未来住宅工业化发展之路——广州万科东荟城住宅工业化实践专题住宅工业化即运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化，现场施工装配化，土建装修一体化，形成有序的工厂的流水作业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。

实际上住宅的工业化生产在发达国家已经实行多年，并被证明是有效提高质量效率，降低能耗的建造方式。

不过对于高速发展的中国房地产而言，开发商仍然停留在使用传统的住宅建造方式。

万科以全新的姿态走上了住宅工业化建设的道路，不仅是企业的一次转型，更是对房地产行业以及周边的整个产业群的一次革新。

万科住宅工业化主要由装修房、工厂化和绿色建筑共同组成，万科东荟城作为广州区域最大的在建住宅工业化项目，承载着万科住宅产业化的历史使命。

一、工程概况广州万科东荟城项目位于萝岗区科学城开泰大道与开源大道交界处，总占地面积17.8万平方米，总建筑面积约57.3万平方米。

规划配套居住户数为3826套，同时配套商业及办公建筑、小学、幼儿园等。

项目分三期进行开发，分区图如下：东荟城项目平面示意图东荟城在万科集团探索住宅工业化道路上的具有里程碑的意义。

项目通过整合、集成住宅工厂化的生产方式及产业链，旨在提高质量、提高效率、降低成本、降低能耗，并利用规模形成先发优势，以此确立万科在产业化领域的专业优势，这种优势将成为万科未来企业核心竞争力的重要来源，最终依托这种优势来实现万科集团住宅产业化战略。

东荟城整体效果图二、东荟城住宅工业化技术应用介绍东荟城项目的住宅工业化建筑是结合国情，地区实际情况，多层次考虑的住宅工业化，不仅有“装配式混凝土结构”即PC，在此基础上整合铝模、爬架、隔墙板、日式穿插作业法等新技术及管理方式的创新，最终实现取消现场湿作业，杜绝渗漏质量通病、达到节能减排、提高工程质量的管理目标。

万科工业化平台住宅工业化的优势在哪里呢？按目前万科在建项目来统计，假设到2014年，万科住宅工业化率达到80%，届时，国内整个房地产行业住宅住宅工业化率将达到10%，节能减排效果将十分明显，意味着全年节约能耗90.4万吨标准煤=22.6亿度电=葛洲坝2个月的发电量，节约用水量20340立方米=19个杭州西湖的水量，减少混凝土损耗13.56万吨=188栋18层住宅用混凝土量，这些数字是让人充满遐想的。

住宅工业化在我国虽然处于研发探索阶段，但具有很大的发展空间，势必成为未来住宅建筑业发展主流。

传统施工模式中生产流动性大、工作环境差、工人工作强度大、生产效率低、现场质量主要靠工人的技能水平、没有规模效应、能耗高、生产率低，已经不适应未来发展的需求和政策导向。

而住宅工业化建造模式可实现大规模生产，用于在更大的范围内组织生产，生产速度将大大加快，成本也将进一步降低。

在东荟城项目，应用的住宅工业化新技术主要有：铝制模板支撑体系、智能爬架体系、PC结构安装、日式管理穿插法。

通过铝模的深化设计，解决门窗洞口、飘窗、楼梯、内隔墙板等部位一次性预留预埋，大量减少了了二次结构及开洞开槽工作，整体上取消了湿作业，从根本上消除了空鼓、开裂、门窗洞口渗漏质量通病，（一）PC应用PC是Prefabricated Concrete的简写，英文翻译就是预制装配式混凝土结构，PC与木头、型钢一样，是半成品，而且是一种新型结构材料，PC是相对现浇混凝土而言，可以在工厂或工地进行集中预制批量生产，工地预制生产也可以说是一种流动工厂。

