关于时光贵州一期项目运营管理的复盘报告
复盘时间：2015年12月28日
复盘地点：组员所在项目公司视频会议室
复盘参加人员：罗熙冯英张录荣何成达陈泰中田芬李涛何铮王承东孙玲余乐
复盘主题：时光贵州一期项目运营管理
复盘引导人：罗熙
复盘内容：在整个复盘中，我们紧紧围绕时光贵州一期项目前期、设计、招标、工程、销售、融资等全过程的运营管理，进行目标回顾、结果比对、叙述过程、自我剖析、众人设问、总结规律、案例作证，并得出了可信度高的结论。

第一部分项目回顾
一、项目概况
时光贵州一期是龙凤生态公园的起步区，占地约80亩，建筑面积约5万㎡，建筑风格为海派建筑，着力打造半山温泉酒店、森林企业会馆、古镇商业、滨河湿地公园四大功能板块。

项目以“老上海，新屯堡”文化为脉络，透过八大元素（石与堡、树与屋、山与水、农与园）、四大文化（明朝军文化——四大屯堡、清朝商文化——八大会馆、民国官文化——四大建筑及近代民文化——十里洋场），展示“贵州故事，海派生活”的新型休闲生活方式。

项目于2014年8月开街迎客，据统计，2014年8月至12月底人流量约150万。

二、项目经济技术指标
总体指标：总建筑面积：58175.67㎡
商业建筑面积：43699.22 ㎡
地下建筑面积：14378.62
总商业户数：387套
第二部分结果比对
一、前期
1、土地进场条件计划完成时间是2014年6月15日，实际完成时间是2014年6月13日。

2、《国有土使用权证》计划完成时间是2013年11月15日，实际完成时间是2014年3月13日。

3、《国有土使用权证》计划完成时间是2013年11月15日，实际完成时间是2014年3月13日。

4、《建筑工程施工许可证》计划开始时间是2014年1月15日，计划完成时间是2014年2月21日，但实际开始时间是2014年1月5日，计划完成时间是2014年3月6日。

二、设计
1、建筑施工图计划完成时间是2013年11月14日，但实际完成时间是2013年11月26日。

2、景观施工图计划完成时间是2013年11月29日，但实际完成时间是2014年1月10日。

三、工程
1、建筑基础施工计划开始时间是2013年10月2日，计划完成时间是2013年11月30日，但实际开始时间是2013年10月1日，实际完成时间是2014年1月20日。

2、主体结构施工计划完成时间是2014年3月30日，但实际完成时间是2014年5月8日。

3、装饰施工计划完成时间是2014年7月5日，但实际完成时间是2014年8月12日。

4、景观施工计划完成时间是2014年7月25日，但实际完成时间是2014年9月25日。

四、其它：
开盘和开街的计划时间与完成时间一致。

第三部分叙述过程
一、前期：
1、在办理K、L、M、N、P预售许可证时，规划执法局到现场查看发现有些建筑单体与总平图不符，现场责令我公司落实清楚后在予以签字，后又组织技术及工程部一起查看，发现总平图与单体图及施工图不符，进而又协调住建局现场审查确认后才予以盖章；项目在办理《商品房预售许可证》的过程中，吸取前期经验，已做好面积核对，将预测面积与规划许可面积误差控制在了正负3%以内，但此次因对测绘规范不熟悉及设计本身原因，出现了公摊面积过大的情况。

我部在预算部的大力支持下，并通过相关职能部门领导指点，在不更改原设计方案及施工图的前提下减小了公摊面积。

2、因林地手续属一级土地整理，办理产生费用后期审计后将会返还我公司，在补办凤凰栖（二期）林地手续时，未单独有该项目一级土地立项批复文件，使用二级开发主体来办理该林地手续，故产生主体不一致，未能上会，需取得一级土地整理批复文件后方能上会，后期才能返还一级土地整理成本；
3、其他问题：
1）、时光贵州古镇总平图与单体图及施工图不符，造成修改上时间滞后。

