（1）地铁上盖 RBD 开发模式探析 RBD是 英 文“Recreational Business
District”的缩写，即“休闲浏览的商业区块”， 其最初的含义是：建立在城市及城镇中间，由 各类旅游吸引物、纪念品商店、小吃摊档、餐馆 等业态高度集中以吸引大量旅游者的一个特 定零售商业区。
67 | 规划实践
关 键 词 莘庄地铁上盖 |“TBD”开发模式 | 业态遴选 Keywords Xinzhuang subway upper cover | TBD development mode |Format selection
作者简介
吕骅 上海市闵行区规划设计研究院 副院长，工程师
从1990年开始，全国范围城市化进程加 速发展，很多城市尤其是大城市，如北京、广 东、香 港、上 海 等 均 逐 步 采 用 地 铁 交 通 以 解 决日趋尖锐的城市交通拥堵问题。通过借鉴 国内外相关开发经验并结合当地地区自身特 点，选择合理的模式进行地铁沿线站点及相 关设施的综合开发，将有利于深化开发土地 资源，创造出富有特色和活力的都市型复合 地理空间区域。笔者将以莘庄地铁上盖项目 的研究为切入点，重点探讨此地块上盖开发 的有关新型模式。
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2 地，逐步建成莘庄城市楔型绿地。
经过分析、论证，在莘庄地铁上盖开发模 式的选择上，不宜采取以景区开发带动城市 区域发展的RBD模式。传统方式开发地铁上 盖区块，必将阻隔莘庄地块南北两侧居住街 坊的空间联系，同时在城市空间序列中出现 一个缺断界面。因此，通过对莘庄地铁上盖项 目的综合开发，既可以丰富莘庄道路两侧的 城市空间想象；又可以通过开发业态的选择，
从以上论述可以看出，通过规划在地铁 上盖区块建造上层顶盖成为人工地块引入开 发项目可以在集约化利用土地的同时大大提 高土地价值。项目成功与否的关键，在于上盖
开发物业是否适应地铁上盖区块的功能结构 和满足与周边地区协同发展的关系。
在莘庄站地铁上盖区块附近，周边区域 现状和规划以居住区为主。莘庄地铁上盖区 块可通过地下通廊与地块相连。根据《上海 市闵行区莘庄交通枢纽交通与市政专项规 划》，地铁上盖区块应通过工业项目的更新和 环境的整治，形成部分都市型产业组团；同时 加强绿化建设，通过整合工业企业、村民宅基
（3）地铁上盖TOD 开发模式探析 TOD 开发模式是当前城市轨道交通沿 线站点和设施用地开发项目中被广泛接受的 模式。TOD 指的是以公共交通为导向，以交 通换乘站及其核心商业为中心，以适宜步行 的距离600米为平均半径的范围内的土地混 合 利 用 模 式。TOD的 理 想 模 型 业 态 是，从 换 乘站向外依次为中心商业区、商务区、城市开 放空间及公共设施、居住区。这些功能都混合 布置在离中心平均600米的适宜步行的范围 内，使得该区域的使用者（包括居民及商务、 商业人流）都能够方便地通过公共交通（地 铁、公交车）、小汽车、自行车，甚至步行快速 到达希望到达之处。当前TOD开发模式通常 与城市居住区和CBD的开发相结合。 香 港 地 铁 公 司TOD开 发 是 较 成 功 的 案
鉴于当前莘庄地铁发展的现状和特点， 在新规划建造地铁上盖区块时，应寻求积极 的解决方案，将地铁上盖区块融入城市周边 区域的生活生产氛围之中。营造一个服务周 边环境、功能完整的城市形象，是未来地铁上 盖区块开发的必由之路。
3 莘庄地铁区块上盖开发项目可行性分 析与规划建议 3.1 莘庄地铁区块上盖开发可行性分析
2 上海莘庄地铁的建设现状和特点
莘庄地铁上盖地块坐落于闵行区莘庄 镇，东 至 宝 城 路，南 至 莘 朱 路，西 至 红 线，北 至沪闵路。莘庄地铁站是地铁1号线终点站， 站内含铁路金山支线、规划轨道交通17号线 （暂定名：莘庄——庙泾）地下线路、车站及 其折返线，沪闵路通道工程（国道部分金都 路——莘庄立交），南北广场人防与地下停车 场及相关配套工程。莘庄交通枢纽是上海西 南地区最大的城市综合交通枢纽，也是闵行 区重要的城市活动中心，如何协调好枢纽建 设与综合开发的关系，将会对城市整体风貌 塑造和服务功能扩展产生积极影响。
“TOD”模式通过新建居住社区，配套商 业、办公等设施，形成疏解城市中心区人口的 近郊“新城”。这种开发模式对开发地块周边 环境依赖度很低，主要依托城市轨道交通站 点的大运载力解决人流的集聚与疏散，便于 形成地块内的循环经济。
1.3 综合分析 无论采取何种开发模式，地铁上盖开发
都必须尊重地块的周边现状环境和历史文 脉，通过一系列的措施解决由地铁上盖区块 造成的交通割裂、人流不畅等问题，在提升土 地的经济价值的同时，提高社会效益；建筑形 象与周边环境形成呼应，在设施使用上方便 多种人群的出行方式。新近规划建设的地铁 上盖开发项目大多以 TOD 模式为理论依据， 在规划中强调通过交通引导人流和商业的集 聚，在开发的过程中考虑公众利益和经济利 益的平衡。
业态
特色购物、餐饮、 文化展示广场等
特色形式
商业文化、办公 娱乐等多重功能
