产业地产
√产业发展 √自身价值
关键点
√产品质量 √目标群体
√商业定位 √项目招商
√产业定位 √产业集聚
2
园区规划核心概念
园区规划核心概念
园区规划视野
了解园区
园区 开发
园区 招商
园区 运营
城市规划
•宏观战略 •上方规划 •经济结构 •产业布局 •政策导向
……
产业定位
•主导产业 •企业特征 •配套项目 •园区规模 •产业环节
市 目标定位、园区规模
场
开 城市等级、园区远景、
发
主导产业
企
业 空间布局、弹性高效
规
划 建筑环境设计、营销模
对
式建立
策
分期建设
园区规划核心策略
一、目标客户:中小企业
2013年中小企业比较大企业贡献值
园区规划核心策略
二、项目选址
经济水平
高
特征：传统 工业厂房为 主，完全由 政府主导
低 城市参照
萌芽期
在50年左右；落后韩国20年左右。
重工业
机械、冶金、石 油化工等
家电业
重化工业
汽车、电子工业
商业、餐饮业
基础化工
钢铁、化工
电子通讯
园区规划核心概念
不同发展阶段的产业选择
后工业化
工业化后期 工业化中期
工业化初期 前工业化
高级加工工业
服务业
农业为主
初级加工工业 原材料工业为主
一般认为，中国工业化早已经进入中期阶段，目前 已经进入工业化中后期阶段。
现市场化
发展期
成熟期
一线及沿海 城市，如北 京、上海等
欧美发达国家
工业地产 发展阶段
园区规划核心策略
三、项目规模
业
韩国
轻工业进口替代产品→轻工业 产品出口导向为主→重化工业 出口主导型→技术密集型工业
比较 分析
主导产业发展趋势
轻纺工业→基础工业→重化工业→高附加值组装型→信息产业等高新技术产业
园区规划核心概念
中国主导产业的发展
当前我国主导产业发展阶段的现状，相当于美国20世纪20 至30年代的发展水平，落后近90年；同时，与日本的差距
价值链 产业链 区域经济配
套
产城一体
衰退期-更新 优胜
期
劣汰
区域生产衰 退
重新定位 产业选择
企业迁出
改造地 区
园区更新
园区规划核心策略
主导产业2-4个
政
府
不仅是本园区公共设 开
施，还需关注区域经 济配套
发
企
全价值链
业
规
创新激励机制和保障 划
机制
对
与产业发展规律相协 策
调
产业地产 产业发展 主导产业 功能特征 主体性 外向性 关联性 创新性 阶段性
……
规划设计
•区位背景 •功能定位 •土地利用 •道路交通 •绿化景观
……
建筑设计
•企业需求 •形象特色 •结构选型 •广泛通用 •专业定制
……
园区规划核心概念
主导产业是针对产业在国民经济产业结构体系中的功能定位 和发展阶段不同，进行分类时产生的一种概念
产
支柱产业
业
潜导产业
主导产业
地
产
基础产业
夕阳产业
新成果
发展性
在发展阶段，能够 获得较高且持续的 发展速度，并推动 产业结构调整升级
园区规划核心概念
美国
农业→轻纺工业→交通运输业 →机械工业（汽车、钢铁）
→建筑→信息服务为主的高新 技术产业
英国
纺织工业→煤炭工业→钢铁工 业→机械工业（包括造船业） →汽车→化学→航空、高技术
工业等新兴产业
日本
纺织工业→电力工业→钢铁→ 机械→化学工业→汽车→家电 工业→电子工业等高新技术产
运营之间保持互通和互助能力。
核心主题
产业地产理解 园区规划核心概念 园区规划核心策略
1
产业地产理解
产业地产理解
产业地产
将产业运营、地产开发与城市发展相结合的地产开发模式
产业
地产
城市
产业地产理解
产业地产与其他地产开发模式比较
地产开发模式
住宅地产
价值体现
√居 住 √保值/升值
商业地产
√商业经营 √物业升值
△主导、支柱、潜导、夕阳产业与基础产业之间的关系
园区规划核心概念
带动性
满足不断增长的市 场需求，能够带动 整个区域或国家的
经济发展
主体性
比重较大（大于58%），综合效益佳
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
关联性
关联强度，主导产 业与其辅助和配套 产业共同形成主导
产业群
3
2
4
主导产业
1
5
主导产业的特性
创新性
技术先进，能够迅 速、有效地吸收创
中国内地版图内包括了工业化进程的所有阶段。从 西部到东部俯瞰中国各地，便可以体验到整个工业化历
程为期上百年的演变。
3
园区规划核心策略
园区规划核心策略
用地性质与用地指标 ——园区规划的重要依据
工业用地
工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁 路、码头与附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地
W3
三类
易燃易爆和剧毒等危险品的专用仓储物流用地
园区规划核心策略
园区规划原则 规划设计需要根据不同园区开发主体和不同园区发展阶段进行差异化设计
园区定位 （开发主体）
产业定位 规划设计
发展阶段 （生命周期）
园区规划核心策略
发展阶段
初创期 成长期 成熟期
主导 动力
政府 主导
政府 和市 场
市场 主导
增长机制
内陆三四 线城市
特征：出现科 技园区、总部 基地等形式的 工业地产，但 操作模式与盈 利模式仍较为 单一，以政府
主导为主
起步期 内陆二线城 市，如武汉、
郑州等
特征：工业 地产形式逐 步多样化， 衍生产品出 现逐一，运 营模式成熟， 逐步以企业
为主导
特征：产品 形态丰富， 融资方式多 样，政策完 备，完全实
园区开发企 业作用
产业状况
功能定 位
规划对策
要素聚集与 产业定位
服务管理（优 惠政策：税收、 土地使用、劳
动力）
企业集中
产业主导 生产集中和 专业化生产
商务服务
产业集群
创新突破 溢出提升
园区物业发展
关联性产业集群； 部门专业化；产品 专业化；功能专业
化
企业聚 集地
工业园
多功能 区
基础设施、 公共设施
产业园区规划基础知识
作者：窦凯 时间：2014年9月
导 语：产业地产的核心是产业，产业定位与园区规划是一个产业地产成功 与否的重要环节。园区规划的宗旨是围绕构建一个产业平台或者产业服务 平台为核心的，通过对产业定位、产业集聚及园区规划的专业研究和分析， 从而让产业地产的开发商从开发向运营管理上转变，使项目开发、招商和
M
M1
一类
对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地
M2
二类
对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地
M3
三类
对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地
仓储物流用地
物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及 货运公司车队的战场等用地
W
W1
W2
一类 二类
对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的仓储物流用地 对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的仓储物流用地