中级经济师《建筑专业》冲刺串讲讲义第一章资金的时间价值与投资方案选择1.资金时间价值的含义与原因（1）资金时间价值的含义（2）资金具有时间价值的原因①通货膨胀、货币贬值②承担风险③货币增值2.单利利息和时间成线性关系，只计取本金的利息，本金所产生的利息不再计算利息3.复利（1）公式（2）规律本金与利率均相同时，按复利计算的利息要比按单利计算的利息高，这是由于利息部分也产生利息的原因。
4.资金时间价值换算的基本原则（补充）（1）不在同一时点的资金不能比较大小，也不能直接相加减（2）只有将发生在各个点的资金量换算到同一时点，才能比较大小和相加减5.资金时间价值的计算的基本公式〖概括〗（1）三个值① P：现值：表示现在时点的资金额② F：终值：期末的复本利和③ A：年值：是指在一定的时期内，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项。
（2）两个因素①利率（i）②计息期（n）（3）六种换算①现值换算为终值 P～F②终值换算为现值 F～P③年值换算为终值 A～F④终值换算为年值 F～A⑤年值换算为现值 A～P⑥现值换算为年值 P～A年值换算为现值 A～P（4）〖特殊情况〗永续年值，也叫永久年金（n→∞）如果年值一直持续到永远，是相同时间间隔的无限期等额收付款项。
6.资金时间价值换算的基本公式的假定条件（1）方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末（2）前一期的期末就意味着今期的期初，除了第一个计息期个，一笔收入或支出如果发生在这一年的年初，则在现金流量图中必须表示为上一年的流入或流出中。
（3）当P和A时，系列的第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的（4）当F和A，系列的最后一个A与F同时发生7.解题方法（1）第一步，审题。
复杂题必须画出现金流量图帮助理解（2）第二步，确定换算关系。
审题后确定其经济适动的内涵是哪两个值之间的换算，写出关系式，如Ａ＝Ｐ（Ａ/Ｐ，i，n），这需要熟练掌握六种换算（3）第三步，审查条件。
题中的条件与公式换算的假定条件是否一致，如不一致，则需调整换算关系式（4）第四步，检查一致性。
注意i与n的内涵是否一致①如果i是年（季、月）利率，则n就是以年（季、月）为标准的计息期②如果没有明确告知，则季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12 （5）第五步，计算。
将已知数据带入关系式中计算8.单一投资方案的评价（三指标）（1）数额法——净现值（2）比率法——内部收益率（3）期间法——投资回收期9.数额法——净现值、净年值、净将来值（1）基准收益率①是企业或者部门所确定的投资项目应达到的收益率标准，一般为最低的可以接受的收益率②是投资决策的重要参数③基准收益率一般大于贷款利率（2）净现值①投资方案在执行过程中和生产服务年限内各年的净现金流量按基准收益率或设定的收益率换算成现值的总和。
其实质是（F～P）（A～P）（3）实质用净现值作为评价指标，就是把资金换算到同时点是进行计算与比较（4）评价标准①NPV≥0，说明方案正好达到预定的投资收益水平，或者尚有盈余，项目可以接受。
② NPV＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受。