商业、办公、居住 及配套公共服务
设施
地价 相对 低
高
高
规划原则
展现地方文 脉特色，避免 过度商业化
赋予主题，结 合多重功能创 造富有魅力的
城市区域
满足居民生 活使用，公建
配套发达
自1989年起，有识之士开始真正重视开 发城市的旅游课题。有学者从分析城市在旅 游业中的重要性入手，认为城市在空间和功 能上集中了各种设施与吸引物，布局于最能 满足旅游者与当地居民需要的地点上，从而 形成RBD。
表1 地铁车站上盖开发模式比较
模式|特点
结构 形式
RBD
丁字形 或线形
TBD
依据功 能分布
TOD
集中形 式，如 团状
人流 变化
季节 指向
白天 多， 晚上 少
全年 指向
人流 来源
游客 为主， 周边 居民 为辅
商务 人士、 居民、 游客 三种 来源
形态
以高密度低层 建筑、特色步
行街为主
不确定
内部 人流
高层建筑为主
上盖地块的办公设施、商业文化、酒店服务等 相关配套措施肯定会一应俱全。
作为地铁上盖开发模式的一种，这种特 殊 的TBD是 城 市CBD的 演 化。这 类 区 域 在 历 史上一般就是城市商业中心或城市居民游憩 集聚地。通过结合地铁上盖区块的开发，增强 地区的视觉冲击和经济效益，并充分发掘街 区的人文内涵，配合适当的主题营造城市的 文化氛围。业态上以城市商业功能为主、游览 功能为辅，借游览功能推动购物和会展，成为 城市居民主要的游憩场所和外来游客了解城 市特色的窗口。
摘要 Abstract
在现代化的城市轨道交通建设中地铁上盖区块占地不小，如果对这些地块运用适当方法和模式加以开发、利用，对于充分利用土 地资源意义重大。笔者通过比对多个地铁上盖开发项目的特点，以上海市莘庄地铁上盖项目为重点事例，阐述如何运用“TBD”模 式开发地铁上盖区块的空间，并选择合适的业态协调与周边环境的关系。在此基础上，提出了适宜当前地铁开发的思考与建议。 Because of the large areas of the subway upper covers, it is significant for the full use of land resources, that those areas is developed and used in an appropriate method and mode. According to the contradistinction of a number of subway upper covers’ characteristic and taking the Xinzhuang subway upper cover project in Shanghai as an example, the author elaborates how to use the TBD mode to develop the subway upper cover space and select appropriate format to coordinate with the environment. Based on the elaboration, the author gives the thoughts and suggestions of the subway development which adapts to the current status.
RBD 形成的必要条件是地区的旅游环 境资源，城市轨道交通建设为引导游客前往 RBD提供了便利条件。当前国内中部地区，如 重庆和武汉等大城市的地铁建设中，正尝试 结合地形将轨道交通车辆段、地铁上盖区块 等大型市政设施用地与当地的特色旅游产业 结合，形成基于地铁上盖大平台之上的城市 旅游商业区。其业态基本以当地特色购物、餐 饮商业街为主，通过密集的商业活动展现和 调动城市的活力。
例。香港地铁公司是靠TOD开发模式获得了 地铁开发的巨大利益。香港政府为了应对人 口 高 速 增 长、城 市 空 间 发 展、住 房 紧 张 等 一 系列问题，自1950年代就开始规划发展新市 镇（卫星城）并建设了与中心繁华地带相连 的地铁枢纽，在地铁站上盖开发项目中引入 TOD模式，在TOD中心附近建设了相关商务 区、中心商业区、城市开放空间及公共设施、 居住区。从那以后，该地块的经济快速发展。
（2）地铁上盖TBD 开发模式探析 Getz 于 1993 年 提 出 了 旅 游 商 务 区 （TBD，Tourism Business District）的概念。 它与RBD模式相对应，与RBD模式有联系但 又有不同之处。TBD模式强调游客导向型吸 引 物 和 服 务 相 对 集 中，通 过TBD显 著 的 视 觉 作用和经济效益提高区域的经济活力和城市 魅 力。TBD形 成 的 首 要 条 件，是 能 够 集 聚 周 边居住人口和吸引游客的前往和使用。其业 态 主 要 以 办 公、商 业、酒 店 等 服 务 性 功 能 为 主。而上海莘庄地铁站一旦建成，无疑将吸引 更多的居住人口及游客前往，到时候该地铁