我国房地产金融风险的原因及其防范
中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）12-046-01
摘要随着我国生活水平的提高以及城市化进程的加快，房地产业也随之发展迅速，其在经营中遇到了很多风险。

本文从房地产金融风险的涵义入手，分析了房地产金融风险的形成原因，并针对这些风险提出了一些防范措施。

关键词房地产金融风险风险防范
我国房地产业的迅速发展，带动了我国的房地产金融的产生与发展。

1998年全国房地产开发投资资金4414.94亿元，2008年已达33404亿元，10年增长了7.56倍。

但由于房地产规模较大，投资期长，房地产金融风险的问题也逐渐暴露出来。

一、房地产金融风险概述
房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。

就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。

二、我国房地产金融风险产生的原因
（一）土地储备制度不完善
我国各城市开发和改造的楼盘都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。

土地储备属于政府行为，这
使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额货款。

而土地收购和开发的主要资金来源于银行货款，还款则主要依靠土地出让金。

影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁，这些无不增加了土地购置与开发贷款的不确定性风险。

（二）房地产融资渠道单一
长期以来，我国房地产融资以银行贷款为主渠道，证券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量的1%。

在住房抵押贷款市场上，基本上不存在二级市场，不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合。

（三）信息的不对称性
我国目前信息传递机制的不完善和个人信用制度的缺乏，使得银行无法对房地产投资项目的预期效益和潜在风险进行全面评估，也无法对购房者的资信情况、收入状况、现有住房状况、未来收入是否稳定进行详尽了解，银行要独立面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险，任何一方的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险。

（四）房地产融资机构风险意识淡薄
我国房地产融资机构受眼前房地产市场”形势大好”的迷惑，为争夺市场份额，极易形成市场冲动，盲目扩张房地产信贷规模。

（五）房地产融资风险管理技术过于简单
我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段，与国外先进技术差距
较大，不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和处置。

（六）房地产业和房地产融资的宏观调控政策不稳定且效率低我国短期性宏观调控政策，往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创，出现疼在房地产业却伤在金融机构的现象。

一些地方政府管理行为不规范，为搞“形象工程”，甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展，使土地价格虚高，造成房地产成本大幅上升，开发商最终将高额成本转嫁给消费者，抑制了有效需求。

三、我国房地产金融风险防范措施
（一）完善土地制度
政府应该重新界定土地储备中心的功能，打破地方政府对土地一级市场的垄断。

地方政府的征地动机不能被滥用，各级土地储备中心的土地储备重点应转向基本建设用地和工业项目用地储备整理。

（二）拓宽房地产金融融资渠道，实现融资结构多元化
促进房地产融资方式的多元化发展，构建房地产业多元化融资体系，具体可以考虑鼓励有条件的企业发行公司债券，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。

积极稳妥地发展住房公积金贷款，充分利用公积金贷款利息低的特点，满足低收人居民的购房需要。

（三）商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力
商业银行要扩大房地产市场信息来源，完善房地产市场分析、预
测和监测指标体系，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力。

加强产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策，加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。

信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。

（四）公布房产信息，引导公众心理预期
政府须建立和完善房地产市场预警监测体系，加强数据、信息的统计、处理和公示。

通过对房地产及相关产业的动态监测，发布信息，正确引导房地产企业的开发投资方向，促使消费群众形成理性预期，显露政府对炒房行为打压的决心和规范市场的力度。

（五）健全房地产的法律、法规体系
严格执法，依法办事。

对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。

针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。

建立健全有关房地产信贷的法律法规。

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