53.51%
38.90%
小计
161 316 1480 3340 5480 6896 10105 10519 11892 10720 14075 15993 13760 9132 6001 4158 2014
0 126042
特大型商业综合体开发全程解密
1条地铁 2条轻轨 11条过境公交线 8条始终点公交线
特大型商业综合体开发全程解密
模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势
土地成本 政策支持力度 规模竞争和协同效应 招商优势
模块二：城市商业中心的规划定位要素
城市商业中心形成方式 城市商业中心的形态（百货、家具、数码） 交通的重要性 市场调查的目的和要点
模块三：城市商业中心的商业组合
形态研究：购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼
4、一次性建设，强力推进是有可能的 统一规划、统一建设、统一招商、统一管理
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交通的重要性
选址、选址、选址 交通是最主要的、决定性的因素。 综合各种交通方式，创造易达性和必达性。
交通的形式
道路、机场、铁路、地铁、公交 出租、自驾、自行车、步行
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案例1、美洲Mall
1100
1230
11：30-12：30
825
3310
1080
720
640
1430
2100
12：30-13：30
729
3360
1100
680
550
1800
2300
13：30-14：30
762
3640
1230
900
860
2050
2450
14：30-15：30
840
3170
840
930
530
1670
2740
15：30-16：30
1035
3890
1590
1100
930
2160
3370
16：30-17：30
1263
4630
1560
1370
870
2950
3350
17：30-18：30
1260
3660
1330
1180
960
1580
3790
18：30-19：30
852
2590
470
690
870
1280
2380
19：30-20：30
特大型商业综合体开发全程解密
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立体停车库
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旅游车、酒店车泊位
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案例2、上海中山公园龙之梦购物中心
位 置：上海市中山公园 交 通：地铁2、3和4号线
8条公交线始终点站 11条公交过境线
功能组合：交通换乘、购物、休闲、娱
836
326
572
72
820
326 984 徐闵专线
712 957
985 机场三号线
申川专线 游十号线
东坪专线
303
806
836
824
15区
02
43
927
93
957
303
984
326
985
东坪专线
机场三号线
游十号线
712
122
205
732
43
820
824
830
920
926
931
946
957 徐闵线
龙吴线
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案例3、沈阳市中街商业区
12条始终点公交线，过境线24条
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案例4、沈阳市太原街、沈阳站区域
沈阳站
18条始终点公交线，过境线18条
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案例5、沈阳市五爱商业区
13条始终点公交线，过境线21条
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起始站点8条 过境线路40条
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案例7、上海市人民广场
3条地铁 起始站点13条 过境线路31条
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案例8、沈阳龙之梦亚太中心
一环线
7.3万
东西快速高架干道
地铁十号线
30
0
0
53
38
40
6：30-7：30
6
30
40
30
50
110
50
7：30-8：30
30
80
250
330
200
330
260
8：30-9：30
150
780
590
250
350
580
640
9：30-10：30
480
1640
790
460
460
790
860
10：30-11：30
516
2140
860
540
510
案例6、上海市徐家汇
大桥六线区 申闵专线
大桥六线 931
855
836
830
572区
572
548
93
814
923
926
855
320
申闵专线
920
93 548 814
320
824 徐闵线
50
205
303
02
42
43
236
15
44
72
122
927
315
326
572 572区
732
770
864
44
50
572区 隧夜1号线
政策支持力度
新高度、新名片、新形象、新客厅 周边带动作用明显，关注度高
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规模竞争
体量是竞争决定性因素之一 1、在培育阶段的不景气，排斥新竞争者进入同区域 2、培育完成后，新竞争者没有进入机会
协同效应
1、酒店提高档次，促进销售和租赁 2、停车场、广场、便利店、银行、酒店设施充分发挥使用率 3、办公人群成为购物、餐饮、酒店设施提供庞大而稳定的高消费客源 4、办公和商业带来酒店客源。
招商优势
1、对商家有震撼力和吸引力 2、谈判回旋余地大
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模块二：城市商业中心的规划定位要素
城市商业中心形成方式
1、长期、自然形成 王府井、南京路
2、政府统一规划、协同推进 上海的徐家汇、五角场
3、形成过程中，业态逐步丰富起来，通过市场的方式，不 断地将承租能力低的业态挤出。购物中心、百货、数码城、 电器卖场、建材家居、专业市场、超市
561
1660
860
110
370
920
1520
20：30-21：30
238
930
410
310
300
580
1390
21：30-22：30源自24350210
80
160
270
920
22：30-23：30
总计
9571
35890
13210
9680
8663
19638
29390
9571
67443
49028
7.59%
乐、商务、酒店等多种功能于一体
总建筑面积：20万平方米 流 线：环型流线 中 庭：三个椭圆形中庭 走廊长度：总长4.2公里
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龙之梦购物中心人流量统计表(2009年2月21日星期六)
时间 出入口 车库入口 红区正门
黄区
蓝区 88公交站 2F轻轨 B2地铁
5：30-6：30
0
模块四：各个组成部分的招商和运营要点
高星级酒店 专业市场 购物中心的规划设计
模块五：招商实例
沈阳龙之梦亚太中心商业规划和招商 沈阳龙之梦购物中心商业规划和招商
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模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势
土地成本
规模大、门槛高、竞争少 商业和住宅价格差 就业和税收对政府的吸引力