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城市综合体的概念理解
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城市综合体基本概念1（书摘）
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或 SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商 铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成(大型城市综合 体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它 是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人 士居住要求。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发 达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒 店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能 进行基本组合。
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万达步行街技术设计参数控制
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室内商业步行街的业态基本组合原则： 室内商业步行街的具体业态招商以及业态规划由集团商业管理公司结合 项目以及招商情况进行，其业态的基本组合原则为：若为三层室内步行街 ，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化 特色的餐饮业态，尤其是重油烟餐饮业态。以减少其对一、二层的影响， 并尽量高空排放。根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端 部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。
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万达主要业态总平面规划
所有主力店围绕步行街展开；突出百货店的位置，将百货楼设置在临主要城市 道路侧，尽可能与大型城市广场区相连；影城、KTV、电玩等娱乐业态共同形 成娱乐楼，采用竖向布置的方式，在总平面中临次要道路或步行街入口广场； 数码产品、特色专卖、休闲健身一般共同竖向组合成时尚楼，在总平面布置中 沿次干道设置；大型酒楼布置在时尚楼中或独立设置，总平面设计时宜临近酒 店区设置；大型超市布置在地下一层或二~三层独立设置，总平面布置时应考虑 其和百货楼之间的联系；家居建材产品比较特殊，消费目的性强、占用空间较 大，总平面设计时应考虑在人、车流相对较少一侧。
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城市综合体规划设计的关键元素
外部交通系统 内部交通系统 步行街 中庭和空间系统规划 立面设计 导视系统 停车系统 服务系统
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概念和方案阶段城市综合体设计控制重点
业态组合定位和面积配比规划 主力店组合和面积配比规划 外部交通流线系统 内部交通流线系统 节点空间系统规划
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规模进行组合，面宽进深比宜2：3至1：2.5。
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步行街剖面
步行街一般以二至三层为最佳 ，超过三层就会对招商和使用带 来一定影响。步行街首层层高为 5.4米，二、三层层高为5.1米， 吊顶下净高分别控制为3.6米和 3.3米。
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精品店的层高为：首层 5.4米，二、三层层高为5.1米。 精品店除了餐饮区做吊顶其余部分不做吊顶，管线下净 高保证3.8米、3.5米。
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万达机动车流线规划设计
•在商业综合体与城市主要街道结合部位必须设置港湾式停车区 •停车场设计安排单独的出入口，在和综合体道路体系、地下车库相重合的部位通过单行 线规划车流的方式减少机动车流线的交叉和重合 •在地下车库设计无法满足大型货柜车进入地下室的情况下，在总平面机动车流线设计中 必须考虑大型超市、家居建材超市大型货柜车的车行线路，保证其转弯半径和卸货位置 的回车场地； •在餐饮店经营的位置前广场尽量保留私家车的停靠位，设计机动车流线必须能够到达餐 饮店的门口；
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城市综合体基本概念2（文摘）
多种功能空间有机组合； 与城市交通协调； 各不同功能空间依存、价值互补； 一个位置上的一组建筑。
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区域中心，一定规模，业态复合，统一运营
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城市综合体的常见问题
研究的人不实践，实践的人不研究导致经验传递困难 规模确定是关键——导致所有思考的内容发生质变 以做建筑的方式做城市综合体 建筑设计的宏观视角决定结果的高下
体验态商业 娱乐、休闲类商业
介于二者之间
餐饮类
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万达主力店组合和面积配比规划
•万达商业综合体各业态规模大致如下：大型超市２００００平方米、大型百 货２５０００平方米、 •高标准电影院６０００平方米、家用电器专卖４０００平方米、大型健康电 子娱乐４０００平方米、 •大型健身机构３５００平方米、大型量贩式KTV３５００平方米、大型运动 用品专卖３５００平方米、 •大型餐饮５０００平方米、商业步行街（含次主力店）２５０００平方米、 酒店、办公楼
