（3）了解标的，实地堪查或到有关部门咨询；（4）到标的物管辖部门办理拍卖审定（如文物须当地市级以上文物管理机关审定）。

2 竞买方式今天我们将采取增价拍卖的方式，即拍卖中竞买人不断地提高自己的出价，果没有竞买人想再进一步提高自己的出价那么出价最高的竞买人支付他所出的价格并得到拍品。

竞买人通过暗标竞投，投标价不含清理费用，清运费由中标者负责，价高者得。

3 报名时间自公告之日起至2016年6月2日下午5时止，接受现场报名，报名需提供营业执照副本，税务登记证原件、本单位法人授权书原件、单位法人和报名人的身份证原件（以上资料均须提供加盖公章的复印件，原件检验后退回）。

报名时审核竞价单位的竞价资格。

4 竞卖时间、地点2016年6月23日下午2:00时在重庆科技学院H416现场竞拍。

请提前10分钟到达。

5 拍卖规则和竞价规则本次拍卖会将按照《中华人民共和国拍卖法》《拍卖管理办法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》、《公司法》、《证券法》等法律依据实行公开、公平、公正 诚实信用的原则。

为了确保本次拍卖的顺利进行，主持人就拍卖规则作如下特别说明（即注意事项）：（1）请与会人员自觉维护拍卖秩序，不得大声喧哗，否则本人有权要求其离场；（2）竞买人不得互相串通，不得垄断或操纵价格，不得阻碍其他竞买人竞价，否则本人有权责令其离场，所缴纳的保证金不予退还。

如果其行为造成了国家利益的损害或他人权益的损害，我们还要追究其经济赔偿责任。

（3）本次拍卖活动本人依照《中华人民共和国拍卖法》的有关规定来进行，采用增价拍卖方式，实行价高者得的原则。

由于本次有些标底设有保留价，所以依照法律的规定这些标的没达到保留价的不能成交。

（4）拍卖开始时我会报出拍卖标的的起拍价以及加价幅度，凡是响应起拍价的竞买人可以举起手中的号牌，举牌的时候请高于你的头部。

（5）主持人有权根据现场情况临时调整加价幅度，也就是说我可以调大也可以调小。

（6）当在座竞买人认为主持人的加价幅度太小，愿意加20万、50万甚至100万，请你大声口头报出你所加的价格并高举您的号牌。

（7）当同一个价格有两个或两个以上的竞买人都举起号牌，本拍卖师有权确认先举牌者。

（8）当全场出现最高价的时候，主持人依然要给其他竞买人三次加价的机会，主持人会以这样的方式来表述，“第一次、第二次、最后一次（或第三次）”，如果三次机会以后再没有人加价的时候，主持人将根据保留价的情况决定是否成交，如果达到或超过保留价，他将敲下手中木槌以示成交，一经敲槌得成交价是具有法律效力的，任何人无权并不得反悔，也不能推翻变更我的成交价，否则要承担法律的责任。

（9）主持人敲槌后将当场宣布该标的的买受人，请买受人当场与本公司当场签署《拍卖成交确认书》，并依照有关规定向本公司支付货款和佣金。

（10）其它条款请大家认真仔细的阅读本公司发给各位的竞买人手上的拍卖文件。

在这里特别提示大家，您的举牌、应价、加价、口头报价乃至成交，我们将视为您已经完全知晓、认同、并且愿意遵守我们拍卖文件中所规定的拍卖规则和成交确认书要求的条款。

6 拍卖注意事项（1）经敲锤的应价是具有法律效力的，任何人无权并不得反悔，也不能更改或修改我的成交价。

请竞买人按照拍卖规定约定的时间与拍卖人签订拍卖成交确认书并按照约定的时间付清成交价款和佣金。

（2）违约。

买受人未按约定时间签订成交确认书或者未按约定支付成交价款及佣金的将视为违约，拍卖人将不返还拍卖保证金。

如果违约标的再次拍卖，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金及相关费用。

再行拍卖的价款低于原拍卖价款的原买受人应当补足差额。

——依照《中华人民共和国拍卖法》第三十九条条款。

（3）恶意串通。

请竞买人不得垄断、操纵竞价妨碍、阻扰他人竞价，否则我将不予返还其拍卖保证金。

其他事项请大家留意并参照拍卖规定和拍卖相关事项。

最后您的举牌、应价、竞价和成交将被视为您以知晓相关文件。

(4）“再次拍卖”。

同一场拍卖会中有标的无人应价可以在拍卖会最后再次进行拍卖。

需要注意的是一旦你宣布流标或未成交，就不能在同一场拍卖会中再行拍卖，只能再次举行拍卖会。

7 拍卖会后（1）拍卖会后，有关人员跟进竞买人签署《拍卖成交确认书》、《拍卖笔录》工作：A、签署《拍卖成交确认书》，一式四份。

B、签署内容：①拍卖人、买受人的姓名或名称、住所、电话；②拍卖会地址、时间；③拍卖标的物名称、规格、数量、质量、成交价、佣金；④拍卖标的物的付款方式、时间；交付或转移的方式、时间；（2）会计部人员安排拍卖款、佣金的收取和竞买未成功的竞买人的保证金退款工作：A、拍卖款；拍卖款可现金、支票、转帐方式支付；B、保证金：保证金可以现金退款、也可支票退款；在退回保证金的同时，拍卖单位工作人员也要收回保证金的收据或凭证。

