万科财务报表分析公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-万科股份有限公司财务报表分析姓名：纪昌宇万科股份有限公司财务报表分析引言随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。

对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。

万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。

万科作为房地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在“国五条”调控细则遏制住房投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫之后，万科未来的成长能否依旧支撑其目前的价格，这是本文研究的主旨所在。

一、公司概况万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。

1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。

在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。

通过收缩非主营业务、调整业务结构，至2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。

上市以来,公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从1989年到2007年，营业收入从亿元增加到亿元，净利润从亿元增加到亿元，总资产从1989年底的亿元上升到2007年底的1001亿元，净资产从亿人民币达到亿元。

到2005年，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌，分别于 2000 和 2001 年入选世界权威财经杂志——布斯的全球最优秀 300 家和 200 家小型企业，获“2005 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。

其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。

二、财务报表分析（一）资产负债结构分析表1 资产负债表（金额单位：人民币元）项目2013年3月31日2012年12月31日2011年12月31日资产货币资金52,258,688,52,291,542,34,239,514,应收账款1,818,703,1,886,548,1,514,813,预付款项33,371,503,33,373,611,20,116,219,其他应收款23,884,692,20,057,921,18,440,614,存货289,765,724,255,164,112,208,335,493,流动资产合计401,099,311,362,773,737,282,646,654,非流动资产合计16,794,936,16,027,877,13,561,785,资产总计417,894,248,378,801,615,296,208,440,负债及所有者权益流动负债合计299,237,121,259,833,566,200,724,160,非流动负债合计34,030,698,36,829,853,27,651,741,负债合计333,267,820,296,663,420,228,375,901,股本11,006,757,10,995,553,10,995,210,资本溢价25,832,961,25,700,912,22,492,191,留存收益47,786,707,45,441,729,34,345,136,所有者权益合计84,626,427,82,138,194,67,832,538,负债和总股本合计417,894,248,378,801,615,296,208,440,该公司总资产12年比11年增加了万元，同比增长%。

具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。

从负债结构分析，公司负债总额12年比11年增加万元，上涨了%。

其中流动负债比去年增长5910941万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有利润，但公司短期偿债压力增大。

从所有者权益分析，公司所有者权益12年比11年增加了1430565万元，其中股本增加了34万元，涨幅%，归属于公司股东的股东权益上涨了%，反映公司资本充足，经营状况良好。

（二）利润表分析表2 利润表（金额单位：人民币元）项目2013年1-3月2012年2011年营业总收入13,999,905,103,116,245,71,782,749,营业总成本11,641,557,83,023,173,56,716,379,营业利润2,395,144,21,013,040,15,763,216,利润总额2,394,885,21,070,185,15,805,882,所得税费用605,516,5,407,596,4,206,276,净利润1,789,369,15,662,588,11,599,606,该公司13年第一季度实现主营业务收入万元，实现净利润万元，但这里主要以2012年的分析为主，2012年公司营业收入首次突破千亿，达亿元，同比增长%。

实现净利润亿元，同比增长%。

其中主语业务收入比上年增加万元，上涨%，主营业务成本较去年上涨了%；营业利润增加万元，上涨%，同时利润总额上涨了%；净利润比上年增加万元。

以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年有较大增加，由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。

从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。

三、绩效评估（一）偿债能力分析表3 偿债能力相关数据表偿债能力指标2012年2011年变动幅度流动比率速动比率+68-2应收账款周转天数存货周转率12931442-149资产负债率%%+个百分点在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2012年万科的流动比率为，比上年降低了，流动比率低于2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。

速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为12年存货比11年存货大，所以扣除存货后，速动比率同比上年增长了，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所提高。

但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。

在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。

万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。

存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。

从上表可知，12年的存货周转天数明显比11年减少了149天，说明12年的存货周转率高于11年的存货周转率。

12年万科实现了较好的存货周转。

12年万科的应收账款周转率较去年有大幅度的上升，原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

（二）盈利能力分析1.营业收入分析表4 按投资区域划分2012年主要业务收入比例净利润比例结算面积比例广深区域%%%上海区域%%%北京区域%%%成都区域%%%营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。

从表4可见，北京区域和广深区域是起利润的主要来源。

究其原因，以深圳和北京为核心重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩快速增长的主要原因。

2.期间费用分析表5 期间费用表项目2012年度（万）2011年度（万）增减幅重大变动原因营业费用305,255,%销售规模增长管理费用278,257,%经营规模增长，人工费用增加投资收益92,69,%联营、合营公司结算收入增加所得税540,69,%利润总额增长期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关。

12年与11年相比，营业费用上涨%，管理费用上涨%，究其原因，主要是因为销售规模的增长以及人工费用的增加。

3.营运能力指标分析表6 相关盈利数据表盈利能力指标2012年2011年变动幅度毛利润率%%个百分点净利润率%%个百分点净资产报酬率%+个百分点公司房地产业务结算毛利率为%，较11 年下降个百分点；结算净利率%，较2011 年下降个百分点。

尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。

报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为%，较2011 年提高个百分点，为近十年来最高水平。

这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

万科A营运能力分析企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。

企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。

企业营运资产的效益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。

企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。

第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。

第二，营运能力分析可发现企业在资产营运中存在的问题。

第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。

（一）全部资产营运能力分析：总资产周转率=销售收入/平均资产总额2008年总资产周转率2]=2009年总资产周转率2]=2010年总资产周转率2]=分析：该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高。

万科09年总资产周转率比08年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。

10年的总资产周转率最低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力。