030 第五章合同法律制度
1．租赁合同的期限
租赁合同的期限超过20 年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人能够续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20 年。
【有关链接】定金数额不得超过主合同标的额的20％，超过主合同标的额20％的部分，人民法院不予支持。
【例题•判定题】租赁合同的期限不得超过20年，超过20年的，租赁合同无效。（）
【答案】X
2．不定期租赁
（1）租赁期限6 个月以上的，合同应当采纳书面形式。当事人未采纳书面形式的，视为不定期租赁。
（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，能够协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易适应确定。仍不能确定的，视为不定期租赁。
（3）租赁期届满，承租人连续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同连续有效，但租赁期限为不定期。
【例题•单选题】按照合同法律制度的规定，下列情形中，属于定期租赁合同的是（）。（2007年）
A .甲将1台机器租赁给乙，双方订有书面合同，租赁期限约定为20年
B .甲乙签订租赁合同，未约定租赁期限，且不能通过补充协议或按照合同条款、交易适应确定租赁期限
C.甲乙订立一口头租赁合同，租赁期限为1年
D .甲将一私房出租给乙，租赁期限为3年，现租期已届满，甲未收回房屋，乙连续居住并交纳房租
【答案】A
【解析】（1）选项B :当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，按照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁；（2）选项C：租赁期限6
个月以上的，合同应当采纳书面形式。当事人未采纳书面形式的，视为不定期租赁；(3)选项D :租赁期届满，承租人连续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同连续有效，但租赁期限为不定期。
3.修理义务
(1)出租人应当履行租赁物的修理义务，但当事人另有约定的除外。
(2)承租人在租赁物需要修理时能够要求出租人在合理期限内修理。出租人未履行修理义务的，承租人能够自行修理，修理费用由出租人负担。因修理租赁物阻碍承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
(3)承租人经出租人同意，能够对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人能够要求承租人复原原状或者赔偿缺失。
【讲明】在融资租赁中，承租人应当履行租赁物的修理义务。
4•转租
(1)承租人经出租人同意，能够将租赁物转租给第三人，承租人与出
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租人的租赁合同连续有效，第三人对租赁物造成缺失的，“承租人”应当赔
偿缺失。I r
(2)承租人未经出租人同意转租的，出租人能够解除合同。
5.租金的支付期限
对租金的支付期限未确定的，当事人能够协议补充，不能达成补充协议的，能够按照合同的有关条款或者交易适应确定。仍不能确定的，适用以下规则：
(1)租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；
(2)租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。
6.除不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人能够要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人能够解除合同。
【讲明】甲将其机器设备出租给乙使用，在租赁期间，该机器设备因遭遇泥石流全部毁损（并非乙有意将其砸烂），致使承租人乙的合同目的不能实现，乙能够解除合同。
7.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁
物质量不合格，承租人仍旧能够随时解除合同。
8买卖不破租赁
（1）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不阻碍租赁合同的效力。
（2）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权益。
【讲明1】只有在房屋租赁中才有优先购买权，关于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。
【讲明2］（1）订立抵押合同前抵押财产差不多出租的，原租赁关系不受该抵押权的阻碍；（2）抵押权设置后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
【例题1 •单选题］甲公司将所属设备租赁给乙公司使用。租赁期间，甲公司将用于出租的设备卖给丙公司。按照合同法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。厂
A .甲公司在租赁期间不能出卖出租设备
B .买卖合同有效，原租赁合同连续有效£
C.买卖合同有效亠原租赁合同自买卖合同生效之日起终止
D .买卖合同有效，原租赁合同须经丙公司同意后方连续有效
【答案］B /
【帝解析］租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不阻碍租赁合同的效力。
B
【例题2 •多选题］甲将自己的房屋出租给乙，租期为2年，在租赁期间，甲又与丙签订了房屋买卖合同。按照合同法律制度的规定，下列表述中，正确的有（）。
A .甲与丙签订的买卖合同无效，因为甲未取得乙的同意
B .甲应当提早通知乙房屋将要出售
C.乙在同等条件下有权优先于丙购买该房屋
D .如丙购买了房屋，则丙有权决定甲、乙之间的原房屋租赁合同是否连续执行
【答案】BC一L
【解析】(1)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之
“通知”承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权益；
租赁期间发生所有权变动的，不阻碍租赁合同的效力。
五、融资租赁合同(**) (P266)
1 .融资租赁关系
(2)两个合同：融资租赁合同、买卖合同
2.标的物的修理、质量瑕疵及风险承担等咨询题原则上与出租人无关。
(1)在融资租赁合同中，“承租人”(而非出租人)承担租赁物的修理义务。
(2)租赁物不符合约定或者不符合使用
约责任(承租人仍应按照合同约定支付租金)
确定租赁物或者出租人干涉选择租赁物的除
外。
卖人、承租人能够约，的，由“承租人”行使索赔的权益。
(4)承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身损害或者财产损害的，
出租人对第三人“不承担”赔偿责任。
3.租赁物的权属
(1)在租赁期间，承租人破产的，租赁物不属于承租人的破产财产。
(2)租赁期间届满，出租人和承租人对租赁物的归属没有约定或者约定不明
确，按照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归“出租人”。
【例题1 •判定题】在融资租赁合同中，承租人占有租赁物期间，租赁物造
成第三人的人身损害或财产损害的，出租人不承担责任。（）（200
6 年）
【答案】"
【例题2 •多选题】甲、乙签订融资租赁合同，甲为出租人，乙为承租人。
前的合理期限内
(2)租赁物在
目的的，出租人“不承担”违;但承租人依靠出租人的技能
,出卖人不履行买卖合同义务