我國房地產金融風險及其防范
劉海生張坤
((中央財經大學，北京，100081))
中图分类号:F12住4文献标识码:A文章编号:1006一4117(2007)04一0029一02
. 一、我國房地產金融制度變遷
在我國進行改革開放以前，我國房地產金融的發展一直
處于被抑制狀態可以說，我國房地產金融的發展，是伴隨我國改革開放的深入，城市住宅制度與土地使用制度的改革。

筆者認為，我國房地產金融發展主要經歷兩大變遷。

第一次變遷，從1978年到1998年。

這一階段，我國
房地產金融處于起步并緩步成長狀態。

1979年，中央決定將基本建設投資由財政撥款改為銀行貸款，標志著房地產金融的誕生。

1994年，國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》提出“全面推行住房公積金制度”。

1997年，中國人民銀行頒布了《個人住房擔保貸款管理辦法》，為商業銀行積極開展個人住房貸款業務創造了條件。

可以說，這階段
是政策性房地產金融占據重要地位。

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第二次變遷，從1998年開始至今，這一階段是我國房地
產金融處于快速發展的狀態。

1998年，中國人民銀行允許所有商業銀行在所有城鎮對所有普通商品住房開展購房貸
款業務。

同年，建行開始實行個人購房貸款按揭。

2002年，發布了《關于規范住房金融業務的通知》，重申和明確了商業銀行開展住房金融業務應共同遵守的有關規定，從而對防范信貸風險，促進住房金融業務快速、健康、規范發展起了積極的作用。

二、我國房地產金融發展存在的主要問題
我國房地產金融起步較晚，發展時間較短，再加上我國
房地產金融體制不完善，房地產金融市場不大規范，使得我國房地產金融在快速發展的同時也出現了不少問題。

(一)房地产信贷结构不合理
由于長期受我國福利分房制度和金融機構傳統經營模
式的影響，金融機構對房地產業的投資中建設貸款與消費
貸款比重失調，形成重生產、輕消費的投資格局，加L銀
行的投資取向一直偏重于房地產的開發建設，貸給開發商
的住房建設貸款額度遠遠大于貸給個人購房的住房消費的
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額度。

(二)房地产金融市场资金来源结构单一
從銀行系統風險集中以開發投資資金來源結構看，房
地產開發的融資渠道仍以國內銀行貸款、自籌資金和其他資金來源為主。

2004年房地產開發資金共籌措17168
.
8億
元，其中第一人資金來源為“定金和預收款”，達到7395 .
3億
元，比仁年增長444%，占房地產開發投資資金來源的
43
.
1%:第二大資金來源是房地產開發企業自籌資金為
5207石億元，增長了38%，占全部資金來源的30
.
3%:第
三大資金來源是銀行貸款為3158
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.
4億元，增長了0
.
5%，
占資金來源的18.4%
(三)房地产金融市场信息不对称性问题
信息不對稱是一個很普遍的現象，房地產投資也不例外。

房地產項目經營周期長、技術要求高且市場變化快，更加重了信息的不對稱。

信息傳遞機制不完善和個人誠信制度的缺乏使得銀行在與房地產開發商和購房者之間的信息博弈中處于劣勢，銀行無法對房地產投資項日的預期效益和潛在風險進行全面評估。

三、我國房地產金融風險內部防范
(一)实行融资渠道多元化，提高房地产金融资源的
利用效率
通過實行房地產融資渠道多元化，實現資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產金融風險。

1
.
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可以大力推動房
地產證券化，向社會公眾募集開發資金。

它一方面將降低銀行信貸風險，另一方面在為資本市場增添交易品種的同時，為市場輸送源源不斷的資金。

2.建立房地產投資基金組織，吸收長期資金來投資于房地產業。

3.將保險資金引入房地產融資市場，擴大房地產業的融資渠道。

4
.
鼓勵房地產
企業發行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產業:大
力推行融資租賃方式，建立抵押資產管理公司。

