关键词 ： 币； 贷 ； 货 信 土地 ； 品 房 商
从 ２０ ０９年 １ ２月 ７ 日中 央 经 济 工 作 会 议 指 出 ，增 加 住 和 改 善 性 购 房需 求 ， 大农 村 危 房 改 造 支 加 支持力度 。 今 ， 至 已采 取 了多 项 措 施 。 商 品房 价 格 不 断 上涨 、 在 保 障 性 住 房 体 系 存 在 诸 多 缺 陷 ， 不 应 求 的背 景 下 。中央 连 续 使 用 供 各 种 手 段 来 给 房 地 产 市 场 降 温 ， 度 之 大 是 近 年 罕 见 。由此 政 府 力 调 控 的 决 心 可 略 见 一 斑 。 是 最 新 数 据 表 明 ， 策 的 效 果 不 容 乐 但 政 观 ， 控 之 路 仍 旧任 务 艰 巨 。该 文 就 是 在 此 基 础 之 上 ， 高 房 价 调 对 背 后 的 深 层 次 原 因 进 行 剖 析 ， 图找 出解 决 之 道 。 试
长期 形 成 的 土地 财 政 、 球 化 的 热钱 涌 动 和 通胀 预 期 的 不 断加 强等 等 。但 是 通 过 分 析 近 些 年 来 我 国 货 币供 应 量 、 业银 行 的信 贷 政 策 全 商 以及 商 品 房 价 格 之 间的 关 系 ， 够发 现 ， 致 房 价 屡调 不 降 的根 本原 因是 我 国 宽松 的货 币政 策 和 信 贷 政 策 所 致 。通过 一 系 列的 传 导 机 能 导
制 最 终 对 房 价 产 生 决 定 性 影 响 。因此 ， 想使 商 品房 价 格 降到 一 个 民众 能 够 接 受 的 合 理 区 间 ， 须 一 方 面 采取 紧 缩 的货 币政 策 和 信 贷 要 必
政 策 ， 时 ， 应 尽 量 避 免 行 政 手段 对 房 地 产 市 场 短期 造 成 过 强 的 冲 击 ， 要 高度 重视 税 收 、 制 改 革 等 长 效 机 制 的 建设 。 同 要 而 法
我 国 商 品住 房 市场 现 状 综 述 自从 １９ ９ ８年 取 消 福 利 分 房 取 而 代 之 的 是 市 场 化 的 住 房 体 系 改 革 ， 多 年来 ， 国 商 品房 价 格 经 久 不 衰 ， 脱 了 经 济 周 期 十 中 摆 的 束 缚 。从 ２ ０ ０９年 １ ２月 至今 ， 取 了 紧缩 的 货 币 政 策 ， 续 数 采 连 次 调 高 存 款 准 备 金 率 ， 此 之 外 ， 取 金 融 、 收 、 制 和 行 政 的 除 采 税 法 手 段来 调控 房 地 产 市 场 ， 结 果 仍 旧不 如 人 意 。中国 社 科 院 近 期 但 发 布 的 《 济 蓝 皮 书》 布 的数 据 显 示 ， 年 １ ８月 ， 国 商 品房 经 公 今 — 全 平 均销售 价格为 ５２ ５ ０元 ／ 方 米 ，０ ９年 同期 为 ４ ０ 平 ２０ ８０元 左 右 ， 房 价 涨 幅 为 １ ％。 ０ ９年 同期 与 ２ ０ ５ ２０ ０ ８年 相 比上 涨 ２ ％。 城 乡 ５ 与 居 民 收 入 的 增 长 速 度 相 比 ， 在 高 速 领 跑 ， 民腰 包 里 的钱 要 买 是 居 房 子 仍 很 难 。这 是 因为 房 价 上 涨 速 度 要 比城 镇 居 民 收入 增 幅 高 出 ５ 百 分 点 。２ １ 个 ０ ０年 上半 年 ， 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 ９ ５ 城 ７７ 元 ， 比去 年 增 长 １．