10.比率法——内部收益率（1）内部收益率是使方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的折现率（PW＝0时的折现率）（2）实质反应项目的盈利能力（3）计算方法——插值法① i1时，净现值为NPV1＞0② i2时，净现值为NPV2＜0（4）判定标准①内部收益率大于或等于基准收益率或设定的收益率，表明项目可接受②内部收益率小于基准收益率或设定的收益率，则方案不可接受11.期间法——投资回收期（1）指以项目的净收益抵偿初始投资所需要的时间，用于衡量投资项目初始投资回收速度（2）定性求解——用不等式确定范围，或利用复利系数表查出大约的年份（3）定量求解——用公式计算出约等于数字（4）判定标准①投资回收期越短越好②投资回收期小于方案的寿命期限可接受③投资回收期比国家或企业规定的最大允许回收期短，可接受12.多个投资方案的类型（三种）（1）独立方案（2）互斥方案（3）混合方案13.独立方案的评价指标（1）规律①以效率作为指标，效率＝效益/制约资源的数量，主要指内部收益率②掌握制约资源，主要是资金③只能用相对指标（盈利能力指标），不能用绝对指标（如净现值）④具体分为三种（2）无资金约束的项目选择方法①计算各方案的效率（内部收益率）②直接将计算出的效率指标与收益标准进行比较③大于标准的方案可行，小于标准的方案不可行（3）有资金总量约束的项目选择方法①计算各方案的效率（投资利润率或是内部收益率）②按效率从大至小的顺序排列各方案③画出资金总量约束线④资金总量约束线左边的，效率大于标准的项目即为可选方案（3）有资金成本约束的项目选择方法①计算各方案的效率（投资利润率或是内部收益率）②按效率从大至小的顺序排列各方案③将用于投资的资金成本，按由小至大的排列④将上述两图合并为独立方案选择图⑤效率线与资金成本线交点左边的方案即为最后选择方案14.互斥方案选择（分两种情况）（1）适用方法①寿命期相同☆ 净值法（净现值、净年值、净将来值法）☆ 差额法☆ 追加投资收益率法②寿命期不同☆ 年值法（2）难点①互斥方案可以用绝对值指标比较②不能直接用内部收益率指标进行选择，但可以使用差额内部收益率法比较（3）净现值、净年值、净将来值法①计算出各方案的PW② AW=PW（A/P，i，n）,实质A＝P（A/P，i，n）③ FW=PW（F/p，i，n），实质F=P（F/P，i，n）③多方案比较选值最大的项目④该方法必须事先给出基准收益率或设定收益率⑤三个指标，哪个方便可使用哪个，结论相同（4）差额法①找出两个方案的现金流量差额（B－A）②计算出差额的净现值、净年值和净将来值③如果上述值为正，则B项目优于A项目（5）追加投资收益率法①比较两个方案的投资额或年值收益的差额（B－A）②计算差额的内部收益率③与基准收益率进行比较，大于基准收益率，表示这种追加投资值的，B方案优于A 方案④引入的A0表示不投资或投资额为零时的方案〖难点〗无资格方案（1）寿命期不同的互斥方案选择——年值法①考虑各投资方案寿命期最小公倍数的期限的现金流量②重复出现第一个寿命期的现金流③为了简化计算，只计算各方案第一个寿命周期的年值进行选择即可，结论与计算最小公倍数的期限年值是完全一样的15.评价方法归纳总结（1）单一投资方案评价①数额法——净现值②比率法——内部收益率③期间法——投资回收期（2）多个投资方案比选①独立方案（效率指标）☆ 内部收益率②互斥方案☆ 净现值☆ 差额法（差额的净现值）☆ 追加投资收益率☆ 年值法（净年值）第二章预测和决策方法1.预测（1）定义预测是人们对未来要发生的事物进行的估计和推测。
（2）按预测的方法分类①定性预测（2种）②定量预测（3种）（3）按预测的时间分类①长期预测：10 ～15 年②中期预测：5 ～10 年③短期预测：1 ～5 年（4）定性预测方法①专家调查法②特尔菲法（5）定量预测方法①简单平均法②移动平均法③加权平均法2.决策（1）决策的类型（三种类型）①确定型决策——条件及结果均已知②风险型决策（随机型决策）——条件是否发生不能肯定，但可以估计出发生的概率③非确定型决策——无法估计概率，决策主要取决于决策人的主观判断和经验3.