福
淘 淘 金 花 园 乐
路
金 园 街 华 侨 乐 园 南 街 淘金家园 恒 大 福 厦
省第二中 医院
淘
新 联 社 区
正 淘金北 社区 正
平 上岛咖啡 兴安超市 平
北
金
三荣大厦 侨福苑 友 白云宾馆 世贸大厦 环 市 谊 好又多 商 店
北
路
金地大厦 世 贸 花
淘金社区 园 淘
乐
园
丽 晶 东
大 厦 KFC 路
淘
正
平
北
金
三荣大厦 侨福苑 友 白云宾馆 世贸大厦 环 市 谊 好又多 商 店
上岛咖啡 淘金北 兴安超市 社区 正 平
北
路
金地大厦 世 贸 花 大
淘金社区 园 淘
乐
园
丽 晶 东
厦 路
4－4、商圈静态客源分析---- 写字楼办公人员
写字楼办公人员 港汇 美罗 上实 徐汇区政府 总办公人数 人数 5000 3000 2000 1000 15000 离店距离 100米 300米 250米 300米 半径 客源评级 高 高 高 中 700米
1.1、店址位置说明------街道图
横
金 钗 岗 电 信 大 厦
枝
横 枝 岗 社 区 鸿 恒
岗
福 福 路 社 社 区 区
路
登 锦 峰 恒 社 广 区 场 1、动态客源 分析 2、静态客源分 析——居民 3、静态客源分 析——写字楼 金 恒 福
国贤大厦
恒福大楼
恒
恒华花园 省第二中 医院 新 联 社 区
福
世纪联华 淘金大厦 正 淘 金 花 园 平
路
淘
4、竞争对手
街道图范围： 原则要求大道路 三横三纵 用红色道路，标 识商业街和重点 商业段。 街道图上需要标 识竞争对手及其 营业额。 街道图上需标识 人行斑马线，公 交站点 分类客源的人流 动线标识。
乐
北
园
街
大
厦
淘
上岛咖啡 淘金北 兴安超市 社区 正 平 南
第三部分：店址营业额的预估
取值 客源
门前周人流 聚客点人流
人口基 数
196507 28350 41975 5960 825 4640
对等店
广园店 广园店 广园店 江南店 江南店 广园店
对等店 周捕获 率
0.66% 2.65%
捕获率 系数
1.02 1.02
修正后 捕获率
0.67 % 2.70 %
周TC
淘金华诞
淘金社区
淘金家园
4－4、商圈静态客源分析---- 居民
居民结构分析 商品房 售后公房 农转非私宅 出租屋 总居民数 人数 21200 17000 5000 2000 45000 半径 1.5公里 均价 9000 评级 中 低
◆其他说明： 商圈内的恒华花园、淘金家园属于高档住宅，该商品房的售 价相对较高，它的均价为11000元/平方米。入住的人群主要 为商人及白领阶层，他们都具强劲的消费力。
1317 765
商品房（固 定）
出租房 政府及单位 写字楼
3.05%
0.67% 5.03% 3.58%
1.02
1.02 1.02 1.02
3.11%
0.68% 5.13 % 3.65%
1305
41 42 169
=400898
★捕获率系数综合评分计算表 ★下表为捕获率系数评分表（直观表）
项目 接受度 子项目 目标顾客对餐厅的接受度 目标顾客对粤菜的接受度 店址可见度 便利性 店址可停留性 目标顾客到达店址时间成本 品牌知名度 价格接受度 1.02 市场容量 目标顾客对真功夫品牌的了解 目标顾客消费力 目标顾客消费频率 目标市场未饱和度 新店基数 87% 93% 120% 90% 90% 77% 57% 62% 97% 对等店基数 88% 92% 1 1 1 70% 55% 55% 1 各项实际对比系数 0.99 1.01 1.2 0.9 0.9 1.10 1.04 1.13 0.97
店数 2 1 1 1 1
M-S(万） 80-100 80 50 50 28
面积
楼层
离店距离
备注
4—5、商圈内主要竞争对手分布(红色)
横
金 钗 岗 电 信 大 厦
枝
横 枝 岗 社 区 鸿 恒
岗
福 福 路 社 社 区 区
路
登 锦 峰 恒 社 广 区 场
国贤大厦 KFC
恒福大楼
恒
味千拉面 世纪联华 恒华花园 淘金大厦
其它
百分比
25%
28%
9%
3%
7%
17%
4-6、真功夫品牌咨询表2
6、请问您知道真功夫品牌吗？ 项目 百分比 了解并光顾过真功夫 36% 知道但没有光顾过真功夫 41% 一无所知 23%
7、请问您对粤菜的喜欢程度，以下那种描述更适合您？ 项目 百分比 非常喜欢 26% 比较喜欢 38% 一般 29% 不喜欢 6% 很不喜欢 1%
