原告台州通用机械厂诉被告台州市路桥大酒店为房屋租赁合同纠纷案-

（2005）路民一初字第241号

原告台州通用机械厂，住所地台州市路桥区银座街399号。

法定代表人鲍志源，厂长。

委托代理人周官宝（特别授权代理），台州市路区法律服务所法律工作者。

被告台州市路桥大酒店，住所地台州市路桥区银座街399号。

法定代表人朱庭芝，总经理。

委托代理人黄婉萍（特别授权代理），浙江精通律师事务所律师。

委托代理人陈磊（特别授权代理），浙江国圣律师事务所律师。

第三人台州市路桥阿蔡沙锅老鸭店，住所地台州市路桥区银座街399号二楼。

负责人蔡宣均。

原告台州通用机械厂与被告台州市路桥大酒店为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2005年1月18日受理后，依法由审判员张秀敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。同年3月7日，本院依法追加台州市路桥阿蔡砂锅老鸭店为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2005年4月22日、7月6日再次公开开庭进行了审理。原告台州通用机械厂法定代表人鲍志源及委托代理人周官宝、被告台州市路桥大酒店法定代表人朱庭芝及委托代理人黄婉萍、陈磊、第三人台州市路桥阿蔡砂锅老鸭店负责人蔡宣均均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告台州通用机械厂起诉认为，原、被告于1999年12月31日签订房屋租赁协议，双方约定将原告所有的座落在路桥区银座街399号通用综合大厦底层二间半房屋及二层以上全部房屋出租给被告，租期自1999年12月31日起至2011年12月30日止，

租金每年415000元，由被告在每年的1月1日至1月7日内一次性付清。其中第七条约定，在租期内，被告因经营困难等原因需转让，须经原告同意，否则，转让无效。被告如上述原因提出提前终止本协议的要求，经原告同意。但被告必须赔偿给原告损失费即出屋之日起加算三个月房租费，在本协议提前终止出屋前一次性付清。第九条约定，租赁期满或因本协议以上原因提前终止协议，或因出现本协议约定事件，由原告单方提前终止协议，被告搬迁出屋时，均不得拆除固定装修部分和固定设施，也不得要求原告补偿装修费用。第十条第4项约定，在原告缴纳租房税金后，凭税单款额由被告在五日内支付，月结月清。被告承租原告房屋后，依约支付租金至2004年12月30 日。2004年8月2日，被告未经原告许可，擅自将承租的二层全部房屋转租给第三人台州市路桥阿蔡砂锅老鸭店（系独资企业）经营，该店于同年11月1日依法核准开业。原告数次口头及书面函告被告，被告未予理睬。因被告擅自转租的行为严重违反《中华人民共和国合同法》第224条规定及违反原、被告签订的房屋租赁协议第七条约定，据此，请求判令终止原、被告于1999年12月31日签订的房屋租赁合同，由被告及第三人同时返还原告承租的房屋；由被告按合同约定付清实际使用期间租金并赔偿原告三个月租金计人民币103750元。

被告台州市路桥大酒店答辩认为，原告与第三人台州市路桥阿蔡砂锅老鸭店之间并不存在租赁关系，原告与第三人负责人蔡宣均之间存在承包合同及劳动合同关系。2004年6月1日，蔡宣均受聘为被告单位员工，双方依法签订劳动合同，约定合同期

限自2004年6月1日起至2005年5月31日止，月工资800元，并经路桥区人事劳动社会保障局鉴证。同月18日，被告为搞活经营，与蔡宣均签订二楼内部承包协议（含餐饮部设备设施清单），约定由蔡宣均承包被告二楼餐饮（不包含早餐），承包期限自2004年7月8日至2007年7月7日止，每年承包款10万元，由蔡宣均交纳经营风险保证金5万元。在承包经营期间，蔡宣均有权妥善使用被告提供的基本设施及各种用具，并负责维修和保养。该承包合同由路桥区人民政府路桥街道办事处作中证人。被告与第三人虽于2004年8月2日签订一份路桥区银座街399号二层房屋租赁合同，但该份合同仅为第三人注册企业名称、打响“阿蔡砂锅老鸭”品牌、扩大大酒店知名度而用，系虚假合同，且在第三人办理工商登记手续后，被告已去路桥区房地产管理处申请注销上述房屋租赁许可证。另被告已依约支付原告2005年全年租金。据此，原、被告间签订的房屋租赁合同合法有效，被告已按约严格履行义务，原、被告应依约继续履行合同，请求驳回原告对本被告的诉讼请求。

第三人台州市路桥阿蔡砂锅老鸭店述称同被告答辩一致，亦请求驳回原告对第三人的诉讼请求。

经审理查明，原、被告对下列事实无异议，本院予以认定：

原告台州通用机械厂（系改制的股份合作企业）与被告台州

市路桥大酒店于1999年12月31日签订房屋租赁协议，双方约定将原告所有的座落在台州市路桥区银座街399号通用综合大厦底层二间半房屋及二层以上全部房屋出租给被告（其中底层临街约120—130m2、二至五层各约1000 m2，二层被告经营餐饮），租期自1999年12月31日起至2011年12月30日止，租金每年415000元，由被告在每年的1月1日至1月7日内一次性付清。其中第七条约定，在租期内，被告因经营困难等原因需转让，须经原告同意，否则，转让无效。被告如上述原因提出提前终止本协议的要求，经原告同意。但被告必须赔偿给原告损失费即出屋之日起加算三个月房租费，在本协议提前终止出屋前一次性付清。第九条约定，租赁期满或因本协议以上原因提前终止协议，或因出现本协议约定事件，由原告单方提前终止协议，被告搬迁出屋时，均不得拆除固定装修部分和固定设施，也不得要求原告补偿装修费用。第十条第4项约定，在原告缴纳租房税金后，凭税单款额由被告在五日内支付，月结月清。被告承租原告房屋后，依约支付租金至2004年12月30日。2004年8月2日，被告与第三人台州市路桥阿蔡砂锅老鸭店（系独资企业）签订房屋租赁合同，约定将被告承租的路桥区银座街399号二层全部房屋出租给第三人作经营使用，建筑面积950m2，租期自2004年8月2日至2005年8月1日止，月租金3000元，按月结算。被告并于同日办理出租给第三人的房屋租赁许可证。同年11月1日，第三人台州市路桥阿蔡砂锅老鸭店经当地工商行政管理部门核准成立，并作为独立纳税主体对外经营。路桥大酒店的早餐始终由被告在二楼经营。2004年11月15日，原告以原、被告间的房屋租赁协议系原告原法定代表人张崇春在股东不知情的情况下签订为由，致函被告要求提高房屋租金至每年50万元（不包括