5
6 3 PART
项目定位
6
PART3--项目定位
业态定位 社区底商——餐饮、娱乐、休闲为主的配套型社区商业 经营内容定位 以餐饮、超市、服务配套为主，辅以银行、休闲、服装、美容美发的经营内容 消费档次定位 以中档为主，部分做成高档 商家定位 省内外品牌商家和当地经营商户
经营内容 客户群体
尉洪拉菲1987
服饰、餐饮、杂货 服饰、餐饮、中介 服饰、德克士、银行
服饰、银行 银行、便利超市
电器、家具 人人乐、肯德基 便民超市、餐饮、水店
数据来源于项目组市场调查
项目商铺参考价格1：
由于老城区商业发展分化比较明显，老城区商业价格区间为1.5万-5万。以五彩 广场为核心，一般情况下，商业面积区间为2-3万。
17
将底层铺位按面积区间分为:“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡ －500㎡、501㎡以上”五种面积区间。
21
THANKS
谢谢聆听!
22
5.7%
14.7%
3.9%
4.1%
2.9%
1.5%
11.0%
10.1%
11.2%
12.2%
100.0%
100.0%
9
北区社区配套商业
PART4--项目业态规划及占比
业态
餐饮 休闲 教育配套 服务配套 生活家居 杂货、五金 零售类 其他 合计
一层
9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 15.4% 100.0%
序号
街道名称 租金（元/㎡/月）
售价（元/㎡）
主要业态分布
1
兴贤街
2
大北街
3
东街
4
西街
5
南街
6
棉花街
7
五彩广场
8
君平大道
40-180 120-190 100-230 120-200 137-160 120-220 250-330
40-70
2-4 1-1.5 3-5 3-4 2-3 2.8-3.2 4-5 1.5-2.2
大的摩尔国际、海宁现代城售价一般在3-5万。
综合考虑市区街区租金及其售价，加之现在新建项目铺面售价情况得
出，项目的出售价位均价控制在2-3万为最佳价值区间。
18
7 7 PART
项目商铺划分建议
19
PART7--商铺划分建议
铺位面积比—与业态之间关系
根据项目定位情况，项目商业以社区服务配套为主。经统计，商铺的各业态面积 需求比例。如下表所示：
业态定位 商家定位
服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射
全邛崃市
7
6 4 PART
项目业态规划及占比
8
南区项目形象商业
业态
面积
社区标超
餐饮
零售
服饰精品
美容
生活家居
休闲
银行
服务配套
合计
PART4--项目业态规划及占比
一层
二层
0.0%
0.0%
9.9%
12.7%
2.3%
4.1%
37.6%
25.2%
业态 超市 餐饮 便利店 服务配套 美容 生活家居 休闲 服饰精品 地产中介 其他 合计
30㎡及以下 0.0% 9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 11.2% 15.4%
100.0%
31㎡－80㎡ 0.0% 12.7% 4.1% 25.2% 14.7% 4.1% 1.5% 10.1% 12.2% 15.5%
北区商业使用面积 一层2713.22m2，二层3947.89m2
小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项 目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面 积为1.2~1.5 ㎡/人，可计算出本区域内住户需要 10973~13716 ㎡的商业体量，而因此本案的商业体 量足以满足本项目住户的商业需求。
PART6--售价建议
2、竞品楼盘铺面租金及售价情况如下表：
序号 1
项目名称 摩尔国际
商业体量 51311
商业形态 综合性商业
租金 ——
售价
内街3万、临北街5万、实 际成交均价3.3万
2
鹭岛名苑
3
摩登时代
4
观澜锦庭
2000 8000 3000
底商 购物中心 社区底商
45
1.5-2万
45
整体均价4万，交房后再定 价
价3.3万
合
1.5-2万
生活配套类
已开业
整体均价4万，交 房后再定价
美食、娱乐、潮流服饰 品牌、儿童、女装
预计2015年初
1.5万
已开业
5
上品城
