2018中国房地产市场与政策上海易居房地产研究院研究总监严跃进01市场篇：全国楼市发展及趋势02政策篇：全国楼市政策及演变03土地篇：土地政策及发展趋势引言企业篇：经营策略及战略调整产品篇：产品创新及投资策略0506目录风险篇：风险管理及应对策略0704城市篇：城市投资价值及风险上海篇：城市投资价值及策略08引言：中国楼市的时间与空间研究中国楼市，需关注两个维度：时间和空间。
⏹时间：历史、周期和趋势。
⏹空间：地段、区位和城市。
01市场篇：全国楼市发展及趋势1.1 楼市中最具分歧的概念：楼市增长模型房地产市场不同的观点和判断，其实都和对市场潜力、增长模型的评估差异有关。
城镇化是决定本轮楼市成长的核心驱动力。
2015年开启的房地产大牛市，和购房需求步入“大爆炸”的阶段有关。
A观点：加速上升B观点：稳步释放D观点：加速下滑C观点：缓慢上升F观点：缓慢下滑E观点：稳步下滑市场结构和逻辑支撑A、牛市增长：新型城镇化规划政策红利。
B、平稳增长：平稳健康持续发展八字方针。
C、慢牛增长：市场透支、去杠杆、去泡沫。
D、熊市暴跌：国际经验和房价泡沫破裂。
E、存量市场：存量市场正取代增量市场。
F、夕阳市场：市场饱和、瓶颈期到来。
1.2 经济周期：楼市的快车效应和避风港效应宏观经济中出现了一个颇有意思的现象。
当宏观经济强劲时，国民财富会加快进入楼市，即搭乘快车效应。
而当宏观经济萧条时，国民财富亦会加快进入楼市，所谓避风港效应。
图：中国GDP 年初累计季度同比增幅房地产市场的几大效应1、快车搭乘效应。
资产增值速度明显跑赢大市、跑赢其他资产。
2、避风港效应。
在股市下跌、汇率波动等情况下此类避险情绪会更加大。
3、社会福利替代效应。
在社会福利保障不到位的时候，其成为最后一道保障。
数据来源：国家统计局、易居研究院0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%92.0393.0394.0395.0396.0397.0398.0399.0300.0301.0302.0303.0304.0305.0306.0307.0308.0309.0310.0311.0312.0313.0314.0315.0316.0317.0318.031.3 开发投资：如何看待重返两位数的现象近期房地产开发投资数据反弹，超过了10%的水平，体现了需求端管控下，供给端依然亢奋的差异特点。
预计全年将位于5%左右的水平。
图：房地产开发企业年初累计开发投资额同比增幅房地产开发投资反弹的几个原因1、补库存战略。
三四线购地市场也比较活跃。
2、统计核算。
土地购置费递延结算效应。
3、建安成本。
钢铁水泥家居等板块成本上升。
4、新开工。
在途商品房正进入加快开工阶段。
数据来源：国家统计局、易居研究院0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%08.0308.0708.1109.0409.0809.1210.0510.0911.0211.0611.1012.0312.0712.1113.0413.0813.1214.0514.0915.0215.0615.1016.0316.0716.1117.0417.0817.1218.051.4 房企购地：无规模无市场的意识趋同房企产业竞争思路更加趋同。
“小而美”、“大而全”的思路被认为并不高效，唯独“大而专”的竞争思路相对务实。
这几年专注住宅市场投资的地产企业，成长性最快。
图：房地产开发企业年初累计土地购置面积同比增幅房企购地的四个新现象1、千亿战略。
很多企业都提高了销售目标和任务。
2、区域转移。
放弃大城市，走三四线城市投资路线。
3、结构调整。
租赁用地投资的积极性较大，共有产权用地相对观望。
4、并购模式。
并购力度开始超越招拍挂模式。
数据来源：国家统计局、易居研究院-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%98.0899.0499.1100.0701.0301.1002.0603.0203.0904.0504.1205.0806.0406.1107.0708.0308.1009.0610.0210.0911.0511.1212.0813.0413.1114.0715.0315.1016.0617.0217.0918.051.5 待售面积：去库存曲线放缓的信号开启库存跌回三年前水平，但监管层依然强调去库存。
县城去库存成为2018年房地产三大任务之一。
当然新的信号在于，当前去库存的曲线正从快速下跌步入到缓慢下跌状态。
图：房地产开发企业房屋待售面积去库存的四个趋势1、城市结构。
三线去库存动力减弱，四线去库存动力趋强。
2、预售政策。
预售政策有所放宽，将制约库存下滑速度。
3、物业结构。
现房房源数量已不多，更多需要去期房库存。
4、摇号政策。
实际上很多城市摇号政策说明还是有“一房难求”的现象。
数据来源：国家统计局、易居研究院0 1000020000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 12.0212.0512.0812.1113.0313.0613.0913.1214.0414.0714.1015.0215.0515.0815.1116.0316.0616.0916.1217.0417.0717.1018.0218.05万平方米1.6 推盘周期：房企有粮，入市不慌房价周期由交易周期决定，交易周期则由推盘周期决定。
