60 40 20 0 2001 2002 主营业务收入 2003 2004 主营业务收入增长率 2005 0% -8%
中国海外发展的主营业务收入在2001-2005年间基本保持稳定增长。虽然2002年 增速有所放缓，但2003年即出现了较高增长，弥补了2002年增速放缓的影响。 2003、2004两年主营业务收入的增长都在10亿元以上，但2005年的增长额仅1.5 亿元，增长速度再次放缓。
房产代理及管理 基建项目 2.4% 0.4% 热能及电力提供 3.6% 出租 1.7%
工程合约及项目管 理 12.7%
销售 79.3%
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3.经营状况
3.1 财务状况
图：中海2001－2005年主营业务收入及其增长率 100 80
亿元
24% 16% 8%
3.规划设计
2005年收购华艺设计顾问公司；香港华艺设计顾问有限公司
成立于1986年，是经国家建设部批准的具有甲级工程设计证 书的唯一外商独资工程设计咨询企业，目前在上海、南京注 册了办事处，工程项目遍及国内各大中城市。
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4.施工建设
中海地产是由建筑承包公司转型到房地产开发的房地产企业，因此精 通施工过程中的各个环节，能够有效的对施工成本进行控制，这也是 中海地产与其他房地产企业相比具有的优势之一。
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5.物业管理
中海物业管理主要是引进先进的港式物管理念、累积丰富的物管成功经验 实行1+N管理模式，降低管理成本，充分共享资源 氛围式管理，打造无为而治的至高境界 首创酒店式物管服务，开行业之先河 推出商务全程式服务，服务于商业精英；提倡健康式物管，为业主营造寓环 保、健康于一体的文明社区
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4.产品特色 中国内地的中高端住宅 集团从设计、开发到销售、物业管理业务链完整，有利 于提高生产效率，有效控制成本
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四、发展目标
实施全国性重点城市的业务战略布局，扩大品牌影响
在融资方面进行创新，充分利用国际和香港的融资市场， 同时关注内地市场 通过各种有效方式，继续大量增加优质廉价的的土地储 备 转变发展理念、加快增长方式多元化（联营、基金合作、 兼并），以提高发展速度
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中海地产企业发展策略研究
权威、客观、公正、全面
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一、基本情况 1.发展历程
1988-1991年 深圳设立公司、开发第一个项目海富花园、成立深圳物业公司。 1992年 1996年 1998年 2000年 通过旧城改造进入上海、香港上市、年末进入广州。 中海物业管理 （深圳）有限公司成为全国服务行业首家通过 ISO9002质量认证的企业。 北京公司成立、第一个项目中海雅园。 深圳公司迁入现址中海大厦、成都公司成立、开始拓展西南地区。 深圳公司通过增资、扩股、改制成立中海地产股份，标志着集团在 内地房地产业务的重组工作完成。长春公司成立，开始拓展东北区 域。 中山公司成立 西安、苏州公司成立，获得中国房地产行业领导品牌第一名。 宁波公司成立、中国房地产百强开发企业综合实力第一名。
2002年 2003年 2004年 2005年
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2.资本结构
2.1 股东 法定股本：港币10亿元；已发行及缴足股本：639797560.9元；目前公司 十大股东如下表：
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中国海外发展的最大股东为中国海外集团有限公司。中国海外集团
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图：中海2001－2005年净利润
20 15
亿元
10 5 0 2001 2002 2003 净利润 2004 2005
总的来看，中国海外发展的净利润呈逐年上升态势。虽然2002年低至0.44亿元， 但2003年即反弹至7.3亿元，并在2004年一举突破11亿元，而2005年更是达到创 纪录的16.13亿元，在房地产百强企业中是最高的。在增长速度方面，撇除因 2002年净利润过低导致2003年出现超过15倍的增长外，2004、2005年的净利润增 长应较快，分别为56.16％和41.49％。
6.企业文化
公司企业文化的核心是“以人为本”，即强调以正确的价值观念和高尚 的企业精神取得全体员工的共识，把严格的科学管理与活泼的文化管理 结合起来，把员工的积极性和创造性充分发挥出来，形成统一的群体意 识和自觉的群体行为，使企业成为团结奋进的坚强集体。 价值观念 ———“建世间精品，筑幸福人生 ” 经营思想———“建设祖国、服务社会、繁荣特区、福利员工 ” 管理哲学———“以人为本，凝聚百战不殆的团队力量 ”； “科学管理，制度面前人人平等 ” 企业精神———“真诚团结、艰苦奋斗、积极进取、严格苛求、自觉奉献 ”
有限公司拥有中国海外发展51.05％的权益，股数达32.7亿(每股港
币0.1元)。由于中国海外集团为中国建筑工程总公司的全资子公司， 因此，中建总公司视同通过中国海外集团拥有中国海外发展 51.05 ％的权益。
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2.2 业务结构
2005年全年集团营业收入港币79.3亿元，分布于以下行业。
ISO9000、ISO14001、ISO18000三项国际管理体系贯穿运行，
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三、产品分析 1.物业类型
58
综合体 商业中心 2.6% 3.5% 写字楼 5.3%
5 写字楼
2 住宅 商业中心
1 综合体
住宅 88.6%
在所统计的中海地产已建、在建和拟建的66个项目中，住宅项目为58个，建筑 面积所占比例88.6％；写字楼5个，建筑面积所占比例5.3％；纯商业物业2个，
4.3品牌营销体系
中海地产营销策划中心
中海地产 品牌营销
地区公司 品牌营销
中海 地产
中海地产地区公司营销部门
项目品牌 品牌营销
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5.组织架构
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3.区域选择
13 13
8 6
8
3 2 2 2 1 1 2 2 1 1 1
北京 长春 长沙 成都 佛山 广州 海南 南京 宁波 上海 深圳 沈阳 苏州 西安 烟台 中山
据统计，中海地产已建、在建、拟建的项目中，深圳、北京分布个数最多，均 为13个；广州、上海项目个数均为8个。
建筑面积所占比例3.5％；综合性项目1个，建筑面积所占比例2.6％。
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2.物业档次
37
别墅 4.1% 高档住宅 、公寓 23.9%
12 9
普通住宅 72.0%
别墅 高档住宅、公寓 普通住宅
中海地产住宅有59个，其中普通住宅项目37个，总建筑面积占总量的72％；别墅 项目9个，建筑面积占总量的4.1％；高档住宅、公寓项目共12个，建筑面积所占 比例23.9％。
成都及其他地 区 26% 澳门和香港 2% 环渤海地区 14%
珠江三角洲 39%
长江三角洲 19%
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集团97％的土地储备用于发展中、高档住宅，3％的土地储备用于办公楼等商务
地产的发展。
商务地产 3%
中、高档住宅 97%
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施工面积（万平方米） 626 502 328 246 174
37
竣工面积（万平方米） 126
68 55
79
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
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4.品牌建设
4.1品牌管理建设体系
过程精品原则打造产品品牌 优质服务造就物业管理第一品牌 诚信经营塑造企业品牌
科学管理成就优质品牌
创新开发让品牌保持竞争力
4.2品牌战略体系
强强联合建立品牌体系
提高效益推进品牌建设 多层面扩张提升品牌覆盖面
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二、价值链分析 1.资金融通
上市发行股票 预售款 银行融资 利用国际资金市场 投资物业获得稳定的收入 今后融资策略：在融资方面进行创新，充分利用好国际及香港的融资市场，同 时也关注内地资金市场，利用资金充裕、手续简便及成本低的优势和机会，努 力降低资金成本。
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3.2 开发经营指标
销售额（亿元） 105.7
销售面积（万平方米） 126