20000 社区底商
20
1.3万
社区商业配套
已开业
7 上品公馆 3000 社区底商 ——
2-4万
——
8
海宁现代城
30000
综合性商业
200-300
一期3.8万，二期 3.2万
2 PART
项目本体分析
4
PART2--项目本体分析
拉菲1987
项目地址 开发商 占地面积 总建筑面积 总户数
邛崃市君平大道 成都尉洪房地产开发有限公司
44668.0㎡ 200790.2㎡ 白兰地932户，拉菲1354户
建筑类别
住宅，商业
商业体量
15138㎡
南区商业使用面积
一层2611.34m2，二层3099m2
人人乐、肯德基
已开业
9 钻石广场 40000 综合性商业 ——
约3万
精品家居、餐饮、品牌 服饰、休闲娱乐
估计2015年7月
10 瑞云欣广场 40000 综合性商业 ——
不售
家乐福、太平洋院线、 肯德基、屈臣氏等
预计2013年底
小结： 1\邛崃商业未来呈现三足鼎力的态势： 2\首先以五彩城、海宁现代城为一个商业承载区； 3\其次将形成以瑞云欣广场为另一商业聚集地； 4\再者将是以摩尔国际、钻石广场为代表的北部新城商业聚集地3 。
100.0%
81㎡－200㎡ 0.6% 29.7% 0.0% 18.4% 18.4% 7.6% 4.4% 4.4% 5.7% 10.8%
100.0%
201㎡－500㎡ 5.0% 46.7% 0.0% 15.0% 5.0% 1.7% 20.0% 1.7% 0.0% 5.0%
100.0%
501㎡以上 40.4% 27.7% 0.0% 4.3% 4.3% 0.0% 17.0% 0.0% 0.0% 6.4% 100.0%
序号 1 2 3 4
项目名称 摩尔国际 鹭岛名苑 摩登时代 观澜锦庭
商业体量 商业形态
51311 综合性商业
2000 8000 3000
底商 购物中心 社区底商
租金 —— 45 45 46
售价
业态规划
开业时间
内街3万、临北街 中国银行、华润万家、
5万、实际成交均 大地影院等大型业态组 预计2014年3月
S8-S10
S11-S14
S18S22
S15-S17
零售（249.77） 服饰（400.94）
银行（643.55） 服务配套（132.73）
12
南区二层落位规划和拟招品牌
拟招品牌：良木缘咖啡
PART5--规划品牌落位建议
S24-25 S22-23
S1-S5
S6-27
S8-S12
S13-S14
S15-S19
20
PART7--商铺划分建议
根据前期市调投资客户与项目本体客户群体定位，项目应该以最小比 例的划分商铺，采用低门槛，保证单价与利润收益。
硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区 商业能否良好经营的重要环节。
每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同， 结合社区商业各业态面积需求：
二层
12.7% 4.1% 25.2% 14.7% 4.1% 1.5% 10.1% 15.5% 100.0%
10
5 PART
规划品牌落位建议
11
南区一层落位规划和拟招品牌
拟招品牌：建设银行（S18-S22）
PART5--规划品牌落位建议
S27-S28
S23S26
S1-S3
S4-S7
餐饮（981.2） 超市（203.15）
逻辑架构
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5 PART6 PART7
竞品介绍 项目本体分析
项目定位 项目业态规划及占比 规划品牌落位建议 项目商铺定价建议 项目商铺划分建议
1
6 1 PART
竞品介绍
2
PART1--竞品调查
项目组于给项目10个项目进行市场调查，具体情况如下。
S20-S21
餐饮
美容美发
休闲、健身
生活家居
13
PART5--规划品牌落位建议
S63S65
S57-S62
S55S56
S51-S54
S49-S50
S43-S48
S37S42
北区一层落位规划和拟招品牌
餐饮 零售类
教育配套 服务配套
五金、杂货 水果、花店
S34-S36
S3 2S3 3 S29-S31
14
PART5--规划品牌落位建议
S51S56
S47-S50
S45S56
S43-S4444
S41S42
S38-S40
S34S37
北区二层落位规划和拟招品牌
餐饮 休闲
教育配套 生活家居