世联地产:深圳2010年11月房地产市场分析报告——————二次调控下量跌态势显现成交均价结构性回落搜房深圳二手房网 2010年 12月 17日来源：世联地产市场研究部[提要] 据世联地产分析，2010年11月，是深圳进入严厉调控后的第二个月，限购令等的政策作用已经在市场上有所反应：一手房市场成交量环比出现较大幅回落，量跌态势开始显现。
二次调控下量跌态势显现成交均价结构性回落市场走势内容摘要：宏观经济：10月份，居民消费价格同比上涨4.4%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点。
经济总体运行态势良好，但通胀风险凸显。
""中央政策：中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为今年以来第四次上调。
从11月29日起，中国人民银行年内第五次上调存款准备金率，上调0.5个百分点。
调整后，存款准备金率达18.0%，为历史最高。
"地方政策：11月18～19日，市建设科技促进中心组织7位评审专家对光明新区6个绿色建筑项目进行了认证。
6个项目均达到国家绿色建筑一星级标准，总建筑面积46.22万平方米，包括1个公共建筑项目和5个居住建筑项目。
5个居住建筑项目中的4个项目为保障性住房，总建筑面积40.64万平方米，约占认证项目建筑总面积的88%。
4个保障性住房单位建筑面积平均增量成本34.3元/平方米，打破了人们将绿色建筑等同于高造价建筑的认识误区。
据了解，深圳所有新建保障性住房必须按照绿色建筑标准建设，并安装太阳能热水系统和使用绿色再生建材产品。
市场运行：本月深圳一手房新增供应略大于需求。
全市一手房市场呈现“量价齐跌”态势，成交均价出现结构性回落；二手房市场则呈现“量跌价涨”的态势。
"……市场监测报告系列周报、月报、季报、年报一级市场：10年11月，深圳土地市场全月土地成交一共3宗，其中住宅用地成交1宗。
二级市场：10年11月，深圳一手房批售面积25.33万平米，环比减少10%，同比减少44.8 %；成交面积为23.32万平米，环比下降48.9%，同比下降50.1%；当月供销比为1.08：1。
成交均价为18039元/平米，环比回落16.16%，同比回落5.9%。
三级市场：10年11月，深圳二手房成交面积为79.99万平米，环比下跌18.78%，同比下跌46%；成交均价为16223元/平米，环比上涨1.4%，同比上涨12%。
总的来讲：10年11月，深圳一手房新增供应略大于需求。
全市一手房市场呈现“量价齐跌”态势，成交均价出现结构性回落；二手房市场则呈现“量跌价涨”的态势。
1. 宏观经济据统计，今年10月新增人民币贷款5877亿元，同比增加3347亿元，同比速度高达132.0%。
1至10月，居民消费价格同比上涨3.0%；10月，居民消费价格同比上涨4.4%，环比上涨0.7%。
1至10月，社会消费品零售总额125313亿元，同比增长18.3%。
1至10月，城镇固定资产投资187556亿元，同比增长24.4%。
1至10月，规模以上工业增加值同比增长16.1%；10月，规模以上工业增加值同比增长13.1%。
1至10月，工业品出厂价格上涨5.5%。
1至10月，全国实际使用外资金额820亿美元，同比增长15.7%；10月，全国实际使用外资金额76.6亿美元，同比增长7.9%。
总体上来看，国民经济总的运行态势良好，继续朝着宏观调控预期的方向发展。
2. 市场政策2.1中央政府" 11月2日，中国人民银行发布《三季度货币政策执行报告》指出，潜在的通胀压力须高度关注。
下一阶段，将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。
增强价格杠杆调控作用。
报告称，下一阶段，中国人民银行将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。
" 11月3日，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。
" 11月17日，中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署稳定消费价格总水平的政策措施。
会议要求增加对大中专院校食堂及低保户等的补贴，必要时对重要的生活必需品和生产资料实行价格临时干预措施。
" 11月19日，距离上次宣布上调存款准备金率仅9天后，央行再次祭出调控巨斧，年内第五次上调存款准备金率。
央行21日晚宣布，自11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
调整后，存款准备金率达18.0%，为历史最高。
同时，9天内两度宣布上调，间隔时间为历史最短。
" 11月30日，中共中央在中南海召开党外人士座谈会，就当前经济形势和明年经济工作听取各民主党派中央、全国工商联领导人和无党派人士意见和建议。
中共中央总书记胡锦涛主持座谈会并发表重要讲话。
在会上胡锦涛指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。
2..2 地方政府" 11月1日，市住房和建设局召开新闻发布会，通报了第二次保障房申请复审阶段有关资产和收入等六方面问题。
根据统计，第二次保障性住房申请共受理申请8148份，初审合格公示共7857份，复审合格公示共6385份。
