物业形态：
40万平米的商业 20万平米住宅 尼罗河大酒店 香格里拉酒店 酒店式公寓 水上游乐场、儿童乐园 各地风格的美食街
总投资额：25亿元 建筑密度：38.55%
华华南南MMAALLLL这这几几年年名名声声在在外外，，在在造造势势 方方面面做做得得非非常常成成功功，，而而成成熟熟品品牌牌的的
都市综合体的九大特征
1 2
9 8 7
6
5 4 3
高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值
城市化进程与都市综合体
城市化发展
“ 一个城市只有一个中心 ”
上海-南京路
广州-北京路
重庆-解放碑
北京-西单
“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了 这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？
上海城市化发展
上海由一个中心向多个中心发展
上 海 南 京 路
上海-虹桥
上海-淮海路
上海-徐家汇
上海-陆家嘴
上海-人民广场
北京城市化发展
城市化发展
北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代
深圳城市化发展
城市化发展
深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地 形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的
都市综合体是什么？ 写字楼
公寓
酒店
商业
展览……
都市综合体的定义
OFFICE
PAБайду номын сангаасK
HOTEL
HOPSCA CLUB
APARTMENT
SHOPPING MALL
都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐 饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进 行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益 的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复 杂而统一的建筑群落。
地地下下城城主主要要数数据据指指标标
•道路系统长度约为40公里。 •每天通行人数超过50万。 •共有11700个商场、百货商店、 餐馆、40个剧院、电影院及其他 休闲场所。
蒙特利尔地下城发展历程
1962
20世纪 70年代
萌芽，地下城的建 筑面积大约在50万 平方米左右，主要 由地铁、广场、旅 馆组成，市中心的 地铁站出现了少量 的地下人行通道。
深圳都市综合体的发展
都市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经 越来越清晰
中航城
国贸 周周边边环环境境问问题题 道道路路系系统统问问题题 功功能能搭搭配配问问题题 停停车车系系统统问问题题
地王 周周边边环环境境问问题题 道道路路系系统统问问题题 功功能能搭搭配配问问题题
中信城市广场 周周边边环环境境问问题题 功功能能搭搭配配问问题题
万象城 保利文化广场
………… …………
二二 都都市市综综合合体体案案例例借借鉴鉴与与分分析析
11 国国内内外外失失败败案案例例分分析析
22
成成功功案案例例借借鉴鉴
都市综合体失败的案例分析——蒙特利尔地下城 Montreal’s underground city
蒙蒙特特利利尔尔简简介介
•每年4到5个月的漫长冬季。 •40年建成全世界最大、最具特 色的地下交通网络。 •地下步行街网络与大量的复杂 建筑物、商店相连，繁杂的系 统变得简单而又清晰。
�规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展 方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此都市综合体项目 应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。
都市综合体失败的案例分析——东莞华南MALL
占地面积：51万m2 总建筑面积：116万m2
曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国 《新闻周刊》评为 “世界新七大奇观”的华南MALL 2007年9月19日，正式更名为“新华南MALL·生活城”
五星级酒店
最 大 程 度 借 景
东京六本木新城
北京万达广场
伦敦金丝雀码头
保利文化广场
目录
一
都市综合体简介
二 都市综合体案例借鉴与分析
三
对尊地地产的启示
一一 都都市市综综合合体体简简介介
11
都都市市综综合合体体定定义义
22
都都市市综综合合体体特特征征
33 城城市市化化进进程程与与都都市市综综合合体体
蒙特利尔地下商城失败原因与借鉴
失败 原因
� 地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。
� 规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生 活习惯。
经验 积累
�蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的都市综合体各子项要求互 为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享，从而使得各项功 能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。
20世纪70年代， 地下城的概念出 现，但中心区依 然缺乏公共设施。
80年代末
90年代 至今
建设了更多的地下通 道形成了一个由步行 通道联系起来的庞大 的系统
蒙特利尔开设了 4条地下商业走 廊，大都位于同 一条地铁交通干 线的下面。
蒙特利尔地下城的失败
项项目目亮亮点点 ��商商城城地地下下地地上上各各两两层层，，上上面面是是商商 业业街街，，下下面面是是综综合合城城。。 ��建建城城过过程程中中，，注注重重新新旧旧文文化化的的结结 合合，，强强调调新新旧旧两两种种文文化化和和建建筑筑方方式式 项项目目不不足足 �� 人人们们主主要要生生活活都都转转入入地地下下,,地地面面 的的物物业业持持续续贬贬值值，，造造成成地地面面上上人人气气 急急剧剧下下降降，，商商业业氛氛围围一一蹶蹶不不振振，，自自 11996644年年来来，，地地面面上上再再没没有有建建一一所所零零 售售商商业业建建筑筑，，而而地地下下从从11996600年年几几乎乎 找找不不到到一一处处要要转转让让的的二二手手物物业业。。 �� 行行人人在在地地下下极极易易迷迷失失方方向向，，无无法法 辨辨别别自自己己的的所所处处位位置置，，尤尤其其是是一一些些 外外地地或或外外国国的的游游客客。。几几乎乎完完全全丧丧失失 了了方方向向感感！！是是地地下下商商城城给给在在地地下下活活 动动的的人人们们带带来来的的无无法法解解决决的的问问题题。。
众策纵横内部学习(营销推广类)文件 NO.:B0022
都市综合体 案例分析与借鉴
情况是在不断的变化，要使自己的思 想适应新的情况，就得学习。
——毛泽东《在中国共产党全国宣传工作会议上的讲话》
纽约洛克菲勒中心
“纽约心脏”——曼哈顿
北京国贸中心
日本福冈博多运河城
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