房地产设计阶段成本优化与控
制（Ⅳ）
【Ⅰ】目标与措施
‡基本原则
【Ⅱ】设计管控关键路径
‡概念设计
‡实施方案
‡初步设计与施工图
【Ⅱ】启示与建议
基本原则：基于客户细分
省钱等于赚钱
成本控制不等于省钱
合理规划有效成本
严格控制无效成本
之一：成本规划
①确定盈利模式
②可售比
③产品附送率
④停车率与停车方式
⑤商业及业态
⑥会所及配套
⑦人防及分区
之二：成本级配
①建筑模块
②精装模块
③景观模块
④电梯模块
⑤智能化模块
之三：成本对标
①标准层含钢量
②标准层混凝土含量
③窗地比
④地下室层高
⑤地下停车面积
⑥地下室钢筋含量
⑦景观软硬景比例
‡概念设计
‡实施方案
‡初步设计与施工图
【设计前期】
1权
设计部“1/2 主角”；但工作量繁重
项目事务部
项目部
2事
核心：精准定位,产品决策设计任务：概念设计
预测成本
2事
在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定1、指标
产品定位指标
2、方案确
定规划草案
事
2
•确定指标
•盈利模式•确定规划结构
•预估成本•目标客户
•预估利润•营销策略
人
三步骤
1
基础
分析
2
强排
方案
3
4
两大前提
一、项目：土地规划要点确定
红线；容积率；限高；退线；配套
二、营销：项目定位及户型配比
商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。

两个案例：
分解强排方案盈利模式选择
？精准定位；预测成本
①精准市场分析
②重视设计前提
③做好强排方案
④掌握基本盈利模式
⑤注意积累固化
1 1.1.竞品选择标准标杆楼盘：3个“最”区位
社区
竞争楼盘：3个“同”户型
装修
1.2竞争格局分析
细分市场的竞争格局：
‡清晰市场及竞争事态
‡精准定位
‡总价及产品结构两个分类要素
1.3竞品分析表：
主力产品信息分析
竞品名称销售情况
户型面积单价总价项目优势项目劣势楼盘A
楼盘B
楼盘C
楼盘D
楼盘E
2重视设计前提
土地要点
项目定位
政府政策
？
①精准市场分析
②重视设计前提
③做好强排方案
④掌握基本盈利模式
⑤注意积累固化
强排方案三步法第一
步
第二步
第三步
Google ★
草模
1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论
2、强排方案的目的确定盈利模式
①精准市场分析
②重视设计前提
③做好强排方案？
④掌握基本盈利模式
⑤注意积累固化
【掏干挖净】
容积率建筑密度
①用足容积率：用足“高货值”产品容积率
②用足建筑密度：用足溢价空间
①景观资源最大化：
②拉高拍低
③丰富产品形态塑造高端形态
①锦上添花--赠绿规划、底层挖掘
②雪中送炭--底商寸土寸金
③政策红利--抬高车库
？
①精准市场分析
②重视设计前提
③做好强排方案
④掌握基本盈利模式
⑤注意积累固化
5拿来主义“走出去！引进来！‡从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化
案例分解
【实施方案】
权
营销部
项目事务部
项目部
事
规划方案
道路
地下室与停车
景观意向
户型与意向立面
物业管理模式
成本测算
指标
一、规划结构深化
‡规划
‡结构
‡物业模式二、主要产品确定
‡立面风格选择
‡精装修级配确定
‡景观风格初选
案例分解
①可售比
②产品附送率
③停车率与停车方式
④商业及业态
⑤会所及配套
⑥人防及分区
1可售比
‡架空层：被遗忘的角落
‡地下室：定时炸弹or地下黄金
‡寸土寸金：会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊
2产品附加值
1、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例
2、高地价一般采取高附加值、高售价策略
低地价一般采取低附加值、平均售价策略
3停车率与车库形式
A. 营销定位
‡各种产品车位配置比例
B. 规划要点：数量测算
C. 停车方式
‡地上/地下比例
‡架空？‡半地下？‡地下？
4
…商业面积与位置
…业态：租or售；主力店…餐饮？
…层高：4.5？5？
…商业地下室应用
5【削减龙套】
‡严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积‡会所配置、架空层设置要和项目定位一致
6人防
人防地下室面积、等级及布置方式
充分考虑报建及分区
充分利用人防规范：2000平米防护单元
①建筑模块
②精装模块
③景观模块
④电梯模块
⑤智能化模块
案例说明
标准化产品线整合为成本及配实施提供标准平台
案例说明产品线整合。