高端物业服务模式研究
高端物业管理服务模式
高端物业服务模式实证研究
高端物业服务模式研究结论
高端物业销售服务模式
一、硬件设计
1、动线设计 2、售楼处设计 3、样板房设计
二、销售接待
三、企划推广
1、动线设计
客户接待动线： 初步咨询 接待区 听取介绍 细节了解 洽谈区 深入洽谈 签约成交 签约区
模型区
样板区
销售接待动线的设计关乎各功能区域的布局，必须前置考虑。
2、售楼处设计/外观设计
高端物业售楼处外观设计
项目
售楼处风格 项目建筑风格 售楼处色调 项目外观色调
世茂滨江
欧式 欧式 浅红色 浅红色
电影华苑
现代简洁 现代风格 银白 银白/玫瑰红
老西门新苑
现代简洁 现代简洁 玫瑰红 灰色
上海滩花园
现代简洁 现代风格 暗红/灰色 浅红色
泰府名邸
现代风格 现代风格 深红色 浅红色
客户的接待动线设计涉及到售楼处与项目之间的关系、售楼处与样板房之间 的关系以及售楼处内部不同功能分区之间的设计。 接待区、洽谈区和签约区为层层推进的单线关系，而模型区和样板区则可能 在洽谈过程中需要重复涉及。 在相关区域设计的过程中，必需充分考虑各相关分区的设计给客户接待动线 带来的影响，注意客户参观的便捷性和参观过程中的心理舒适性。
泰府名邸接待台距入口较近，前台作用 不大，设置保安负责开门的服务效果可 能会更好。
2、售楼处设计/功能分区
接待台
接待区后的背景墙设置是售楼处布置的惯例
售楼处内部接待台设置规则类似：正对售楼中心的大门设置接待台，接待台背后设置背景墙。 世茂滨江花园没有在前台背后设置项目LOGO，而是设置了通往样板区的通道，一来此位置恰好 处于模型区和洽谈区中间，二来可以方便客户直接由售楼处进入样板房区，对于合理安排销售 动线作用较为明显。
在选择样本的过程中，我们更是注重选择销售表现较好的项目作为研 究的对象。通过项目的价格和销售情况的双重考量，作为我们研究高 端项目服务模式的参考样本。 如上表所示，我们考察的项目迄今为止销售情况都较为理想，可以通 过销售情况简单地推断其采用的服务模式较为成功。
高端物业服务模式概述
高端物业销售服务模式
稀缺资源/核心地段
核心诉求
身份符号
高 端 物 业 衡 量 指 标
居住
居住品质
生活享受
资产价值
高单价/高总价/高收益
财富保障
客户
高素质居住群体
阶层认同、社交
服务
完善销售服务/优质物业管理
生活享受
高端物业是住宅物业中的精品，我们认为高价并不等于高端物业。 所谓的高端物业必须要同时满足上述要素中的3点以上。
老西门新苑
尚海湾 泰府名邸
豫园板块
龙华板块 静安北块
西藏南路688弄
宛帄南路1455弄 武定路22号
30886
27814 23403
销售
销售 销售
中信泰富(中国)投资有限公司
上海阳光投资集团 上海上投房地产有限公司
汇宁花园
仁恒河滨城 上海滩花园
内徐汇板块
世纪公园板块 豫园板块
淮海中路99号
丁香路1599弄 乳山路505弄
2、售楼处设计/外观设计
售楼处广场
社区景观
世茂滨江售楼处前广场的设计也独具匠心，喷泉、雕塑、花坛的设计， 与社区内部的景观小品设计相呼应，形成统一协调的整体风格。
2、案场包装/功能分区
1号楼样板房 办公区 通道 签约区 模型展示区 接待 台
楼 梯
接待台 签约区
前 台
洽谈区
洽谈区
相对独立的功能空间是成功接待来访客户的硬件保障
售楼处与示范区直接连通方便客户参观 售楼处与样板房之间有通道直接连通，客户参观样板房时不需要从售楼处出来而后再 进入社区内部参观样板房，客户能通过参观过程的便捷性在第一时间感受高端物业服 务的专业化和人性化。
2、售楼处设计/售楼处属性
高端物业售楼处基本属性
项目 层数 层高 总面积 （m2） 单层面积（m2） 售后用途 世茂滨江 2 6 3000 1500 会所 电影华苑 2 4 350 175 社区商铺 老西门新苑 3 5 1000 350 会所 上海滩花园 2 5 800 400 社区商铺 泰府名邸 2 5 800 400 社区商铺 尚海湾 3 5 1500 500 社区商铺 汇宁花园 1 3.5 1000 1000 办公楼 仁恒河滨城 1 5 1000 1000 会所
2、售楼处设计/位置关系
高端物业售楼处基本属性
项目 售后用途 与示范区关系 世茂滨江 会所 与示范区 直接连通 电影华苑 社区商铺 不能直接 连通 老西门新苑 会所 不能直接 连通 上海滩花园 社区商铺 不能直接 连通 泰府名邸 社区商铺 与示范区 直接连通 尚海湾 社区商铺 无示范区 汇宁花园 办公楼 不能直接 连通 仁恒河滨城 会所 不能直接 连通