非确定型决策（三种）（1）最大最小收益值法（小中取大法）——先小后大，保守①找出各方案的最小收益值，再从这些最小收益值中选择一个收益最大的方案作为最优方案②注意是按方案选，而非按条件选（2）最大最大收益法——乐观而冒险①从每个方案中选择一个最大的收益值，再从这些最大的收益值中选择一个最大的收益值②注意是按方案选，而非按条件选（3）最小最大后悔值法——先大后小①后悔值——最大收益值与所采取方案的收益值之差，注意是按条件选，非按方案选②求出各方案在各种自然状态下的后悔值，然后从最大后悔值中选择后悔值最小的方案③后悔值＝最大收益值-一般值，注意被减数和减数的顺序4.不确定性分析（1）不确定性分析的概念项目经济评价的数据大部分来自预测和估算，具有不确定性（2）种类①盈亏平衡分析——判断项目抗风险能力的大小②敏感性分析——判断哪些因素对项目的影响大5.盈亏平衡分析（1）线性盈亏平衡要求把成本分为固定成本与可变成本（2）固定成本是指在一定范围内，不随产量变化而变化的成本（3）可变成本是指在一定间量范围内，随产量变化而呈现线性变化的成本，可变成本为单位可变成本与产量或销售量之积（4）生产总成本为固定成本与可变成本之和（5）总销售收入为生产总成本与利润之和（6）盈亏平衡点为利润为0时的产量或销售量，或价格（7）盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小6.生产负荷率BEP（1）生产负荷率是产量的盈亏平衡点Q＊占设计生产能力Q0 百分比：（2）是衡量建设项目生产负荷状况的重要指标（3）BEP越小，风险越小，可承受较大的风险7.敏感性分析（1）概念是通过分析，预测投资方案主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其敏感程度（2）盈亏平衡点值与预测值的偏差①是盈亏平衡点值减去预测值后的差值与预测值的比值（注意哪个是减数哪个是被减数）②比值越大，说明因素对评价指标的影响越小，抗风险能力越强③比值越小，说明影响越大，抗风险能力越差8.价值工程的概念价值：指对象具有的必要功能与取得该功能的总成本的比例，即效用或功能与费用之比9.提高价值的途径方法 F C V1 →↓↑2 ↑→↑3 ↑↓↑↑4 ↑↑↑↑5 ↑↓↓↓↑10.价值工程对象选择的方法（1）ABC分析法——将关键的少数作为研究对象① A类部件，占部件总数10%，其成本占60%～70%② B类部件，占部件总数20%，其成本占20%③ C类部件，占部件总数70%，其成本占10%～20%（2）经验分析法①依靠人员的经验选择对象②缺点是凭主观判断，缺乏定量分析③将产品分为导入期、成长期、成熟期、衰退期，选前两期（3）强制确定法（定量）依靠价值系数的大小确定对象11.功能分析功能的分类（根据功能特性）①使用功能与美学功能——功能性质角度②基本功能与辅助功能——功能重要程度③必要功能与不必要功能（包括多余、过剩和重复功能）——用户需求角度④过剩功能与不足功能——相对于功能的标准而言12.功能评价（1）功能评价的概念功能评价通过定量的计算价值系数或相关差值选择价值工程对象的功能领域（2）功能评价系数（功能指数）①采用一对一强制评分②将功能横纵排列，一对一地进行功能重要性比较③重要的得1分，不重要的得0分④将评分值相加，通过全部加1的方式进行修正（3）成本系数（4）价值系数（5）功能评价①价值系数等于1，对象的功能重要程度与成本的比重合理匹配，功能的成本比较合理②价值系数小于1，对象的成本比重大于功能的重要程度，表明目前成本偏高，属改进对象，改进目标是降低成本③价值系数大于1，区别对待☆ 目前成本偏低，致使功能偏低，属改进对象，改进方面是增加成本☆ 目前功能超过其应该具备的功能水平，存在过剩功能，属改进对象，改进方向是降低功能水平☆ 特殊情况，不列为改进对象（6）功能目标成本与改进期望值①某一功能的目标成本＝整体功能的目标成本×功能评价系数②某一功能的成本改进期望值＝功能的目标成本－功能的实现成本第三章建设项目可行性研究1.可行性研究的任务（七方面）（1）七方面任务①技术上是否可行②经济上是否可行③财务上是否盈利④投资多少⑤筹资渠道是哪些⑥建设周期多长⑦运营所需的资源（2）归纳为三个范畴①工艺技术②市场需求③财务经济状况2.