购房合同纠纷涉及违约金的法律问题分析

随着房地产市场的火热发展，房价不断飙高，越来越多人通过公积金贷款、银行贷款、分期付款等买房。但随着商品房买卖交易量的逐日增加，随之而来的商品房买卖合同纠纷也不断出现，尤其值得大家关注的是开放商逾期交房、逾期办证等侵害业主权利的现象大量存在。虽然业主都会与开发商在商品房买卖合同签订时都会约定违约金条款，但违约金条款是否适用诉讼时效？从何时起算？违约金又该如何计算？等法律问题却一知半解。在此，笔者可以通过个人简单的分析，让业主掌握一定的法律知识。

一、因开发商原因导致逾期办证的违约金请求权是否适用诉讼时效？

最高人民法院《商品房买卖合同解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房

款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

但该条款并未对是否适用诉讼时效作出明确规定。根据民法原理，因开发商原因逾期办证，属于违约行为，买受人要求开发商承担违约金责任是基于合同之债所享有的债权请求权，适用两年的普通诉讼时效。此外，根据最高人民法院裁判文书网上公布的商品房买卖合同纠纷的法律文书也不难发现，司法实践中认可两年的普通诉讼时效。

二、因开发商原因导致逾期办证，请求支付违约金的诉讼时效从何时起算？

《民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定“未约定履行期间的合同，依照合同法第六是一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。”

房屋买卖合同中，逾期办证、逾期交房按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点，司法实践中，各地法院采取的标准不同。大致有以下几种计算方法：

（一）自合同约定的时间的次日开始计算；

（二）从债务人明确表示不履行时起算；

（三）从债权人起诉之日起倒计两年起至实际履行之日计算。

（四）当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，由出卖人按照买受人已付房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。

此外，开发商虽然逾期办证，但在买受人起诉之前已经办理了房产证，则应从买受人收到房产证之日起计算诉讼时效。买受人超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应当驳回其诉讼请求。

三、逾期办证违约金如何计算？

根据我国《商品房买卖合同解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以约定的违约金超过造成损失30%为标准适当减少。”所以业主在与开放商签订合同时约定的违约金数额不宜过高。

综上，笔者建议，业主在与开发商签订商品房买卖合同前，应当对开发商的资质、楼盘的“五证”进行详尽地调查，在合同签订过程中，应当对交房期限、逾期交房及办证的违约金如何计算进行明确规定，避免因合同未约定或约定不明而造成不必要的麻烦，也为了更好的保护购房者自身的合法权益。

（五）本案根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定的精神，并从诉讼时效制度的宗旨出发，充分考虑按日累计违约金请求权的特殊性，在平衡守约方、违约方利益的基础上，确定该类债权的诉讼时效从债权人起诉之日倒计2年起至实际履行之日计算。

案情简介：

2004年，曾某与开发公司约定交房时间为当年年底，并约定了逾期交房违约金按日计算。2010年8月17日，曾某以开发公司2008年12月12日迟延交房诉请支付违约金。

法院认为：

事务要点：房屋买卖合同中，对逾期办证、逾期交房按日累积的违约金请求权诉讼时效，可在衡平守约方、违约方利益的基础上，从债权人起诉之日倒计2年起至实际履行之日计算。

案例索引：广东广州中院（2011）穗中法民五终字第430号”曾某与开发公司合同纠纷案”