深度
仓储物流行业研究报告
2020.10
报告正文： (4)
一、物流地产发展概况：发展迅速，但水平仍较为落后 (4)
1.1 现代仓储物流为供应链体系下的特殊工业地产 (5)
1.2 我国仓储物流发展较为迅速，但水平仍较为落后 (5)
1.3 政策暖风频吹，拿地成未来角力点 (8)
纳入基建范畴，物流地产促经济战略转型。
(9)
土地供应收紧，仓储物流项目投资成本上升。
(9)
拿地成未来仓储物流供应商角力点。
(10)
二、行业发展趋势：疫情催化与内循环下的变革浪潮 (12)
三、仓储物流项目盈利分析与投融资模式 (14)
3.1 租金为仓储物流项目最直接收益 (14)
仓储物流主要是通过出租获得现金流，且会因土地增值获得
隐形回报 (14)
仓储物流受区位条件影响较大，投资回报率较高 (15)
3.2 物流地产项目投融资模式 (19)
四、相关企业简介 (25)
4.1 顺丰控股：综合物流龙头，仓储物流助力全版图构建 (25)
4.2 嘉友国际：从中蒙到中亚、中非，卡位仓储设施轻资产运营 26
4.3 东百集团：商业零售区域龙头，仓储物流新生力量 (26)
4.4 ESR：亚太仓储物流范例，高金融杠杆异军突起 (26)
五、风险提示 (26)
图表1：仓储业投资额走势 (6)
图表2：中美人均物流仓储设施面积对比 (7)
图表3：中美高标仓储设施面积及人均对比 (7)
图表4：国内仓储物流市场份额 (8)
图表5：各大企业持有仓储物流资产情况（万平方米） (8)
图表6：2014-2018 针对仓储物流出台的政策明细 (8)
图表7：全国仓储用地面积及占建设用地比例 (10)
图表8：上海工矿仓储用地占建设用地比例 (10)
图表9：北京国有建设工矿仓储用地占建设用地比例 (11)
图表10：国家物流枢纽分布图表 (11)
图表11：工业用地政策 (12)
图表12：中国网络零售额及占零售总额比例 (13)
图表13：冷链需求与供给（万平米） (13)
图表14：国内冷链仓与普通仓的对比 (13)
图表15：国内高标仓与普通仓储的对比 (14)
图表16：国内仓储物流盈利模式分类（样本统计占比） (15)
图表17：物流地产、写字楼、购物中心、住宅投资回报率 (16)
图表18：一线城市与二、三线城市仓库租金与出租率对比 (16)
图表19：2019 年下半年全国物流仓储租金分布-1 (17)
图表20：2019 年下半年全国物流仓储租金分布-2 (17)
图表21：2019 年下半年全国物流仓储租金分布-3 (18)
图表22：2019 年下半年全国物流仓储租金分布-4 (18)
图表23：一线城市仓储用地租金走势 (19)
图表24：仓储业城镇固定资产投资资金来源 (20)
图表25：近年主要物流仓储企业风投及上市融资情况 (20)
图表26：国内物流仓储类REITs 资产证券化情况 (21)
图表27：普洛斯开发、运营和基金部门共同运作模式 (22)
图表28：物业运营—普洛斯中国物流设施面积 (23)
图表29：物业运营—普洛斯全球物流设施出租率 (23)
图表30：物业开发—普洛斯中国获取的物流仓储面积 (24)
图表31：物业开发—普洛斯中国完工的物流仓储面积 (24)
图表32：自持物业运作模式 (25)
图表33：普洛斯与传统物流地产商业运营模式对比 (25)
报告正文：
一、物流地产发展概况：发展迅速，但水平仍较为落后
在经济全球一体化及科技的迅猛发展中，物流成为构建交互纽带的重要一环，并逐渐发展为追求高时效、高可靠性的的现代物流体系。
在今年疫情爆发的关键时刻，仓储物流行业对医疗及生活物资的输送保证对重大危机事件的有力抗击，而疫情后导致的消费由线下转为线上，客观上造就仓储物流的需求进一步增长。
鉴于较优的长期赛道，已有多方势力开始加速涌入仓储物流行业，竞争格局正不断发生变化。
领先企业不断扩大网络规模，并借助先进技术实现服务升级，以获得更大的竞争优势，并开启新一轮变革浪潮。
1.1 现代仓储物流为供应链体系下的特殊工业地产
现代仓储物流（物流地产）是由美国普洛斯公司率先提出并实践的，开始于上世纪80 年代，至今为止已有30 多年的历史。
2001 年中国加入WTO 后，大量外资企业进入中国。
提出“物流地产”概念的普洛斯于2003 年进入中国开始“圈地运动”，同时将仓储物流设施的国际标准带入国内。
目前仓储物流在欧洲、美国、日韩、澳洲等发达国家发展较为迅速。
概括来说，现代仓储物流是不仅仅局限于传统意义上的“仓库”，是在经济全球化与供应链一体化背景下的仓储，是在现代物流系统中以满足供应链上下游的需求为目的，在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。
现代仓储物流依托基础设施，属于工业地产的范畴。
从基础设施来讲而言，仓储物流资产的形成包含选址、建设、出租等环节，最终实现物流与不动产的结合。
因此仓储物流
属于工业地产的范畴，具体设施包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等，并且大量集中于交通枢纽节点，通过集约化、规模化、现代化的手段降低物流的综合成本，提高运营水平。
1.2 我国仓储物流发展较为迅速，但水平仍较为落后
我国物流仓储行业发展迅速。
物流为联系生产者与消费者的重要基础设施，高效、稳定的物流构成现代经济发展的基石。
进入21 世纪，我国受益于全球化浪潮，逐渐成长为世界供应链体系中不可或缺的一环；随后迎来移动互联网的新时代，开启电子商务的突飞猛进，双双倒逼我国仓储物流从基础设施到管理服务全环节的不断提升。
与之相伴，物流行业规模亦后发进入快速发展的通道。
依据统计局数据，我国仓储物流行业固定资产投资完成额从2012 年的2437 亿元人民币提升至2017 年6856 亿元（后期统计局未公布），年复合增速达到17%。
图表1：仓储业投资额走势
现代化仓储物流设施与海外发达国家仍有一定差距。
近年来我国电商及新零售的快速发展引发了对能够满足多品种高自动化程度仓储物流资源的巨大需求，与当前行业相对落后的发展水平形成突出的矛盾。
《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》指出，我国目前大约为 5.5 亿平方米的仓储物流面积，但现代化物流设施仅为 1.1 亿平方米，占比仅为20%；尤其人均仓储面积约为0.41 平方米，仅为美国的1/13，相差巨大。
中高标准物流设施方面，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600 万平米，人均面积不到0.015 平米，而美国中高标准物流设施总存量约为 3.7 亿平米，折合人均面积达1.13 平米。
在当前电商经济渗透进一步提升的情形下，需求方对时效性、安全性提出更高的要求，我国中高标准现代化仓储物流设施仍有较大的发展空间。
图表2：中美人均物流仓储设施面积对比。