可行性研究的阶段（四阶段）（1）机会研究——以自然资源和市场调查为基础，寻找投资机会①一般机会研究☆ 地区研究☆ 部门研究☆ 资源研究②特定项目的机会研究（2）初步可行性研究①做出投资与否的决定②是否应该进行最终可行性研究③有哪些关键性问题需要做辅助性研究（3）最终可行性研究（详细可行性研究）——作用为六大依据①是投资决策和编制设计任务书的依据②是向银行贷款的依据③作为建设部门申请建设执照和与有关部门签订合同的依据④作为项目下一阶段设计的依据⑤作为采用新技术、新设备计划的依据⑥作为补充资料和政府有关部门审查的依据（4）项目评估决策①投资决策部门授权专业公司，代表国家对上报的可研进行审核和再评价②主要任务是对可研究报告提出评价意见3.可行性研究阶段的精度与费用可行性研究阶段内容估算精度可研费用（占总投资额）机会研究寻找投资方向与机会±30%0.2%～1%初步可行性研究作出是否投资的决定±20%0.25%～1.5%小型1%～3%最终可行性研究投资下步工作的依据±10%大型 0.2%～1%4.可行性研究的内容（1）总论（2）市场需求情况和拟建规模（3）资源、原材料、燃料及公用设施（4）场址方案和建厂条件（5）技术、工艺和设计方案（6）环境保护及防震、防洪措施（7）企业组织、劳动定员和人员培训（8）建设进度计划（9）投资估算与资金筹措（10）财务和经济评价（11）综合评价5.可行性研究的步骤（5步）（1）筹划准备（2）调查研究（包括市场调查与资源调查）（3）方案选择和优化（建立几种可供选择的技术方案）（4）财务分析与经济评价（5）编制可行性研究报告6.可行性研究的依据（6类）（1）国家和地区政策与长远规划（发展规划）（2）批准的项目建议书（项目建议书）（3）批准的资源等报告（资源报告）（4）自然、地理等基础资料（基础资料）（5）工程技术方面的标准、规范与要求（工程规范）（6）国家统一的经济参数和指标（经济指标）7.建设项目分类（1）按项目的目标分类经营性项目与非经营性项目（2）按项目的属性分公共项目和非公共项目（3）按项目的投资管理形式政府投资项目和企业投资项目（4）按项目与企业原有资产关系新建项目和改建项目（5）按项目融资主体分新设法人项目和即有法人项目8.经济评价内容与方法的选择及侧重点（1）主要的评价方法（三种）①财务评价②经济费用效益分析③区域经济与宏观经济分析项目性质评价角度评价重点评价内容一般项目市场财务分析财务分析明显外部效应项目国家经济整体利益经济效益费用分析财务分析经济费用效益分析特别重大项目区域经济与宏观经济影响区域经济与宏观经济分析财务分析经济费用效益分析区域经济与宏观经济分析9.经济评价的基本原则（5原则）（1）“有无对比”原则（2）效益与费用计算口径对应一致原则（3）收益与风险权衡原则（4）定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则（5）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则10.国民经济评价（1）概念①国民经济评价是从国家整体角度考察项目的效益和费用，采用费用效益分析或者费用效果分析方法，计算项目给国民经济带来的净效益②可以在财务评价的基础上进行，也可以直接进行③如果在财务评价的基础上进行，首先剔除在财务评价中已计算为效益或费用的转移支付，增加财务评价中未反映的间接效益和间接费用④如果直接进行国民经济评价，则首先应识别项目的直接效益、间接效益、直接费用和间接费用（2）财务评价与国民经济评价的取舍标准①一般应以国民经济评价的结论作为项目决策的主要依据②两者都否定，则项目否定，两者都肯定，则项目肯定③如国民经济评价否定而财务评价肯定，则否定④如国民经济评价肯定而财务评价否定，应重新考虑方案，必要时可提出优惠政策，使项目具有财务生存能力（3）财务评价与国民经济评价（也称为宏观评价）的区别区别项目财务评价国民经济评价评价角度不同从单位财务角度考查盈利能力和清偿能力从国家整体角度考查项目的费用与贡献效益和费用含义及划分范围不同实际收支和直接发生费用社会资源与效益还包括间接效益与费用评价采用的价格不同现行价格影子价格主要参数不同官方汇率和行业基准收益率影子汇率和社会折现率11.