正对售楼处人口， 正对售楼处人口， 但与入口之间设 距离约3米 置洽谈区 木质 大理石台面，木 质台体 木质
接待台
大理石台面， 玻璃台面， 台体彩塑饰 木质台体 面
木质
大理石台面
接待区是客户进入售楼处后接触的第一个区域，对于给客户留下良好印象具有重要作用。
售楼处入口一侧设立前台，可以对客户起到引导作用，尤其当售楼处规模较大，正式接待台距售楼处 正门超过5米或接待台与入口之间设有其他区域时，设置前台以便从入口处开始提供及时周到的接待，
2、售楼处设计/功能分区
尚海湾花园入口通道采用半透明的玻璃钢镂空布设，下面映衬尚海湾区域规划 及世博园区的规划，让客户经过的时候强化对于尚海湾的区域认识。
“让客户俯视整个项目的规划，更容易让客户产生拥有和归属的感 觉。”——尚海湾销售经理
2、售楼处设计/功能分区
高端物业洽谈区设置细节 项目 面积（m² ） 色调/装修 设施 世茂滨江 150 红色/紫色、铺设紫色地 毯 8张圆形接待桌、每张佩4 张扶手椅，企业宣称椅 子1万元/把 泰府名邸 80 采用典型的中国元素装 饰、类似茶座 电影华苑 20 与售楼处其他部分没有 明显区别 4张圆形接待桌、配四把 扶手椅 老西门新苑 40 与售楼处其他区域没 明显区别 2张双人沙发、一张 长茶几；两张圆形接 待桌、配四把椅子 汇宁花园 100 与售楼处其他区域没 有明显区别 上海滩花园 60 洽谈区后设置外滩景观背 景墙。 2张双人沙发、4张方形接 待桌各配4把椅子；家具 为褐色和灰色相间 仁恒河滨城 60 采用宫灯和文化墙等中国 元素设计
泰府名邸涉及销售动线的功能分区都设置在售楼处的一楼，进入售楼处的大门左侧设置接待 前台，接待台面对售楼处大门设置；接待区的左侧是模型展示区、右侧是签约区和洽谈区； 泰府名邸接待台一侧延伸出来的走廊两边分别为洽谈区和签约区；洽谈区采用相对独立布置， 签约区则相对封闭，保证了客户在洽谈过程中不受其他干扰，与高端客户日常所受其他服务 品质和服务水准接近。
高端物业服务模式研究
2008年1月
目录
高端物业服务模式概述
高端物业销售服务模式
高端物业管理服务模式
高端物业服务模式实证研究
高端物业服务模式研究结论
高端物业服务模式概述
高端物业销售服务模式
高端物业管理服务模式
高端物业服务模式实证研究
高端物业服务模式研究结论
1、高端物业概念界定
因子 土地 价值指标
所属板块
陆家嘴板块 内徐汇板块 豫园板块
销售均价（元/㎡）
33000 24000 30886
销售率
99% 94% 95%
尚海湾
泰府名邸 汇宁花园 仁恒河滨城 上海滩花园
龙华板块
静安北块 内徐汇板块 世纪公园板块 源深洋泾板块
27814
23403 35000 25000 25573
70%
100% 100% 83% 98%
充足的售楼处面积体现项目档次，便于安排内部各功能空间。
高端物业售楼处的面积较大。我们调研的八个项目中，售楼处总面积大于600帄方米的 有7个，单层面积达到400帄方米以上的也占了半数以上；层高则一般都在5米以上。
充足的售楼处面积和层高有利于合理安排各功能空间，同时售楼处开阔的空间效果能够 让来访客户产生尊贵、大气的感觉，这也与高端项目本身的定位相吻合。
物业服务
高端物业结论、建议
4、高端物业服务研究内容
高端物业服务贯穿了高端物业操作的全过程，既包括物业销售阶段的服务， 也包括物业使用过程中的物业管理服务。
高端物业服务
高端物业销售服务
硬件设计
高端物业管理服务
交房前物业服务 交房时物业服务
销售接待
企划推广
4、高端物业服务研究内容
高端物业销售服务
动线设计 硬件设计
样板房
5、高端物业服务研究样本选择
楼盘名称 世茂滨江花园六 期 电影华苑 所属板块 陆家嘴板块 内徐汇板块 售楼地址 潍坊西路1号 零陵路751号 销售均价（元/㎡） 销售状态 33000 24000 销售 销售 开盘时间 2004-1016 2006-5-8 2004-0818 2007-0928 2006-0921 开发商 上海世茂房地产有限公司 上海东方金马房产发展有限公 司
35000
25000 25573
销售
销售 清盘
2006-5-20
2005-0901 2004-0211
香港九龙仓
上海仁恒置业发展有限公司 华润置地(上海)有限公司
内环核心地段 部分滨江住宅
高端价格，区 隔客户层次
知名企业 品质保证
5、高端物业服务研究样本选择
楼盘名称
世茂滨江花园六期 电影华苑 老西门新苑
尚海湾
现代风格 现代风格 深咖啡色 米黄色
汇宁花园
/ 现代简洁 / 银灰色
