第二部分 唐山市城市房地产市场研究
城市商业市场是我们运作项目前必须了解的内容之一，我们将通过商业整体市场 的表现和未来发展趋势，对运作项目提出借鉴思路，更好的完成项目布局和配比，产 品规划与设计调整等工作，是定位策划工作的重要环节。
我们通过对唐山市区的实地考察，收集了大量的一手资料，调研大型集合式商业 14个；主要街道13条，走访商铺近2600家；在售住宅项目23个；在售写字楼及已入住 写字楼项目16个；酒店项目7个；拍摄照片10000张以上，整理后形成了本部分的工作 报告，希望为项目的定位工作提供准确、科学的市场数据依据。
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2.2 唐山市商业市场研究
2.2.1.2 百货大楼商圈 唐山百货大楼
楼层分布：
B1:库房 1层：珠宝首饰，化妆品，箱包，女装，钟表眼镜配饰，保健食品 2层：女装，鞋品，箱包，电器城 3层：男装，女装，内衣床品 4层：男装，女装，童装 零售：儿童 90%：10% 无 无 福人德，v6珠宝，中钞国鼎，翠笙笙，翠御珠宝，百泰首饰，周生 生，七度银饰家，唐百金店，千禧之星，鑫生珠宝，周大福，六福 珠宝，曼都珊，福瑞轩，海曼尼珠宝，芭莎珠宝，翠琳阁
唐山百货大楼 新华大道 主干道30m 双向10车道 无 无
7、19、26、28、41、46、61、114、 D01路
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2.2 唐山市商业市场研究
2.2.1.2 百货大楼商圈 唐山百货大楼
3.2m 5层 无 7.2m×7.2m 2.4m 1.6m 进深5-10m 面宽10-20m 50-300㎡ 东西侧各一个 无 2部
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2.2 唐山市商业市场研究
2.2.1.2 百货大楼商圈 唐山百货大楼
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2.2 唐山市商业市场研究
2.2.1.1 商业分布 百货大楼商圈
唐山百货大楼 万达广场
新华贸购物中心
银泰城
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2.2 唐山市商业市场研究
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2.2 唐山市商业市场研究
2.2.1 商圈分布 商圈分布图
远洋城 商圈
唐山市中心区商圈 唐山市区域性商圈
兴源道 商圈 八方 商圈 百货大 楼商圈
东方 商圈
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2.1 总体情况
2.1.1 商业背景 唐山商业发展现状 唐山是全国第一批拥有地方立法权的较 大的市之一，是河北省经济中心，河北省省 域副中心城市，全国文明城市，全国卫生城 市，国家园林城市，京津唐城市群的核心城 市之一，中文别称凤凰城。
唐山位于河北省东部，北依燕山，南邻渤海，地理位置优越。唐山地区是中国乃至世界最重要的工业区之一， 工业门类齐全，拥有钢铁、石油、化工、陶瓷、机械制造等支柱产业，同时也是东北亚地区重要的港口城市和物 流中心，拥有四通八达的高速公路网络和世界级亿吨深水大港曹妃甸港。唐山市的国内生产总值、人均GDP、人 均可支配收入等主要经济指标常年位居河北省首位。
市场以荷花坑农副产品批发市场、小山服装服饰小商品市场群、装饰材料市场为代表，分布密集的路南区拥有大中型交易市场
27个。唐山全市共有商业网点69000多个，县城以上商业网点40610多个，商业就业人口占全市就业总人口的近10%。
在经济发达的城市和地区，第三产业的经济贡献比重早已远远超过了第二产业，商贸流通和服务业的价值也正日益凸显。 唐山作为河北省经济“领头羊”，重工业所占比重偏重，而包括商贸流通和服务业在内的第三产业所占比重偏低。而不断增强
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2.2 唐山市商业市场研究
2.2.1.2 百货大楼商圈 唐山百货大楼
各楼层层高： 楼层： 中庭位置/面积： 柱间距： 主通道宽度： 辅通道宽度： 店铺进深和面宽（区间）： 主力品牌面积（区间）： 物流通道位置： 卸货平台高度： 货梯数量：
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2.1 总体情况
2.1.1 商业背景 唐山商业发展现状