5
.
積極穩妥
地發展住房公積金貸款。

要充分利用公積金貸款具有政策補貼、利息低的特點，以滿足低收入居民的購房需要。

(二)提高银行贷款管理水平，加强房地产开发商的
貸款程序管理
加強商業銀行貸款管理，建立健全房地產金融業務內
控制度，規范對房地產業的授信與貸款管理。

在開發貸款
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的發放與管理上，主要是商業銀行必須清醒認識到房地產貸款并不是無風險或者絕對的風險業務，加強項目的貸前調查，做好貸前項目評估。

在審批按揭貸款時，嚴格按操作規程，重點審查購房人購房能力，確保購房行為的真實性和購房供款能力，對開發商的資質以及開發商提交的個人住房按揭材料進行嚴格審查，仔細辨別申請材料的真偽，杜絕不符合規定的開發商套取貸款和“假按揭”現象的發生。

貸后檢查要強調貸款資金用途的監控，應按照協議簽訂時房地產商自籌資金應該到位的比例情況，逐步允許企業從貸款賬戶劃轉信貸資金投人使用。

對發放的貸款實行全過程動態監控。

在發放開發貸款之后，應當根據項目進度情況，分期將貸款劃入借款人賬戶，定期對借款人執行借款合同情祝、貸款使用情況及借款人的經營情況進行跟蹤調查和檢查。

(三)建立和完善个人住房贷款保险制度
保險介入住房貸款是適應個人住房貨幣化改革、規避
商業文化·財金視點2007年4月
市場風險的客觀需要。

目前有關個人住房擔保貸款的保險
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業務并不不多。

因此，建立一套完整的個人住房貸款保險制度尤為重要。

房地產金融機構應當與保險公司緊密配合，形成貸款與保險配套服務的運作機制。

應加大住房貸款保險業務的宣傳力度，將辦理個人住房貸款詳細介紹給社會公眾。

(四)全方位促进社会信用制度的建立与健全信息传
遞機制
通過社會信用制度，對個人及企業的資信狀況，有效
避免信息不對稱現象的發生，從而可以有效地防止“道德風險”。

加快建立企業信用評估制度和個人資信評估制度，為商業銀行提供較為真實的借款人信用檔案，為商業銀行選擇借款人提供較為有效的參照系。

為此，應盡快建立和完善企業信貸登記系統和個人信用監控、預警和征信系統，對個人信用、企業信用狀況進行追蹤調查以及通過現代網絡技術，實現各部門對企業和個人的信息資源共享。

以及對有不良信用記錄的開發商和個人進行通報，采取聯合制裁，限制其資金融通。

(五)建立健全房地产金融的相关法律制度
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完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基
本保障。

總體上可為四個層面:1.要從加強金融機構資金監管力度的角度，出臺專門的監管規定和辦法;2
.
要從建立健
全房地產抵押貸款債券發行和轉讓制度、房地產投資基金
制度以及房地產企業上市、退市制度的角度，并有必要出
臺相應部門規章或實施辦法。

3
.
要從完善房地產金融領域的
擔保體制以及個人信用制度的角度，修改和完善《擔保法》、《保險法》，以及盡早將信用立法提h議程。

4.要從降低貸款申請人負擔以及公平合理的角度，完善現有財產保險制度，增加住房抵押保險的種類、修改條款、合理制訂保險
費的金額、繳費方式以及關于退保的規定。

(六)建立全方位的监管体系与加大金融监管力度
政府應建立起多元化、全方位的金融監管體系，加大
對房地產金融的監控力度，確保商業銀行的安全、穩定、
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高效運行。

從監管的方式來講，1
.
要系統研究國內外房地產
業的行情和商業銀行房地產金融風險情況，制定正確的監管方針和策略。

2.要強化對房地產金融業務的監管。

要把房地產金融監管放在重要位置上對待，定期和不定期對商業銀行進行現場和非現場檢查。

檢查重點應放在商業銀行是否按規定辦理房地產信貸業務方面。

3.要建立房地產信貸風險監測報告制度，定期向商業銀行通報有關情況;4.對違規發放房地產貸款的銀行要進行必要的查處，絕不姑息遷就。

特別是對房地產信貸中以貸謀私、收受賄賂、嚴重讀職的個人和行為，要從嚴懲治，追究其刑事責任。

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