4-6、真功夫品牌咨询表1
1、请问您刚从哪里来? 顾客来源 地 百分比 在附近居住
21%
在附近工作或办事
32%包括游人、出差
28%
2、您一周选择在外就餐的次数，以下那种描述更适合您？ 项目 百分比 少于1 次
18%
1次
7%
2次
13%
3次
27%
4次
16%
5次及以上
19%
3、如果您在外就餐，您一个工作餐（正餐）的消费，以下那种价格更适合您： 项目 5元
天河区 越秀区 海珠区 荔湾区 白云区 番禺区 南沙区 黄埔区 罗岗区 花都区
增城市
从化市 广州全市
目 录
第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局 第五部分：店址营业额预测 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八部分：市场审批签字页
堡垒商圈打造案例
目 录
第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局 第五部分：店址营业额预测 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八部分：市场审批签字页
第一部分：市场开发进度
总店数： 真功夫： 市场可比范围
18%
10元
25%
15元
20元
25元
30元及以上
百分比
真功夫
9%
26%
12%
8%
11%
4、请问您去过最多的餐厅有： 项目 百分比 肯德基 15% 麦当劳
19%
蓝与白 11%
不见不散
5％
华辉拉肠
4％
其它
37％
5、请问您所知道的中式快餐品牌有：
中式快餐品牌 真功夫 蓝与白
大西豪
不见不散
11%
大家乐
华辉拉肠
6－3：风险分析
项目 风险概率
(0%~100%之间)
说明 １．对合同条款中的可能出现的风险进行说明，以引 起重视 ２．对二手以上业主必须要说明其转租情况（如能否 取得转租证明） 产权证，可证明产权的文件，抵押查封查询，抵押权 人/产权人同意转租证明 商圈发展方向，周边新兴商业，政府规划
合同条款风险
北京路 M5/K4/Z3
第二部分：店址所在城市网络规划结论--------行政区比较
项目 区域 内容
人口(万)
61.97 115.06 87.67 70.46 76.07 93.08 14.26 19.27 16.37 63.03 79.43 53.82 750.53
面积 (平方公里)
96.33 33.80 90.4 59.10 795.79 786.15 527.65 90.95 393.22 970.04 1616.47 1974.50 7434.40
◆商圈内恒福大厦、淘金大厦的白领阶层公务员收入约50008000元/月;白领阶层收入约3500-8500元/月.
4－4、商圈静态客源分析---- 写字楼办公人员
横
金 钗 岗 电 信 大 厦
枝
横 枝 岗 社 区 鸿 恒
岗
福 福 路 社 社 区 区
路
登 锦 峰 恒 社 广 区 场
国贤大厦
恒福大楼
恒
恒华花园 省第二中 医院 新 联 社 区 世纪联华 淘金大厦
捕获率 系数
目 录
第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址论证 第五部分：店址营业额预估 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八部分：市场审批签字页
6－1：投资概览
新店投资审核表
出租方： 同意转租证明 产权人： 抵押权人同意 租期： 租金： 递增： 租金支付： 免租期： 楼层： 封闭面积： 拟转租面积： 甲方是否同意转租： 是否使用甲方空调： 投资总额： 投资回报率 IRR： 达标月营业额： 出租方性质 是否有抵押
福
淘 淘 金 花 园 乐
路
金 园 街 华 侨 乐 园 南 街 淘金家园 恒 大 福 厦
淘
正
平
北
金
三荣大厦 侨福苑 友 白云宾馆 世贸大厦 环 市 谊 好又多 商 店
上岛咖啡 淘金北 兴安超市 社区 正 平
北
路
金地大厦 世 贸 花 大
淘金社区 园 淘
乐
园
丽 晶 东
厦 路
4－5、商圈竞争对手表现
竞争对手 KFC MCD 味千 吉野家 上岛咖啡
8、假设这里有一家这样的餐厅,你会考虑选择在这里就餐吗? 项目 百分比 肯定会选择 12% 会选择 24% 可能会选择 51% 不会选择 13% 肯定不会选择 0%