收益 证
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
方式（5）——境外上市公司
投融资机构
股票 增值 收益
定
向
债权溢 债息
增
价收益 收益
发
境外上市公司
投融资机构 定向发债
部分收购
泛华城市发展建设基金
现金注入 控股≥60%
城投公司
项目投资公司
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
城投公司 股权收益 （≤ 40% ）
泛华城市发 展建设基金
产业投资战 略合作伙伴
金融机构
非银行 金融机构
正常情况
Xx城投按照约定的时间、 条件和方式回购泛华及 泛华合作伙伴控制的 ≥60%的股权。
非正常情况
如Xx城投无法按照约定的时间、条件 和方式回购泛华及泛华合作伙伴的股 权，泛华方面将继续持有股权，且享 受股权收益，直至投资全部收回。
由于缺乏足够的投资及退出实践，对该模式的某些可操作性至今仍 存在许多疑问，也是一直探索的问题。原本的意图是在投资发展中 不断根据实际情况解决投融资模式问题；
在部门内部学习讨论中呈现以下模式，更多的目的是希望通过大家 更专业的视角，来反复审视以下模式的得与失。请大家不吝指正。
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目录 一、投资及退出方式 二、工作建议
项目投资公司
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
项项项项
项
目 目 目 目… … … 目
1234
N
退出模式一：资产证券化 退出模式二：股权投资收益 退出模式三：资产经营性收益 退出模式四：土地置换 退出模式五：物业置换
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
方式（3）——战略投资机构股权模式
参股≤40% 现金注入
有效资产+经营性收益+股权转让收益
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
方式（6）——产业投资者
泛华城市发展建设基金
产业投资者
城投公司
控股≥60% 现金注入
项目投资公司
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
参股≤40%
本息 偿还
退出模式四：土地（房地产开发 项目公司股权） 退出模式五：特许经营权项目公 司股权
增资扩股
现金
项目投资公司
控股≥60% （注册资本N十亿）
土地注入 参股≤40%
城投公司 城投公司
产业投资 战略合作伙伴
开发性金融 债权投资
项目投资公司
债权融资 银行、非银行金融 机构&投资基金
新区内基础设施投 资分阶段注入
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
方式（1）——普通投资者
有限合作伙伴
泛华城市发展建设基金
现金注入
战略投资机构
控股≥60%
城投公司
现金注入 参股≤40%
项目投资公司
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
项 项 项项
项
目 目 目 目 … … …目
1 2 34
N
退出模式一：资产证券化 退出模式二：股权投资收益 退出模式三：资产经营性收益
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
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二 工作建议 （1） 加强对外沟通，在深入研究的基础上，结合实践需要，落 实具体事务；
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泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
(内部汇报版）
2011年
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本PPT作为部门内部学习讨论材料；
根据部门安排，将过往工作经历中关于泛华城市发展建设基金的投 资方式和退出方式与各位同事做一个探讨。在该基金成立及募集的 过程中，通过与内外沟通以及我们自己的投资实践，做了几种模式 的设计；
北京
天津
沈阳
成都
西安 重庆
南京 镇江
无锡
湖州
佛山
海南
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
投资方式总览
泛华投 资基金 管理有 限公司
泛华城市发展建 现金 设基金
项目投资公司 （注册资本N亿）
现金
1、土地整理建设开发权
2、特许经营权
3、产业开发权
4、商业开发权
泛华基金和泛华 金融战略合作伙伴
北京泛 华投资 基金管 理有限
公司 （GP）
泛华
建设
集团
LP2
公司
(LP1)
投资 管理
现金注入
泛华城市发展建设基金
…… LPN
城投公司
现金注入
现金注入
控股≥60%
项目投资公司
参股≤40%
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
退出模式一：资产证券化
项项项项
项
目 目 目 目… … … 目
方式（4）——债权融资
泛华城市发展建设基金
城投公司
现金注入
控股≥60% 参股≤40%
现金注入
银行、非银行金融机构&战略投资机构
项目投资公司
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
项项项项
项
目 目 目 目 … …… 目
1234
N
本息 偿还
退出模式一：资产证券化
还
退出模式二：股权投资收益
退出模式六：物业
项项项项
项
目 目 目 目 … …… 目
1234
N
退出模式一：资产证券化
还
退出模式二：股权投资收益
款
保
退出模式三：资产经营性收益 证
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
方式（7）——境外私募基金
境外私募基金&
控
产业投资基金
定
向
股
增
发
上市公司
泛华城市发展建设基金
城投公司
1234
N
退出模式二：股权投资收益 退出模式三：资产经营性收益
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
方式（2）——地方产业投资引导基金
泛华城市发展 建设基金
地方政府
地方龙头企业
地方性 产业投资机构
泛华城市发展建设基金
地方产业投资引导基金
城投公司
现金注入
控股≥60%
现金注入 参股≤40%
现金注入
股权收购
控股≥60%
现金 注入
项目投资公司
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
参股≤40%
有效资产+经营性收益+股权转让收益
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
退出安排
项目投资公司
建设开发用地 转让收益 特许经营权 收益
产业开发收益
商业开发收益
泛华股权收益 （ ≥60% ）