PC具有许多特点，主要有四个方面：高品质、高效率、低成本、低损耗。

运用PC工艺制造住宅建筑，实现了三大可控和五大变革。

三大可控就是：质量可控、成本可控、进度可控。

五大变革是：变手工为机械、工地为工厂、施工为总装、农民工为产业工人、技术工人为操作工人。

万科的住宅工业化标准是结合日本住宅工业化经验和结果制定的：简而概之就是标准化、工厂化、装配化、一体化，最终实现住宅工业化的绿色建筑理念。

万科绿色建筑产业化规划图东荟城项目主要是在复杂节点位置采用PC构件，并采用全混凝土外墙，主要构件有：预制外墙板（带窗框）、预制混凝土楼梯以及预制外墙空调板等。

PC构件进场PC现场存放PC外墙板现场吊装PC+铝模工艺样板层预制楼梯安装在整个东荟城内PC建筑的应用的面积约有11.2万平方米，主要应用在三期高层建筑中。

PC结构，与传统建筑相比，其设计形式和施工方法，有不同的工艺和工序搭接，其主要特点是：1、现场结构施工采用预制装配式方法，包括外墙板、空调板以及楼梯的成品构件。

2、所有预制构件全部采用在工厂流水加工制作，制作的产品直接用于现场装配。

3 门窗框在工厂化制作阶段完成，不需要在现场另行安装.4预制外墙板拼缝采取了企口型（内高外低），外侧为PE棒，防水胶三道防水措施，室内侧为PE 棒与干性无收缩防水砂浆填缝，可以有效防止外墙渗漏。

PC外墙板防水构造（企口型拼缝）工法特点：1、预制构件工业化程度高；2、成型模具和生产设备一次性投入后可重复使用,耗材少,节约资源与费用；3、现场装配、连接可避免或减轻施工对周边环境的影响；4、住宅工业化节能降耗成效显著，节电、节水、节能、建筑废弃物得到抑制，扬尘、噪声污染得到有效控制；5、工程施工周期短；6、劳动力资源投入相对减少；7、机械化程度有明显提高，操作人员劳动强度得到自效缓解，8、高空湿作业减少等等。

PC整体流程图根据流程图可以看出，PC构件生产开始的时间和项目开工的时间大致相同。

构件图、工厂的选定、模具的生产、窗框等的确认都会发生在项目开工期间，所以做好早期的准备工作是不可缺少的。

复杂节点采用预制PC构件，有效的保证了施工质量和施工效率，在现场中最难控制的节点部位采用PC成型，在控制施工质量中，有效的提高了质量，在万科的实测实量现场检测，采用PC构件的部位质量合格率达到100%，有效控制了结构实体质量及渗漏、裂缝等质量通病的发生。

（二）铝合金模板应用在我们的认知里，铝合金制成的模板，一定是非常昂贵，一定容易损坏，那么，铝模是否适合中国这样一个相对施工较落后的国家呢？采用铝模板技术的理由是什么呢？在回答这个问题前，我们先探讨传统施工方式存在的问题：1、水平杆多，搬运材料多，搭设复杂。

2、现场自配梁底板，所需时间长，操作精度达不到要求。

3、作业人员根据实际需要，自配平板，经常由于作业人员的水平不一，质量效果不一。

4、墙柱加固体系由背楞和钢管组成，加固过程复杂，效果一般。

5、立杆与水平杆的位置，具有随意性，常常随作业人员而定，使结构整体受力产生偏差。

铝合金模板技术，解决了上述施工中存在的问题，通过施工工艺的一体化整合，以革命性的思维方式为混凝土浇筑施工提供了完整的工厂化解决方案。

从根本上颠覆了上述设备和施工方案的传统模式。

把施工现场由施工人员随机解决的大量不可控因素，最大限度地去除。

在施工前，由专业人员通过计算机辅助设计，将该建筑工程所需的所有模板标准化、模数化、系统化。

应用材料和建筑结构领域的最新科技，将墙模、顶模和支撑系统一体化。

支撑系统采用国际最新的早拆体系的设计理念，与顶模实现完美结合，以提高模板周转率，减少模板使用量。

东荟城的铝模现阶段应用数量为21.6万平方米，在一期少量应用，到三期全部主体都采用铝模施工，铝模是中天建设集团与万科战略合作探索住宅工业化施工的技术重要举措。

铝模的一次性投入大，需要周转多次才能摊销成本，但是只要方向正确了，其它问题和困难都好解决，正如万科集团董事长王石所说：“跟万科做住宅工业化吧，否则将来就接不到万科的工程了，做住宅住宅工业化需要技术、需要资金投入、需要承担风险、需要远见，因为对传统工艺舍弃，6年过去了，万科的战略合作伙伴之一的中天建设做得很出色。