8 土地资产价值评估8.1 区域概况在重庆科技学院的土地价值评估中，主要包括大田堡操场、灵湖操场、灵湖、竞湖和风雨球场。

大田堡操场位于科院西校门附近，与西湖地产隔街相望，占地面积19932平方米，是本校学生军训、运动会以及各项活动的举办场地，曾因举办第33届重庆市大学生“校园之春”而得名，同时也是学生日常运动的主要场所。

风雨球场位于我校容园背后，自投入使用以来，便成为我校师生开展体育活动，举行篮球比赛，轮滑比赛，军训宣讲会等活动的主要场所，它的建筑面积约为13685平方米。

每一寸面积都得到了充分利用。

灵湖操场面积17609.98平方米是重庆科技学院除大田堡外的另一个大操场，学校的大多数体育活动也是在此开展，同时因为临近风景优美的灵湖而得名，是学校师生散步聊天聚会的好去处。

8.2 运用成本法对土地资产价值评估成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。

在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。

如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会再投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。

上述评估思路可概括为：资产评估价值=资产的重置成本—资产实体性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值在重庆科技学院的土地（包括大田堡操场、灵湖操场、灵湖、竞湖和风雨球场）价格计算中，重庆科技学院被评估总面积为：51226.98平方米。

重庆科技学院06年买地价格：300元/平方米，所以总成本共计约15368094元，现今改建为两个操场（塑胶跑道）和一个运动场。

其中大田堡和灵湖操场的塑胶跑道成本价格为160元/平方米，总计6006717元。

现在运动场包括18个篮球架、10个羽毛球网和6个乒乓球案（篮球架1500元/个、羽毛球网450元/个、乒乓球案900元/个）所以设备设施总计：36900元，其他：100000元。

由于重庆科技学院在最开始购地是教育用地，购地价格较低，近几年大学城的发展导致周围地价增加了16倍左右，也使我们评估的重启科技学院土地在实体性、功能性和经济性上不减反增，但是购买的基础运动设施经过几年的磨损有所贬值，所以我们用设备评估价值=重置成本*成新率、成新率=设备的尚可使用年限/（设备的已使用年限+设备的尚可使用年限）来计算。

具体计算如下：资产评估价值=15368094*16+6006717+36900*4/（4+7）+100000=252009639元综上，我们用成本法估计重庆科技学院被评估的土地价格总计252009639元，平均4920元/平米。

8.3 运用市场比较法对土地资产价值评估在重庆科技学院的土地价格计算中，我们还采用了市场比较法，将大田堡操场、灵湖操场和风雨球场（以下简称科院土地）跟隔街而望的西湖泡泡街进行比较，发现科院土地均具备商业开发的条件，因此，我们假设这该土地未来会进行商业开发，以商业土地价格来计算该土地的价值。

经调查得知，西湖泡泡街项目用地面积为36064.95㎡，规划总建筑面积为106529.33㎡，容积率 2.5，其中住宅建筑面积76608.96㎡，商业建筑面积10538.26㎡。

科院出售土地总面积为51226平方米，假设全部按照西湖泡泡街模式开发，则拟商业建筑面积为15066平米，拟住宅建筑面积为 108991平方米。

根据现今泡泡街商业和住宅价格，假设未来开发出来的商铺售卖均价为13000元/平方米，住宅均价5000元/平方米，建筑成本为1473.36元/平方米，按照土地价值评估模板计算，土地单价为6731.3元/平方米，总售价为3.448亿元，楼面单价3023元/平方米。

计算过程：①总建筑成本=（商业用房面积+住宅用房面积）*建筑成本=18278.17万元房地总价=商业用房面积*商业售价+住宅用房面积*住宅售价=74081.3万元②假设开发周期为2年，利息率为5.76%，则：利息=建筑成本*((1+利息率)^(开发周期/2)-1)=1052.82万元③假设利润率为20%，税费率为7.6%，则：利润=建筑成本*利润率=3655.63万元税费=房地总价*税费率=5630.18万元④开发后土地价格=房地总价-建筑成本-利息-利润-税费=45464.5万元⑤价格现值=开发后土地价格/((1+利息率)^开发周期+利润率)=34481.52万元最后得出：土地的单价=土地价格现值/土地面积=6731.3元因此，大田堡操场的价格为：19932 * 6731.3 =1.341亿元灵湖操场的价格为：17610 * 6731.3 =1.185亿元风雨球场的价格为：13685 * 6731.3 =9211.7千万8.4 土地资产拍卖情况分析在拍卖当天大田堡操场、灵湖操场和风雨球场都以估算价格的80%起价，经小组商议决定大田堡操场的起拍价格为10700万元，灵湖操场的起拍价格为9500万元，风雨球场的起拍价格为7300万元，而我们组估算出来的大田堡操场、灵湖操场和风雨球场的价格为1.341亿元，1.185亿元和9211.7千万元。

最后以风雨球场 13100万元，大田堡 14300万元，灵湖操场 20000万元的价格成交。

其实6号应买人以人民币1.43亿中买大田堡操场，和我们的估价1.34亿元相差不是很大。

私下沟通6号发现他们的估价跟我们也差不多左右，况且我们的估值并没有大的问题。

对于风雨球场、灵湖操场的竞拍价格却出人意料，它们远远超过了我们心中预期的价格，虽然私下的沟通发现他们的估价跟我们相差有一些，但是差距在200-300万元之间，况且我们的估值并没有问题，其实差距出现与我们拍卖的实际情况有很大的关系。