋没有处置权，或其代理人越权代理签订居间合同。
买房人认为中介公司未尽服务义务，主要是指中介公司未履行居间合同约定的代办银行贷款、代办房屋产权变更等事项。绝大多数案件均是买房人自行办理购房贷款。在买卖双方完成房屋交易的案件中，中介人员陪同买卖双方办理过户手续的不足一半。
买房人称房屋状况与中介公司的承诺不符，主要是指中介公司未向买房人说明售房人的权利瑕疵(如售房人未取得房产证、售房人仅为房屋的共有人无权独自处分房屋、代理人手续不完备、房屋被抵押或被法院查封等)，就急于促成双方签订房屋买卖合同，收取居间费用。或指中介公司对房屋质量、采光情况、噪音情况、生活及交通便利情况言过其实，造成买房人误解。
根据笔者统计，超过50%的买房人所能承受的居间费用总额(包括居间服务费、合同代书费、代办贷款费、代办过户费等)在1万元至2万元之间，即居间费用总额占房价的比重约为0.75%至1.5%。而买房人与中介公司所签的居间合同约定的居间费用总额占房价的比重在2.5%至3.5% 之间。100%的买房者均认为如买卖双方未能实际完成交易，则不应支付居间服务费或仅同意支付少量费用作为“辛苦费”。与此截然相反，在房屋交易未完成的境况下，30%的中介公司坚决不同意降低居间费用，70%的中介公司同意较小幅度(10%至25%)降低居间费用。
二、涉房居间合同纠纷产生的主要原因
根据2011年第一季度此类案件所呈现出的上述特点，笔者分析后认为，近期涉房居间合同纠纷数量较多的主要原因有以下四点：
1、房地产调控政策导致买房人履约能力变化。2010年下半年房地产调控政策的发布主要集中10月份之后。10月19日中国人民银行宣布提高贷款利率;11月 3日，多部委联合下发《关于规住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
上述政策调整导致买房人购房成本加大，一部分通过中介公司签订房屋买卖合同的买房人履约能力发生变化，从而解除了买卖合同。个别案件也有因买房人未能如期申请到银行贷款，导致售房人解除买卖合同的情况。最新颁布的“京十五条”对买房人的购房资格进行了
严格限制，购买第二套住房家庭的贷款成本剧增，随着该项政策调控效果的显现，政策变动对涉房居间合同纠纷案件的影响也会逐渐加深。
2、中介公司服务缺乏规，主要体现在两个方面：
一是制度约束尚不健全。目前规房地产中介机构及其从业人员的主要现行法规是建设部印发的《城市房地产中介服务管理规定》，该规定对设立房地产中介机构所设立的门槛较低，对其提供服务的详细项目和具体标准未做出规定。2011年1月20日，住建部、发改委、人保部联合发布《房地产经纪管理办法》，并于 2011年4月1日起施行。该《办法》对中介公司及其从业人员的经营活动提出了更为明确、严格的规要求，对2011年法院审理涉房居间合同纠纷具有重要的指导意义。
二是中介公司及从业人员自律不足。据笔者统计，超过90%的此类案件中，居间合同约定中介公司提供咨询、代为磋商价格、代办银行贷款、代办房屋产权过户等多项服务容，却对如何履行上述服务的细则没有任何规定。对于中介公司是否忠实履行了上述义务，以及上述服务是否应包含在居间服务费中，买房人与中介公司存在较大争议，这一问题成为法院审理居间合同纠纷的一个难点。此外，中介公司从业人员素质良莠不齐。据不完全统计，市二手房中介从业人员大专以上文化程度的不足40%，60%的从业人员只有中等学历甚至更低的文化水平。他们的营销方式和技巧单一且欠缺规，将二手房交易视为一般的买卖关系，对二手房市场的法律风险及社会意义认识不深刻。在审判实践中，多起案件的买房人述，一些中介人员作出口头承诺，却拒绝将上述口头承诺写进居间合同。此类口头承诺主要包括减免税款，或能为买房人办理利息低于政策规定的银行贷款等。“京十五条”颁布后，又有中介公司暗中打出“办理虚假纳税证明”的幌子[②]。虽然多数买房人不能提交有效证据佐证此类述，但这种现象应引起审判人员重视。
3、居间服务费用定价随意，超过买房人的支付能力。市某区法院2011年第一季度受理的居间合同纠纷中，全部买房人(下落不明者除外)均认为中介公司收费过高。部分涉案房屋未实际成交，但中介公司按成交价格收取居间费用，令买房人在心理上无法接受。即便在房屋成交的情况下，中介公司提供的主要服务仅为介绍房源和安排看房，服务容简单，且成本较低，许多买房人认为中介公司对促成房屋交易缺乏实际帮助，索取高额居间费用显失公平，不愿依约支付居间费用。