致敬！”铝合金模板支撑体系铝合金模板早拆体系铝合金模板结构实体效果（三）、新型智能爬架应用东荟城项目采用的是广州达蒙最新型DM300的爬架，该爬架具有智能化程度高，是一种为高层建筑外围施工提供防护和作业平台的成套高效建筑设备。

它由支架系统、附着导向和卸荷系统、动力提升系统、防坠系统、施工防护系统、智能化超欠载报警系统共六部分组成。

目前，DM300防火型全防护智能升降爬架平台在国内外处于技术领先水平，较之DM-01、DM200型钢封闭爬架和目前建筑施工市场上的同类产品，具有防火、可在地面组装分段吊运，从而避免了在高空散装散拆的坠物隐患、动力提升设备不用周转、不易污染、维护保养更简便、爬架平台作业环境更具人性化等优点；架体总高度按覆盖5个楼层高度设计，可以满足高层建筑外围施工和装修的安全防护和作业需要，具有显著节约施工成本、避免高空散装散拆的坠物隐患、安全、防火的特点。

DM300爬架外景图全钢龙骨板、内挑板及翻板爬架平台施工防护系统由外立面钢框镀锌钢丝编结安全网、防滑钢走道板、安全密封钢防护翻板及连接螺栓构成。

外立面钢框镀锌钢丝编结安全网由8x8空格x1毫米直径镀锌铁网并以20x20矩形焊管作龙骨并通过20*3压条镶嵌而成，防护严密，防火绝燃，抗冲击能力远远大于尼龙密目安全网，有效抗击施工过程钢管、钢筋、木方的坠落冲力，从而避免高空坠物；爬架走道内景图DM300防火型全封闭智能附着式升降脚手架施工可以在建筑主体底部或者架体上搭建附着式脚手架架设平台，并随施工进度逐步组装爬架平台至防护层要求高度，由两片承重架组成一榀，承重架通过升降轨道与建筑物连接在一起，通过电动葫芦和升降轨道，承重架随主体同步升降。

DM300防火型全封闭施工的工艺特点：1、件材料均为镀锌钢，对防火起到良好作用。

且采用免周转提升系统，减少工人劳动强度。

镀锌防护钢网2、DM300防火型全封闭智能附着式升降脚手架的施工无需沿主体高度满搭脚手架，节省材料，同时减少危险源。

3、DM300防火型全封闭智能附着式升降脚手架组采用全自动同步控制系统和遥控控制系统，可主动预防不安全状态，并采用有多重设置的可调卸荷防坠导向支顶器的附墙支座，有效防坠。

可调式防坠卸荷支顶器电脑软件控制超欠载控制系统（四）轻质隔墙板应用轻质隔墙板是一种新型节能墙体材料，它是一种外形象空心楼板一样的墙材，墙材竖向边设置有“凹凸”型企口槽，安装时只需将板材立起，企口槽内涂上少量嵌缝砂浆和粘结剂后对接拼装即可，以水泥、硅砂粉、陶粒、砂、外加剂、水或等为原料配制成的混凝土为基料，内置冷拔钢筋(丝)网架，经成组立模浇注成型、蒸压养护等工序而制成的，长宽比不小于2.5 的空心或实心的预制条形墙板轻质隔墙板，具有质量轻、强度高、多重环保、保温隔热、隔音、呼吸调湿、防火、快速施工、降低墙体成本等优点，而最大的优势在于取消了湿作业，墙面可直接进行腻子施工。

轻质隔墙现场存放内隔墙板安装板缝二次嵌补施工完工后效果图以项目A17栋作为分析样点，经过对标准层随机抽取3层，以得到轻质隔墙板与蒸压加气块使用的经济效益数据对比如下：并结合其它相关技术及经济特性表，我们与蒸压加气混凝土砌块相比，蒸压陶粒混凝土墙板具有以下优点：1、节省钢筋，节约造价蒸压陶粒混凝土墙板因其块大质轻强度高，与蒸压加气混凝土砌块相比，墙体厚度较薄。