2）、修建过程中不能随意更改建筑设计。

3）、林地手续办理中产生一级土地及二级开发主体争议，导致手续不能按时完成及未过审计。

二、设计
因项目原始地貌为山地，基础开挖为石方开挖，时间长，导致地勘进场延迟，影响了施工图的进度。

景观设计过程中因文化、产品业态定位未确定，加上成本调整，景观方案确定一推再退。

三、工程
1、建筑基础施工当时设定计划的前置条件是施工单位临时设施完成，施工道路完成及土石方完成，可以进行孔桩。

实际的情况：施工单位刚进场，土石方局部还在进行。

本身两个月工期也不合理；没有考虑在施工图不完善，且施工方案组织，流水施工考虑不到位，也没考虑交叉施工的影响。

2、主体结构施工时因春节前对施工单位的进度款支付存在支付不到位的影
响，导致春季后复工延迟一个月左右。

前面基础施工完工时间延迟也存在影响。

教堂屋面施工方案没提前跟踪。

3、装饰施工由于工程进度款支付问题，施工单位推诿造成有一个月左右施工作业人员偏少，几乎没人；无法满足施工进度，后经我公司自行组织大量的劳动人员进行抢工，才在2014年8月12日施工完成。

石材加工厂加工实力存在问题，实际只定一家，线条和圆弧多，也没有提前进行，造成石材跟不上。

没有考虑贵阳季节雨水的影响。

还存在与园林、商家的交叉施工的影响。

施工图纸也存在很多问题，如负二层砼吊板影响采光，后经公司确定全部敲掉拆除。

4、景观施工由于总包单位装饰未完成外架没拆除完，管网未完，相互交叉施工造成多次返工。

商家又在进行装饰，贵阳季节性雨水多的影响，景观工作面受到严重制约影响工期。

第四部分自我剖析
1、由于业态特殊，不同于传统住宅开发，运营计划前提考虑不充分，前期、设计、工程、招商、运营缺乏经验，导致整个过程中前松后紧，前期方案不落地，时间周期长，带来时间上的浪费，质量无法把控。

2、流程管理缺失导致管理失控形成三边工程：边设计，边施工，边修改，无法进行及时优化。

在整个过程中工程、技术等相关职能部门协同性较差，只顾确保最终节点，完全没有质量成本概念。

3 、在运营管理统筹方面欠缺全面性，致资金调拨和统筹方面不合理，在中间临近春节期间脱节，造成进度延误。

4、对于招商的任务要求只有一条2014年7月30日商家入驻到达75%，实际上要到到这个条件，在这个过程中至少还可以梳理10条以上左右的工作事项需要管控，比如，每个月招商任务的分解，工程实际的工程完成情况，商家进场装修的时间，水、电、气到位的时间，商家进场的物业条件验收、商家装修后开业前的验收等等。

5、计划体现出整体的运作思路及工作排布不科学不系统，相关前置条件工作把控及要求不严格。

作为一个文旅项目，从建设初期的策划、建设、招商、销售、运营、开街等等这一系列的工作都是在各个板块相关的前提工作完成的情况
下完成的，但时光贵州一期的不管是任务排布还是实际的实施过程这方面体现的是非常的差的
第五部分结论
通过大家的设问、叙述、总结及案例佐证，得出下列结论：
1、运营管理的计划制定初期先梳理出前置条件的内容，然后对前置条件进行调查、论证其合理性，一定要确保前置条件的完整性、准确性、合理性，不能太过于理论化；
2、遵照事项的重要性，按一级节点、二级节点、三级节点、前置工作条件、完成标准详细梳理流程内容，一定要合理、准确、清晰。

3、计划编制完成后一定要组织参与人员进行论证，保证其可操作性。

4、计划实施的过程必须制定相应的保障措施与完善、严格的管控体系；
5、全员在执行过程中一定要以大局为重，确保最终节点的达成。

6、实施工程中，运营管理必须进行严格督导执行情况，出现异常要及时调整与修订，切不能造成过程管理失控。

幸福不二家团队全体成员
2015年12月28日。