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柱网： 一般以8.4×8.4米为宜 步行街的走道净宽度： 其中首层10～11米，二、三层16～17米， 步行街楼板开口尺度：8～9米×16～25米为宜（2层步行街开口宽度宜8米、3层宜9 米，长度） “桥”及步行街走道的净宽：桥宜3.5米，走道宜4米，在中庭周围走道净宽可适当加 宽至5～6米 精品店：精品店基本单元进深宜8米～16米（以12米最佳），面宽8.4米，在面宽方向
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内部流线规划设计
• 入口及大堂的流线——商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市
政交通相配合，实现内部交通流线与外部交通体系的沟通。综合体步行街的主要出入口 的外部，应该设置一定的缓冲空间，以容纳从各个方向来的人流。在步行街主入口内要 设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化
• 楼层间垂直流线规划——对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和
垂直电梯。一般而言，对于5～10万的人流，应设置18～30部扶梯，4～10部垂直电梯来满足 人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式， 以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。
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技术设计阶段城市综合体设计控制重点
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万达商业内装设计管理流程
确定钢结构方案
招
完成
标
招标
前
文件
期
确定
准
投标
备
单位
发标
方案 设计 阶段
开标
确定 方案 设计 单位
扩
扩
初
初
阶
评
段
审
施 工 图 阶 段
施 工 图 评 审 会
移 交 项 目 公 司
建筑 所提 供招 标图
纸
建筑所提供扩初图纸 （平面、立面、剖面） 机电所提供机电条件
建筑所提供施工图纸 （建筑、结构、水、电、
消防系统规划和疏散设计 （内部和外部）
市政设施规划 照明系统规划 停车系统规划 导视系统规划 卸货区规划 立面广告系统规划
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装修设计阶段城市综合体设计控制重点
主题创新设计 照明系统规划 人流集中区域 导视系统规划 节点空间设计 主力店和步行街接口界面规划 店面组合设计 电梯空间设计 楼梯空间设计
• 中庭的流线规划——中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，
这里人流集中、流量大，最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观光 电梯等，能在中庭空间创造活力和动感。
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• 楼层间水平流线规划——平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作
用。对于商业项目综合体项目而言，商业动线的规划是体现项目设计者对商业理解程度的标志， 根据统计，好的动线将使得商业项目的客流增加15％到20％。楼层间水平动线的设计应避免 让顾客走重复的路，增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引 人流，使商铺价值达到最大化。
商业分类
业种业态分类
综合店 商店 饮食店
食品类
服装类 杂货类 家用类
购物中心 百货店 大型批发店
超级市场 平价市场 专卖店 集中专卖店 大型专卖店 专卖店 药店
家具展卖中心
集中饮食店 快餐店
专营店
按照选址分类
市区型
百货店\大型批发店 集中专卖店 集中餐饮店
郊区型 观光地型
购物中心、大型批发市场、 ＤＩＹ、大型专卖店
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•垃圾车不允许进入地面车行流线；只能通过地下车库进出商业综合体，而且进 出的时间必须进行限制。 •货车流线不应设置在主交通线上，应设置在非主交通流线上，避免因货物原因 影响商业运营。地下停车场的货车流线也应考虑不影响其它顾客车辆的行驶和 停靠。 •在商业街中庭必须保留私家车展销的功能时，机动车流线须保证小型车辆能够 进入商业步行街的出入口。 •在靠近超市入口附近宜设置超市接送大巴车的停车位，按照不同超市主力店的 要求，主入口附近应设置接送大巴停靠区域和顾客等候区，尽可能安排座椅及 庇护性设施。 •消防车流线设计必须单独考虑。绿化种植、建筑小品的位置设计必须让出消防 通道和消防登高面的位置，保证消防通道与建筑5米范围内没有高大的遮挡物。
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城市综合体的核心问题
客户定位 规模大小 人如何来 人如何留 为什么再来 城市中心的思考模式 战略发展模式
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城市综合体规划设计阶段管理重点
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综合体规划和建筑设计关键点
外部资源难以关注的地方——价值挖掘，流线分配， 租户组合等
人流动线 和广告标识系统 视觉通透 交通体系 消防设计 主力店技术标准 照明系统和组织方式
购物中心、集中专卖店、 集中餐饮店
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商业分类
按照市场范围分
近邻型 社区型 区域型 城市型 超级型
邻里周边消费者 某个社区消费者 周边几个社区消费者 所在城市的大费行为分类
物业品业态商业 百货商场 超市 购物中心 家居建材超市 直销折扣商店 各种类型商业街 各种类型的旗舰店、专业店
暖通、）
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万达商业内装设计控制要点
步行街净高 连续店面 采光空间 防火门 自动扶梯 观光电梯 步行街客梯 主力店界面
高度更高
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步行街净高 连续店面 采光空间 防火门 自动扶梯 观光电梯 步行街客梯 主力店界面
高度更高
完整连贯的店面效果
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3900 1900