中修工程：凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原 房屋的规模和结构的工程为中修工程
大修工程：凡需要牵动或拆换部分主体构件，但不需 全部拆除的工程为大修工程
翻修工程：是指需将原来的房屋全部拆除，另行设计、 建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改
造的工程
综合维修工程：是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，
熟练操作车场智能化管理系 统；
良好服务形象；
维护车辆停放及行驶秩序， 纠正巡章行为；
车场巡查和记录工作，发现 车辆异常及时通知车主；
做好交接班工作并细记录； 掌握月租、时租及年租情况，
协助其他秩序员维护车场秩 序及物业区域内的公共秩序
完损等级评定。
1、钢筋混凝土结构 不定期评定：是指随机对房屋状况进行抽查。
2、混合结构
一般在如下情况下进行：
1、根据气候特征，着重对危房、严重损坏
3、砖木结构
房和一般损坏房进行抽查，评定完损等
4、其他结构
级； 2、房屋经过中修、大修、翻修和综合维修
竣工验收后，重新评定完损等级；
3、接管新建房屋后，要进行完损等级评定。
3
房屋完损等级的分类和原则
分类
原则
依据各类房屋的结构、装修和设备等
1、完好房 完好或损坏程度确定。
2、基本完好房 房屋结构：是指基础、承重构件、非
3、一般损坏房
承重墙、楼地面、屋面等。 房屋装修：是指门窗、墙的内外饰面、
4、严重损坏房
顶棚、细木装修等。
5、危险房
房屋设备：是指水、电、照明、空调
坚持执行用户大宗及贵重物品凭证出入制度，
维护用户财产安全；
配合其他秩序员做好安全防范工作。
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秩序员门卫岗的基本职责（二）
服务职责 为用户及客人提供物业引导服务； 为用户及客人提供物业管理的咨询服务； 为用户及客人有秩序乘用、出入电梯提供帮助； 当用户及客人携带物品较多时，帮助或协调其他
和一些特殊设备。
4
房屋完损等级的评定的定义
房屋完损等级定义：是指对现有房屋的完 好或损坏程度划分等级，即现有房屋的质 量等级。
房屋完损等级评定的定义：是指按照统一 标准、统一项目、统一详定方法，对现有 整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级 评定
5
房屋结构的分类及评定基本方法
分类
定期评定：是指每隔一至三年进行一次全面
6
房屋维修施工管理
程序和方法： 1、制订房屋维修设计方案 2、落实房屋维修施工任务 3、施工组织与准备 4、技术交底和材料、构件检验 5、施工调度与现场管理 6、质量管理与施工安全 7、修缮工程竣工交验
7
房屋维修工程的分类
小修工程：凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完 损等级为目的维修列入小修范围
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秩序员监控岗的工作职能
是物业区域的管理观察中心； 是物业区域管理的指挥中心； 是设备自动控制中心；
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车场秩序员的职责
登记收费岗位的职责
带车岗位的职责
执行车辆停放收费管理制度； 礼貌待人，热情服务，保持
热情服务，做到钱票相符、 日清月结；
做财务保管工作，防止财务 被盗；
秩序员为其提供必要帮助； 为老弱病残孕及其他需要帮助的用户及客人提供
必要的帮助或可行的服务。
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秩序员巡逻岗的工作职责
巡视检查物业区域内是否有不安全因素，发现情 况及时报告；
记录巡逻中发现的情况，做好巡逻的交接班记录 工作；
对可疑人员进行必要的询查，劝阻和制止闲杂人 员进入；
制止物业区域内的不文明行为或违法行为； 看管好车场内的车辆。
大部分严重损坏而进行的有计划的成片维修和为改变
片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、
中修、小修一次性应修尽修的工程。
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房屋的日常养护
概念：
房屋日常养护包括的内容有房屋零星损坏日常修
理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维秩序
理等工作，是物业公司项目管理中的一项最直接、
最经常的服务工作。 类型和内容
联系和协调
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秩序员的工作形式
门卫 巡逻 监控室 车场管理
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秩序员门卫岗的基本职责（一）
管理职责：
疏通车辆和人员，维护出入口的交通秩序；
做好来人来访登记制度，制止闲杂人员进入物 业区域；
提高警惕，发现可疑人员和事情及时处理并迅 速报告；
履行值班登记制度，详细记录当班期间各种情 况；
设备设施管理的方式和措施
方式： 1、分散式管理 2、集中式管理
内容： 1、维修管理 2、运行管理 3、资料档案
管理
措施：
1、建立设备台帐和技术档案
2、建立设备卡，明确责任人
3、建立定期检查、维修、保养制度
4、建立大、中修工程的验收制度，积累技术资料
5、建立更新、改造、报废等的规划和审批制度
6、建立年末检查、核对和使用鉴定制度
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物业设备设施管理制度的分类
接管验收制度 预防性计划维修保养制度 运行值班制度 交接班制度 报告记录制度
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第三部分
秩序维护及车辆管理
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秩序维秩序理的形式
封闭式管理：适宜机关单位或者规模较小 的物业小区
开放式管理：适宜各业态混合或者规模较 大的物业小区
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秩序维护的基本内容
建立健全秩序组织机构
制订完善各项秩序管理制度
负责维护物业区域内的公共秩序
协助公安机关防范和打击违法犯罪行为
加强物业区域内的车辆管理
物业区域内的安全防范设施管理
秩序员的培训工作开展
密切联系住户，做好群防群治工作
密切联系公安机关和社区居委会，加强工作
1、小修养护
2、计划养护
3、季节性养护
考核指标 1、走访查房率 2、养护计划率 3、养护及时率
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第二部分
设备设施管理
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物业设施设备的构成
给排水系统 燃气系统 空调、通风系统 电气工程设备系统 锅炉供暖系统 消防系统 智能化楼宇自控系统 有线电视、通信系统
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物业管理实务（二）
1
第一部分
房屋维修养秩序理
2
房屋维修养护的定义和目的
定义 房屋维修是指物业公司对所管理物业区域的
房屋施行日常保养，对破损部位的修缮，以 及对不同等级房屋功能的恢复、改善、装修 及结合房屋的维修加固，增强房屋的抗震能 力等。 目的 延长物业的使用寿命，增加房屋的使用安全 性能