前言
2019年的宁波主城依旧活力四射，日光频现；主城五区虽有量缩但六区量增，价格则继续稳健上涨，涨幅居全国排名前列。

但同时，下属县市则相对艰难，价格下滑且有亏损大甩卖者，可谓冰火两重天。

主城区的稳健市场，除城市综合实力的提升、人口导入、政策宽松、地价上涨等刺激外，一方面受益于限价项目的热销，如中旅城；另一方面受政府前期供地影响，各板块库存低，可售稀缺。

目前提出未来社区概念，虽无实质推进，但在一定程度上刺激二手的价格坚挺甚至继续上涨，有利于主城楼市的健康可持续，进而形成明显的价差带动近郊新城板块的持续热销。

楼市格局：保主城，提主城，拉价差、造热点，楼市不能熄火；下属县市一切随缘。

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趋势1：此消彼长/彼涨此消
以200万以内房源为例，看历年各区房源比重分布：鄞州→镇海→江北→北仑（小港）；
2016年，陈婆渡地价破万，鄞州近郊200万以内房源告急，此后镇海江北小港多点开花，持续消灭200万以下房源。

奉甬一体化，3#沿线填补了鄞州低总价房源的空白；借力3#轨道交通（奉化段未通车），18年底以来奉甬新城、方桥江口带动大量鄞南投资客导入；价格递差合理：鄞州核心4.2万元/平→鄞州中心区3.1万元/平→姜山2.4万元/
经过一轮房价的上涨，尤其是地价的推动，慈城、骆驼、小港的均价均有明显上涨；在投资需求一定的情况下，在大鄞南有大量合理的低价房源输出的情况下，彼涨此消；其他板块需结合实际供求，谨慎判断机会。

趋势2：内需投资如何源源不断/自给自足
受城市格局等多因素影响，宁波一直是内改型需求城市；16年以来杭州湾等片区吸引了大量的上海温州投资客，但经过2年的洗礼，他们撤了，剩下以宁波为绝对主力，在苦苦支撑。

杭州湾：19年宁波大市客户占比70%（市区50-60%）；
奉化：19年宁波大市区客户90%以上（市区70-80%）；
成交：2019年杭州湾新区住宅成交254万方，成交金额323亿元。

成交：2019年奉化住宅成交209万方，成交金额269亿元。

两个新城均有千万级的待推量，靠宁波自给自足的投资客是否能够实行可持续发展？未来尤其是杭州湾新区，在提升至前湾新区的规划下，挖掘外市外省投资客，任重道远
另外，在没有改变杭州湾、奉化以宁波投资客为绝对主力的情况下，短期内并没有足够的需求去支撑新的类似的大规模新城建设。

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趋势3：余姚即使设区亦难成下一个奉化
且不说奉化、杭州湾仍有源源不断的待开发，宁波自给自足的投资需求在可持续发展的前提下，是否能够腾出手来进军大余姚；相比奉化主城，余姚并无明显优势。

此轮房价上涨核心驱动力是中心溢出：长三角以上海为中心，向周边蔓延，带动周边城市发光发热；一方面上海大都市带来的投资需求，另一方面带动城市中心（如宁波主城）形成新的发光发热点，向周边扩散。

合理的溢出需要具备：1、没有有效截留；2、有足够合理的价差3、完善的动线；奉化的逻辑是：方桥的炒作价值高于奉化主城区，高于奉甬新城，形成合理的价差动线，以3#轨道为枢纽。

奉化并不具备形成新的发光发热点，完全是承受来之大鄞州的导入。

那么余姚由江北发力，沿着姚江北→慈城→三七市→丈亭镇→余姚城东，距离上有断档，价格上并不能形成有效的价差，尽管后续规划仍有空间；但江北在主城属于弱区，发光发热点不足；目前慈城奥体的热销是建立在低价的前提下；慈城新区未来2万+的房源并未经过市场验证和洗礼。

但总体来说，余姚主城目前的存量相比慈溪要健康，需求尚可，话题炒作仍有热销项目。

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目录
政策回顾：坚持中央“房住不炒”基调p6限房价竞地价
人才购房补贴加码归来
房贷利率LPR
落户新政实施
土地市场：上半年火热补仓/下半年限价出台p8主城区供地加量/价格高居不下
住宅市场：金九银十成色不足p13供求平稳/价格上涨
限购犹在/圈外挑大梁/圈内回暖
成交若下行/库存压力骤现
企业存货：金额/面积NO1:绿地
非住宅市场：写字楼——成交下滑，库存高位p26公寓——成交上行，价格新高
未来预测：五区量跌价稳/部分板块需谨慎p33
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政策回顾
中央政策：
中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