国民经济评价的主要概念（四概念）（1）影子价格（2）影子工资（3）社会折现率（双重职能）①作为费用——效益的不同时间价值之间的折算率②作为项目经济效益要求的最低经济收益率（4）影子汇率12.民用建筑项目可行性研究的特点（1）民用建筑效果不能简单用经济指标来衡量，应主要评价其社会效果和宏观经济效果（2）民用建筑对社会产生的间接效果，具有长期性、潜在性和不确定性特点（3）民用建筑的产出是为社会提供非物质财富和劳务，因而往往没有适当的市场价格予以衡量（4）某些非盈利民用建筑项目，主要采用“费用效益分析”和“成本效益分析”方法评价（5）项目的投资回收期较长13.经济评价中的财务价格（记关键的结论）（1）是现行价格体系为基础的预算价格①国内现行价格，指现行商品价格和收费标准，采用最有可能发生的一种②预测现行价格考虑两类价格变动因素③在财务评价中，对于价格变动因素，财务盈利能力分析和清偿能力分要原则上作不同处理（谨慎性原则）（2）在投资估算中要考虑物价总水平的上涨因素，即预留涨价预备费（3）对物价总水平上涨因素的区别对待（短时，长期）14.建设项目的五种评价（1）建设项目的财务评价（2）经济费用效益分析（3）费用效果分析（4）区域经济与宏观经济影响分析（5）建设项目环境评价15.建设项目五种评价与分析区别（1）财务评价从项目自身角度评价盈利能力、偿债能力等（2）经济费用效益分析从资源合理配置的角度，分析项目投资的经济效率和对社会福利所做出的贡献（3）费用效果分析比较项目的效果与支付的费用，判断项目费用的有效性或合理性（相当于前面讲过的价值工程）（4）区域经济与宏观经济影响分析从区域经济角度或国民经济角度，分析项目对区域及国家宏观经济的影响（5）项目环境评价项目对环境的影响16.财务评价（三个方面）（1）经营性项目①盈利能力②偿债能力③财务生存能力（2）非经营性项目财务生存能力（3）不确定性分析①盈亏平衡分析②敏感性分析17.财务盈利能力分析（四指标）（1）财务内部收益率（IRR）（2）财务净现值（FNPV）（3）投资回收期（Pt）（4）总投资收益率（ROI）①指项目达到设计能力后正常年份的年息税前或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率②总投资收益率高于同行业的收益率参考值的，项目可行18.偿债能力分析（三指标）（1）利息备付率（ICR）①指在付借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值②从付息资金来源角度反映项目偿付债务利息的保障程序③利息备付率应分年计算④利息备付率高，表明利息偿付的保障程序高，大于1或满足债权人的要求时可行（2）偿债备付率①指借款偿还期内，用于还本付息的资金息税前利润加折旧和摊销（EBITAD－TAX）与应还本付息金额（PD）的比值②该值表示用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度③偿债备付率应分年计算④偿债备付率高，表明可用于还本付息的资金的保障程序高，大于1或满足债权人的要求时可行（3）资产负债率（LOAR）①是指各期末负总额（TL）同资产总额（TA）的比率②资产负债率较低（在合理的范围内），表明企业经营安全、稳健，具有较强筹资能力，风险较小〖归纳与总结〗（1）盈利能力（四指标）①财务内部收益率②财务净现值③投资回收期④总投资收益率（2）偿债能力（三指标）①利息备付率②偿债备付率③资产负债率（3）动态指标①财务内部收益率②财务净现值（4）静态指标①投资回收期②总投资收益率③利息备付率④偿债备付率⑤资产负债率。