唐山缺乏大量体的成熟商圈，商业网点较为分散，以社区型点状分布为 主要模式。主要的商圈有新华道的大楼商圈，北新道的八方商圈，建设路的 远洋城商圈，新兴商圈有凤凰城商圈。 唐山商业地产的发展走出一条“整体规划，依靠本土主力，多元化投资 ，稳健发展”的道路，商业主要分布在中心城的路北区，形成“一轴一线多 点”的综合布局。一轴是指整个新华道，一线是指贯通南北的建设路，多点 是指各区域包括社区性的商业中心，如华润万家、八方购物广场、新天地等 项目。新华道贯穿唐山中心城区的走向，是唐山的商业主干道，分布有唐百集团的百货大楼、三里购物中心、华联商厦等百货和购物
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城市研究
城市商业研究
城பைடு நூலகம்消费研究
商户访谈
项目自身研究
区位 人口 行政 区域 交通 资源 文化
经济 运行 情况
现状
问题
未来 供应
竞争者 分析
消费 群体
消费 行为
消费 态度
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2.1 总体情况
2.1.1 商业背景 打造10年商业网点规划
从2011年到2020年，此次规划是实现与“十一五”商业网点规划的有效衔接，城市商业网点布局按照现代化市场体系 格局构建。提高城市商贸流通业的发展水平，增强城市服务功能，促进第三产业繁荣发展，使商业资源得到有效利用，城 市商业布局更加合理，同时，加大政府对商业网点建设的宏观调控力度。 商业网点规划涉及商业中心体系、商品交易体系、物流配送体系、商业街体系、社区商业体系、住宿餐饮体系等从商 业布点到商业业态等方面的规划。目前，唐山市社区商业服务便利性不断提高，有50%以上的社区已形成了15分钟社区消费 圈。按照此次的唐山商业规划，唐山将建设社区居民步行10分钟生活圈，实现社区内的“一站式”购物，充分满足社区居 民购物、餐饮、家政服务、修理、休闲娱乐等基本生活所需。按照规划纲要，唐山也将依托南湖生态休闲旅游区，引进奥 特莱斯新业态，挖掘名牌、名品，让广大市民以超低的价位享受高品质的购物享受。
扣点：10-25%
价格带： 进场人数： 出场人数： 提袋人数： 提袋率：
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2.1 总体情况
2.1.1 商业背景 唐山商业发展现状
唐山全市已初步形成了中心城区商业、其他城区及县（市）城区商业、乡镇商业三级分布的格局。唐山城市中心区商业网 点分布呈现集聚性，在空间分布上形成了以新华道和建设路交叉口为核心的“新华-建设”商业中心区，以长宁道和建设路交叉 口为核心的“长宁-建设”商业中心区，以批零兼备为特征的小山商业中心区和具有集贸市场特征的渤海商业中心区。 唐山市城市中心区现有商业街9条，综合性商业街2条，专业街7条，经营商品涉及服装、通讯、机电、餐饮等。较大规模的
中心。建设路纵贯唐山中心城的南北方向，分布有远洋城、保龙仓等大型零售物业。城市总体规划出台前，由于受到中心区西北部区
域机场的限制，整个城市呈反L行布局，布局不尽合理，城市沿新华道，建设路向西北呈星状发展。 唐山的商业业态以中小型社区为主，高档商业较少，而唐山居民的可支配收入和消费序曲也在稳步增长，具有较大的市场空间。 唐山经济实力一直处于河北省的领先位置，近年来人均收入水平 也在逐年提升，具有较大潜在消费需求，为商业市场的发展提供了 内在动力。
的唐山经济与迅速扩展的城市需求，迫切需要唐山不断完善和提升商业网点，以适应不断增加的商业经济总量和人们日益提高
的商业需求。 据分析，目前唐山商业发展迅速，商业街类型多样、数量众多。但相对于未来城市发展，唐山存在商业中心聚集区业态趋 同、档次偏低，商业街自发性强、人文环境缺失，住宿餐饮供给量偏少、服务层次偏低，社区商业总体分布不均、优劣并存， 交易市场软硬件滞后、配套不完善，商业体系专业性、系统性存在欠缺等问题。
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2.1 总体情况
2.1.1 商业背景 商业体系规划
□ 规划范围：为西至卫国路，北到大庆道，东
临陡河、龙泽路、车站路，南达南新道，规 划建设用地规模约为25平方公里。 □ 功能定位：集市级商业、商务办公、文化娱 乐、会议展示、居住生化于一体的唐山市中 心组团核心区。 □ 规划人口规模：54.26万人 □ 空间体现——一带、二轴、三片、四心、多 渗透 一带：陡河生态景观带； 二轴：建设路商业空间发展主轴、龙泽路商 业空间发展副轴； 三片：公共服务区、市民生活区、高新产业 区； 四心：商业中心、文化中心、会展中心及商 业副中心、高新商务办公中心； 多渗透：以陡河生态景观为起点，向城市空 间进行多方位的绿化渗透，联系城市绿化空 间节点