本次复审阶段不合格申请共有1472份。
" 11月2日，龙岗区举行城市更新项目推介会，此次龙岗区主要推销深惠路沿线、华为科技城等热点成熟区域的23个城市更新项目，全部用地总面积达717万平方米。
不少知名房企参与了此次推介会。
" 11月5日，深圳召开市政府五届十五次常务会议，审议并原则通过了《深圳市住房公积金管理暂行办法》(下简称《暂行办法》)、《深圳市人才认定办法》、《深圳市人才认定标准》等事项。
深圳市的住房公积金制度将在12月正式运作，《深圳市住房公积金管理暂行办法》获得原则通过，标志着与之配套的政府规章将呼之欲出。
11月11日，深圳市人民政府法制办公室公示了《深圳市地名管理办法(送审稿)》，该办法中提出，地名用字除门楼牌号外，不使用阿拉伯数字命名地名。
"" 11月18～19日，市建设科技促进中心组织7位评审专家对光明新区6个绿色建筑项目进行了认证。
6个项目均达到国家绿色建筑一星级标准，总建筑面积46.22万平方米，包括1个公共建筑项目和5个居住建筑项目。
5个居住建筑项目中的4个项目为保障性住房，总建筑面积40.64万平方米，约占认证项目建筑总面积的88%。
4个保障性住房单位建筑面积平均增量成本34.3元/平方米，打破了人们将绿色建筑等同于高造价建筑的认识误区。
据了解，深圳所有新建保障性住房必须按照绿色建筑标准建设，并安装太阳能热水系统和使用绿色再生建材产品。
1. 一级市场1.1 供应分析2010年11月深圳房地产市场土地供应一览表【数据来源：世联数据平台】2010年11月深圳共供应土地9宗，面积30.43万平米。
其中住宅项目用地4.67万平米，占整个土地供应的15.35%。
1.2 成交分析2010年11月深圳房地产市场土地成交一览表【数据来源：世联数据平台】2010年11月深圳共成交土地3宗，面积4.68万平米。
其中住宅项目用地3.93万平米，占整个土地成交的84%。
2010年11月深圳共成交4.68万平米，环比下跌84.63%,比前10个月平均成交量减少89.7%。
2. 二级市场2.1 供应分析2010年11月，深圳商品房批售面积25.33万平米，环比减少10%，同比减少44.8 %。
深圳六个区中，龙岗区批售面积最大，批售面积共15.19万平米，占全市批售面积的60% ；其次为福田区，批售面积为4.92万平米，占全市批售面积的19.42%；第三为罗湖，新增批售面积为3.62万平米，占全市批售面积的14.3%；第四为盐田区，新增批售面积为0.96万平米，占全市批售面积的3.79%；第五为南山区，新增批售面积为0.64万平米，占全市批售面积的2.5%。
宝安区无新增批售面积。
2.2 成交分析2010年11月，深圳一手房成交面积23.32万平米，环比下降48.9%，同比下降50.1%。
一手房成交均价为18039元/平米，环比回落16.16%，同比回落5.9%。
从区域成交来看，深圳商品房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的85.2%，其中龙岗区以成交13.63万平米位居榜首，盐田区则最低，成交仅0.12万平米。
一手房成交均价以福田最高，为33567元/平米，龙岗区均价最低，仅14758元/平米。
对比上月各区的成交情况，除了福田、罗湖两区成交量略有上升，其他各区均出现大幅下滑；各区成交均价方面，福田区有所上升，其他五区均出现不同程度的回落。
综合来看，只有福田区成交价量环比均上升。
从成交走势来看，一手房成交呈现量价双跌态势。
成交均价的回落，主要是由于成交结构的变化所引致。
2.3 存量分析深圳商品房存量及消化时间（截止11月30日）从以上图表可以看出，全市一手房以前11个月的销售速度来计算的话，存量套数大概需要10.4个月才能销售完；存量面积则大概需要13.8个月。
从区域来看，按照目前各区前11个月销售数据，罗湖区销售压力最大，存量套数大概需要35.5个月才能销售完，存量面积则更久，大概需要50.2个月左右。
⒊三级市场2010年11月，深圳二手房成交面积为79.99万平米，环比下跌18.78%，同比下跌46%。
二手房成交均价为16223元/平米，环比上涨1.4%，同比上涨12%。
从区域成交来看，深圳二手房成交面积以关内居多。
从各区成交情况来看，宝安区以成交17.28万平米位居榜首，盐田区成交最少，仅为2.71万平米。
深圳二手房成交均价以福田区最高，为21514元/平米，龙岗持续最低，仅9967元/平米。
各区成交量的表现上，本月仅盐田成交量环比上升，其他占成交主力的五区均出现较大幅下滑；在成交均价上表现普涨的特征，全市六区二手房成交均价环比均出现小幅上涨。
从成交走势来看，成交量有所回落，而成交均价则呈微幅上涨态势。
⒋一、二手房成交比例分析2010年11月，深圳房地产市场一、二手房的总成交面积为103.31万平米，其中一、二手房的成交比例为0.29。
从前八月的成交比较来看，11月新房、二手房成交量均有较大幅下跌，使得11月深圳房地产市场一、二手房总成交量环比连续三月呈现下跌态势。
本月一、二手房总成交量103.31万平米，环比下跌28.3%，跌幅近3成。
" 2010年11月，是深圳进入严厉调控后的第二个月，限购令等的政策作用已经在市场上有所反应：一手房市场成交量环比出现较大幅回落，量跌态势开始显现；价格方面，由于关外成交面积占总成交之比达85%、较前几个月均有明显提高，因此，受成交结构影响，全市成交均价相应呈现结构性回落。