当前推盘周期中，推盘节奏明显加快，虽不是历史最高，但也开始返回到了中高位的水平。
图：全国100城新建商品住宅月度新增预售面积推盘周期的四个特点1、推盘节奏。
下半年预计还会加快推盘，以缓和业绩压力。
2、推盘心态。
若非资金压力大，推盘动作是会有懈怠心理。
3、限价因素。
当前新推的项目总体上是价格低估的。
4、产品结构。
装配式建筑、精装修、现房交付等正成为标配。
数据来源：国家统计局、易居研究院10002000300040005000600010.0310.0510.0710.0910.1111.0111.0311.0511.0711.0911.1112.0112.0312.0512.0712.0912.1113.0113.0313.0513.0713.0913.1114.0114.0314.0514.0714.0914.1115.0115.0315.0515.0715.0915.1116.0116.0316.0516.0716.0916.1117.0117.0317.0517.0717.0917.1118.0118.0318.05万平方米1.7 房屋销售：或步入前冷后热的U 型通道影响市场周期的最核心和最直观指标，就是市场交易。
相比悲观的看法，我们认为2018年此类指标依然可以维持在大于2%的正增长水平。
理由是去库存政策继续、限购等管控政策利空出尽等。
图：房地产开发企业年初累计房屋销售面积同比增幅成交指标重点关注四大要点1、中长期趋势。
20亿平方米规模还没触及。
2、曲线动力。
三四线城市提供更大的曲线拉升动力。
3、统计效应。
部分交易数据或在2018年才体现出来，如代缴社保违规交易现象。
4、市场趋势。
第四季度或有一波小反弹。
数据来源：国家统计局、易居研究院-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%07.0207.0607.1008.0308.0708.1109.0409.0809.1210.0510.0911.0211.0611.1012.0312.0712.1113.0413.0813.1214.0514.0915.0215.0615.1016.0316.0716.1117.0417.0817.1218.051.8 到位资金：资金面收紧的寒潮信号释放从资金面的周期看，2018年应该理解为资金小年的概念。
房企拓宽融资渠道、尝试以价换量政策等将会是常态，保守型的经营策略多一点。
图：房地产开发企业年初累计到位资金同比增幅房企资金面需要关注四个要点1、政策大环境。
去杠杆、防风险、控外逃等是政策主线。
2、降成本。
吻合改革导向类似租赁业务的，将继续享受低成本优惠。
3、销售回款。
回款的业绩考核加大，对于公积金和贷款购房的抵触情绪依然较大。
4、证券化。
部分证券化的政策还不确定，此类方式回笼资金难度大。
数据来源：国家统计局、易居研究院-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%08.0308.0708.1109.0409.0809.1210.0510.0911.0211.0611.1012.0312.0712.1113.0413.0813.1214.0514.0915.0215.0615.1016.0316.0716.1117.0417.0817.1218.051.9 去库存周期：地级市也面临库存不足的尴尬去库存周期和房价周期走势高度相关。
当前去库存周期正经历“下行、触底、企稳、反弹、上行”的五部曲阶段。
促使这条曲线一直位于低位水平的，和地级市房源消化较好的现象有关。
图：全国100个城市新建商品住宅去库存周期去库存周期的四个特征1、当前阶段。
位于合理值12-14个月的水平，依然属于偏低偏小状态。
2、房价走势。
去库存周期偏小，决定房价依然难以下跌。
3、结构因素。
东中部地级市的库存不足矛盾也开始凸显。
4、市场趋势。
即便反弹，预计也需要至少6个月时间走出低位水平。
数据来源：国家统计局、易居研究院51015202510.0210.0510.0810.1111.0211.0511.0811.1112.0212.0512.0812.1113.0213.0513.0813.1114.0214.0514.0814.1115.0215.0515.0815.1116.0216.0516.0816.1117.0217.0517.0817.1118.0218.05月1.10 成交均价：十年一跌的陷阱能否走出当前全国新建商品房成交均价为8647元/平方米。
房价走势的规律在于：涨多跌少、涨易跌难、涨快跌慢、涨长跌短。
目前值得关注的问题是，房价能否走出“九涨一跌、逢八必跌”的陷阱？图：全国新建商品房成交均价同比增幅全国房价走势的四个特点1、调控基调。
“涨幅收窄”的目标比“房价下跌”的目标更为务实。
2、何为下跌。
实际预售价格低于意向预售价格即为下跌。
3、安全房价。
县城5000元、地级市8000元、大城市20000元。
4、跑赢房价。
取决于三点，即收入、地段和产品。
数据来源：国家统计局、易居研究院-5%0%5%10%15%20%25%30%35%19881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720181.11 市场预期：房价看涨预期明显增强中国人民银行每个季度发布《城镇储户问卷调查报告》，其对全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查。