资产评估价值＝参照物 成交价格 1－价格折扣率
→只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易 条件方面差异的情况。
3. 功能价值类比法
• 以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估 对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象
价值的方法。
（1）资产价值与其功能呈线性关系：功能价值
法
资产评估价值＝参照物
分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用 市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异 主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成 新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估设备已使用年限为7.5，尚可 使用年限为13年，则待估资产的成新率为：
待估资产的成新率＝
资产尚可使用年限
资产已使用年限＋资产 尚可使用年限
复利 本金、利息都计息
计息期数为n
F P 1 in
单利 本金计息，利息不计息
本金为100元，年利率为10%，
F1 100 100 10%1 110 F2 100 100 10% 2 120 F3 100 100 10% 3 130
……
Fn P i n
价格指数调整法
参照物的主要差异因素有：
2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地 段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房 地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照 物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的 价值可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×区域因素修正系数
参照物的主要差异因素有：
3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩 和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为：
复利 本金和利息均计息
本金为100元，年利率为10%，
F1 100 110% 110 F2 100 110%2 121 F3 100110%3 133.1
……
Fn P1 in
六、参数确定
市场法 市场途径
评估基准日
收益法 收益途径
未来
资产评估方法体系
市场法 成本法 收益法
直接比较法
类比调整法 重置核算法
重置成本 成新率
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期
第一节 市场法
一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行 调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评 估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估途径之一
二、基本原理： 替代原则
三、基本前提：
充分发育活跃
ห้องสมุดไป่ตู้
1、需要有充分发育活跃的公开市场 公开市场
2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参 数指标等资料是可以收集到的。
参照物和被评估资产有可比性 差异可以量化
四、操作程序
确定被评估资产 选择参照物
比较差异因素 调整差异指标 综合分析
得出结果
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、 成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。 1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取， 可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产 的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可 通过调整功能差异来估算该资产的价值。
资产评估价值＝160 150＝114.29万元 210
案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积 为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市 闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋 交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析， 评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建 造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基 本相同。经调查，2003年居住用房价格与2001 年相比上升了9.3%。
本章难点
• 对收益法评估基本原理的理解以及收益 额、折现率和收益期三个基本指标在实 践中的取得方法和途径。
资产评估方法
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例， 应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产 的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对 时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场 价值。
资产评估价值＝58000（1＋9.3％）＝63394元
案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清 算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从 市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例， 该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度 基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为 365.2万元。评估基准日为2002年8月。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
五、市场法的相关参数
（一）资产的功能
– 不是抽象的功能 – 不同资产功能的具体表现可能不同
（二）资产的实体特征和质量
– 资产的实体特征 – 资产的质量
（三）市场交易条件
– 市场条件 – 交易条件
1. 现行市价法
• 评估对象本身具有现行市场价格或与评 估对象基本相同的参照物具有现行市场 价格
→直接利用评估对象或参照物在评估基准 日的现行市场价格作为评估对象的评估 价值。
2. 市价折扣法
• 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在 销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评 估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价 格折扣率来估算评估对象价值的方法。
（四）交易时间
六、常见的评估方法
（一）直接比较法
直接比较法是指以参照物的市场交易价格 为基础，对参照物某一主要特征和被估物 同一特征的差异进行比较，进而确定被估 资产价值的方法，适用于被估资产与参照 物资产基本相同，其差异主要集中在某一 明显的特征差异上。
被估资产评估值＝参照
物成交价格

被估对象主要特征 参照物主要特征
分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场 交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来 估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将 低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：
资产评估价值＝365.2（1－30％）＝255.64万元
案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为 1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交 易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属 同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易 价格为124000元，该机器设备的生产时间为 1995年。
收益 资产＝
资产收益率
一、基本思路
通过估测被评估资产未来预期收益并折 算成现值，借以确定被评估资产价值的 一种评估思路。 收益法是基于“现值”规律，即任何资 产的价值等于其预期未来收益的现值之 和
二、基本原理
一个理智的投资者在购置或投资于某一 资产时，他所愿意支付或投资的货币数 额不会高于他所购置或投资的资产在未 来能给他带来的回报。
评估值＝参照物价格×个别因素修正系数
如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异 时，评估值计算公式可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 ×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交 易情况修正系数×个别因素修正系数
六、市场途径的优缺点
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
资产已使用年限＋资产 尚可使用年限
（二）类比调整法
类比调整法是通过分析比较评估对象与参 照物的差异，在参照物成交价格的基础上 进行差异调整，来确定被评估资产价值的 方法。
类比调整法的基本计算公式为：
被评估资产评估值 ＝参照物价格＋各类调整差异值 ＝参照物价格×各类修正系数
参照物的主要差异因素有： 1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与 被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致 的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影 响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数
资产评估价值＝参照物 成交价格 1 物价变动指数
＝参照物成交价格 价格指数
5. 成新率价格调整法
• 以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估 对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算 评估对象价值的方法。
资产评估价值＝参照物
成交价格

评估对象成新率 参照物成新率
资产的成新率＝
资产尚可使用年限
评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
参照物的主要差异因素有：
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特 征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外 观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指 资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为：
五、操作程序
货币的时间价值
收集验证有关经营、财务状况信息资料
计算和对比分析有关指标及其变化趋势 预测资产未来预期收益、折现率、收益期 计算资产的收益现值，确定被评估资产价值
货币的时间价值
• 投资者推迟消费进行投资所得到的报酬
时间价值率：利率
时间价值额：利息
P
F 单利 本金计息
F Pin
年利率为i
＝
13 7.5＋13
＝63%
参照物资产已使用年限为8年，尚可使用年限为 15年，则参照物资产的成新率
参照物成新率＝8＋1515＝65%