％ ， 除 价 因 素 ， 际 增 长 ７５ 其 实房 价 相 ０２ 扣 实 ．％。 上 涨有 其 合 理 的 一 面 ， 我 国 Ｇ Ｐ每 年 都 保 持 着 较 高 的增 长 速 当 Ｄ 度 时 ， 种 资 产 价 格 的 上 涨 时 不 可 避 免 的 ， 其 是 房 地 产 投 资 在 各 尤 我 国 固 定 资 产 投 资 总 额 中 占据 着举 足 轻 重 的 地 位 ，其 有 所 上 涨 也 是 无 可 厚 非 的 。但 房 价 的上 涨如 果 大 大 超 过 了宏 观 经 济 增 长 所 能 接 受 的水 平 ， 可 能 会 出 现 资 产 价 格 的 泡 沫 。导致 中 国住 房 则 价 格上 涨 的 因 素 有 很 多 ，如 住 房 制 度 改 革 导 致 压 抑 的住 房 需 求 被 迅 速 释放 ， 国城 镇 化 发 展 所 带 来 的刚 性 需 求 ， 中 目前 我 国 的城 镇 化 率 还 不 到 ５ ％， 年 大 约 有 １０ ０ 每 ５ ０万 的 农 民工 进 城 ， 样 会 这 带 来 大 量 的 刚 性 需 求 ，而 商 品 住 宅 每 年 仅 能 生 产 ５０ ￣０ ０ － ６ ０万 套 ， 此 供 求 之 间 的 矛盾 会 持 续 较 长 的 时 间 。其 次 ，９ ４年 分 税 因 １９ 制 改 革 以后 ，地 方 政 府 对 土 地 财 政 的依 赖 。 工 商 联 调 查 结 果 显 示 ， 房 地 产 开 发 项 目的 总 费 用 （ 在 总成 本 与 总 税 收 之 和 ） 出 中 ， 支 有 近 一 半 是 支 付 给 政 府 的 。近 十年 来 房 地 产 业 得 到 高 速 发 展 ， ” 土 地 财 政 ” 象 随 之 产 生 ， 府 成 为 了最 大 的受 益 方 。 由 于 政 府 现 政 所 得 部 分 在 房 地 产 开 发 成 本 当 中是 刚性 的 ，就使 得 近 年 来 房 价 居 高 不 下 。 有 全 球 化 的 热 钱 涌 动 与人 民 币 升值 预期 相结 合 。 还 金 融 危 机 之 后 ， 刺 激 经 济 ， 国从 ２ ０ 为 美 ０ ８年 １ ２月 到 ２ １ ０ ０年 １ １月 先 后 实 施 了 两 轮 量 化 宽 松 方 案 ， 往 市 场 上 共 投 入 了 ２３ 亿 美 ＿万 元 ， 民 币从 ２０ 人 ０ ５年 汇 改 以来 累 计 升 值 达 到 ２ ． 。 ， ４１ ％ 吸引 着 全 球 资 金 流 人 中 国 ， 现为 外 汇 储 备 的 大 量 增 加 ， 外 汇 储 备 的 大 表 而 量 增 加 更 加 强 化 了货 币 升 值 的 预 期 。２０ ０ ６至 ２ ０ 年 上 半 年 ， ０８ 人 民银 行 采 取 提 高 存 款 准 备 金 率 及 发 行 央 票 的 方 式 将 多 投 放 的 货
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从货币和信贷角度浅析我国商品房价格过高问题
口 鹿 宁 中南 财 经 政 法 大 学 新 华 金 融保 险 学 院
摘
要 ： 年 来 ， 国商 品 房 价 格 居 高不 下 ， 近 我 已经 成 为 影 响 民生 的 一 个 重 大 问 题 。导 致 中国住 房价 格 上 涨 的 因素 很 多 ， 地 方政 府 如