此次会议提及的“房住不炒”、因城施策、三个“稳”等引发广泛关注。

专家表示，即便经济下行压力加大，但“房住不炒”定位不变，中国不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时将采取更加有力的措施解决新市民、年轻群体的住房困难，满足居民实际需求。

土地政策：
主城五区，土拍启动“限房价竞地价”：限制毛坯商品住宅最高销售均价和最高销售单价；实施全装修的，限制全装修商品住宅最高销售均价和最高销售单价；限制车位最高销售单价。

取消土地最高限价20750元/㎡以及溢价率100%限制。

限购/限售政策：
限购政策，依旧保持圈内限购，未来没有扩大限购圈
的可能性；限购范围：机场路-鄞州大道-福庆南路-
甬台温高速-盛莫路-聚贤路-甬江-世纪大道-东昌路-
望海南路-北环路所围区域。

限售政策，目前宁波市五区、奉化主城区、杭州湾新
区实行两年限售。

贷款利率：
截止19年12月底，银行贷款利率上浮略有回落；首套房首付三成为主，利率上浮14.3%为主，二套房首付四成，利率上浮19.4%为主；未来存在继续小幅放松可能性。

购房补贴：
继续延续2018年12月6日宁波市住房和城乡建设委员会发布的关于《宁波市人才安居实施办法》的通知：第十条，对毕业10年内的基础人才在宁波大市范围内首次购买家庭唯一住房的，可享受购房总额2%、最高8万元的购房补贴；第十一条，享受购房补贴的所购住房，在取得不动产登记证满5年后方可上市交易。

奉化对具有本区常住户口，只要来奉化工作，且在宁波市内无房（或低于36平方米）的高层次人才可享受最高10-50万购房补贴；购买40年产权单身公寓也可享受购房补贴优惠；人才公寓购房补贴提高至12-55
万。

人才公租房租赁补贴标准：补贴周期最长一般不超过36个月，最高1000元租房补贴。

北仑实施青年住房补贴新政策：建成青年公寓50万平方米以上，按市场价低20%的价格向青年出售；对在北仑区首次购买家庭唯一住房的，给予1-2万元购房落户补贴；符合保障条件且量化积分在限额以上的，给予每年不低于3000元的公租房租赁补贴；青年年龄要求在18-35周岁，且满足就业、社保、居住等基本条件要求。

鄞州区发布“1+10”的人才政策体系。

其中，对于精英人才将给予购房补贴，最高100万元！
落户政策：
19年9月15日起，宁波市正式施行户口迁移新政。

新政在去年出台的政策基础上大幅度放宽人才落户、居住就业落户条件（“先落户再就业范畴”从“全日制大专以上应届毕业生”扩大到“全日制普通高校、中等职业学校（含技校）毕业生毕业15年内”；“专科学历或中级技能职业资格的社保缴纳年限要求”从“1年”缩减为“6个月”；（3）“迁入高层次人才专户的社保缴纳年限要求”从“3年”减至“1年”；居住就业落户的社保缴纳年限要求由“5年”缩减为“3年”等），取消老年父母投靠落户限制，并新增了租赁落户和投资创业落户。

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土地市场：
供货充足价上涨
土地供应同比18年大幅上升，供地充足，成交建筑面积约788万方（含住
宅及商业地块）；成交楼面价达10578元/㎡，同比2018年上涨12%。

宅地供应充足，新增宅地可建面积大于新房19年成交面积；年度五区共成交住宅用地346万方（含住宅及商住地块），规划建筑面积约717万方，同比2018年分别上升62%和64%；
成交楼面价约11378元/㎡，同比2018年上涨5%。

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9of40区域土地：东部新城单价领先，江北成交建面居首
从区域的土地购置来看，2019年东部新城板块成为成交土地楼面价最高板块：18354元/㎡；江北为成交建面最大的区块，其次海曙、鄞州、镇海和北仑。

上半年土拍火热/下半年限价维稳
2019年上半年土拍市场火热，下半年受限价影响，供地较少，土拍热度下滑。

总体对未来土地市场抱有希望，单价限价取消，地王频出，未有流拍终止情况发生。

3月奥克斯拍得江东区核心地块，楼面价20750元/平（配建1600平）；4月绿城拍得东部新城核心地块，楼面价20750元/平（配建21200平）；5月中交拍得鄞州钟公庙地块，楼面价20750元/平（配建4700平）；
7月江山万里、雅戈尔拍得江东区核心地块，楼面价20750元/平（配建11600平）；
7月荣安拍得鄞州首南地块，楼面价20750元/平（配建4100平）；
8月江山万里拍得鄞州钟公庙地块，楼面价20750元/平（配建1500平）；9月保利拍得东部新城核心地块，楼面价20750元/平（配建7400平）；12月荣安、布利杰拍得鄞州长丰地块，楼面价达21640元/平。