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东清小学
碧桂园颍州府
城市发展方向
万达广场
宝龙广场 天筑豪生酒店
第一部分
城市布局的策略与目标
对城市布局的思考（以阜阳为例）
颍泉区
颍泉区1-2块
颍东区
颍东区1-2块 颍州区2-3块 城南新区2-3块 经开区1-2块 阜合产业园1-2块
阜合产 业园
颍州区
2017年目标在市区布局6个 项目，在各县（含县级市） 各布局一个项目。 目标在阜阳市区年度销售额 过100亿，净利润15亿元。
……
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第一部分
城市布局的策略与目标
第一步完成结果
试 探
1、明确该市场能否做，市场容量有多大。 2、市场对地块位置的接受度。 例：六安碧桂园
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第一部分
城市布局的策略与目标
城北新区
六安碧桂园一期
柏庄春暖花开
六安碧桂园
2013年 8 月30 日，获取六安碧桂园项目，占地面积545 亩，容 积率2.15，土地单价140万元/亩。 六安碧桂园位于城市发展区域（六安城北），距离市中心 4 公 里，8分钟车程。 2014年1月25日开盘，当天销售18亿元，为当年六安销售三冠 王（套数、面积、金额），开盘销售额即是恒大项目四年的销 售额；截至2017年2月10日，项目整体去化率99%。
亳州市政府
碧桂园平侯府
2016年9月8日，获取亳州平侯府项目，占地面积184.9亩，
碧桂园平侯府 亳州体育公园
城市发展方向
容积率2.5，土地单价353.25万元/亩。 亳州平侯府项目位于谯城区核心区位，紧邻万达广场、亳 州城南核心商圈、亳州体育公园、凤尾河景观带，配套齐
万达广场
万达嘉华酒店
全，区位优越。
截至2016年11月30日，洋房全部售罄，整体去化97%。
碧桂园颍州府
2016年4月22日，获取阜阳颍州府项目，占地面积321 亩，容积率2.93，土地单价525万元/亩。 阜阳颍州府项目位于颍州区核心区位，紧邻万达广场、东 清小学、十五中、二道河景观带、宝龙广场，配套齐全， 区位优越。 2016年10月3日开盘，当天销售18.3亿，首次在安徽区域 地级市单价全面破万，创区域开盘新高。
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目录
第一部分
城市布局的策略与目标 供求关系与市场机会
第二部分
第三部分 第四部分
城市布局的方法 重点提醒
2
第一部分
城市布局的策略与目标
3
第一部分
城市布局的策略与目标
进入25个市场
04月，淮北碧桂园 04月，怀宁碧桂园 02月，霍邱碧桂园 01月，芜湖县碧桂园 01月，广德碧桂园 12月，阜阳碧桂园 09月，庐江碧桂园 08月，桐城碧桂园 07月，亳州碧桂园 07月，六安碧桂园
恒大御景湾
发能海心沙
淠河
六安一中
六安城北小学
市中心
六安万达广场
1、城北是销售集中区，周边有柏庄、发能等大盘， 且去化良好。
城 南
六安市政府
2、售价有保障，城北毛坯4800元/㎡，城南毛坯 3500元/㎡。
8
第一部分
城市布局的策略与目标
三步走
落子扎根
巩固发展
规模扩张
待第一个项目销售后，得到当地人认可，可进行市中心地块布局。
5.51
元/㎡，然后将现有存货大幅度提价 （芜湖市房价上半年均价5700元/平，
10月份均价7856元/平），其2016年
销售额52.9亿元（占芜湖市全市比例 其他 19.5% ），净利润达30%，即15.87 亿，2017年1-3月销售额10亿（占芜 湖市全市比例16%），净利润30%， 即3亿。
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第一部分
城市布局的策略与目标
第二步完成结果
溢 价
1、拔高市场标杆，确定碧桂园豪宅品牌（即主席指示的“好房子”）。 2、测试当地购买力，为第三步拉开销售差价。 例：无为、亳州
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第一部分
城市布局的策略与目标
亳州碧桂园
2015年7月15日，获取亳州碧桂园项目，占地面积244亩，
亳州碧桂园
容积率1.23，土地单价105万/亩。 亳州碧桂园项目位于谯城区，处于亳州东部，不处在城市 发展方向上。 2015年12月5日开盘当天销售4亿元。截至2016年12月30 日，整体去化约70%。
4个
3个
6个
11个
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第一部分
2015年，芜湖市区商品 住宅销售额127.1亿， 其中伟星销售33.1亿， 占比26%。
城市布局的策略与目标
2016年，芜湖市区商 品住宅销售额271.91亿， 其中伟星销售 52.9亿， 占比19.5%。 2017年1-3月，芜湖市 区商品住宅销售额 62.69亿，其中伟星销 售10亿，占比16%。
2017年1月7日开盘，当天销售10亿，为安徽区域2017年 首个单盘开盘销售超10亿元项目。
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第一部分
城市布局的策略与目标
三步走
落子扎根
巩固发展
规模扩张
待第二个项目成熟后，可对城市进行规模性布局，即东西南北中，只要有地即刻选择，小步快 跑，地块大小不拘，但要布局。
阶段重点：
即刻选择 小步快跑
暂无项目落地，将在已经完成第二阶段布局的阜阳、六安、亳州、无 为等城市落实第三阶段布局。其中无为已经布局九期项目。 初步：落实阜阳、六安，加快落实亳州、无为 案例：芜湖伟星16年布局19盘（类似的如常州新城、郑州康桥等）
2018 2017 2016
获取34个项目 新进15个市场
12月，砀山碧桂园 10月，怀远碧桂园 09月，涡阳碧桂园 03月，临泉碧桂园 03月，宁国碧桂园 03月，东至碧桂园 06月，南陵碧桂园 05月，无为碧桂园 12月，宣城碧桂园 09月，黄山碧桂园 08月，池州碧桂园 07月，芜湖碧桂园 07月，巢湖碧桂园 06月，中庙碧桂园
5.51 过程：
其他
1、了解政府近期土地出让计划，并有 能力和政府一起控制土地出让节奏； 2、敢于连续小地块溢价（地王成 交），制造热点。
目标：
做区域性龙头地产开发商
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第一部分
城市布局的策略与目标
第三步完成结果
垄 断
1、土地市场垄断——大地块低价获取，小地块制造高价热点。每块土地挂牌时，只要我 司报名，其他家会主动退让。 2、房地产市场垄断——掌握房价的定价权。 例：阜阳
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第一部分
2000-2004
鸠江区
香格里拉花园 香樟城市花园 中西友好花园 左岸生活
城市布局的策略与目标
2005-2009
鸠江区
凤鸣湖·凤凰城 圣地雅歌
2010-2014
鸠江区 镜湖区
伟星城 伟星城幸福里
2015-2017
鸠江区
伟星银湖时代 伟星万悦城 伟星公园大道壹号 伟星天玺 伟星蔚蓝海岸 伟星长江之歌
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第一部分
城市布局的策略与目标
三步走
落子扎根
巩固发展
规模扩张
针对已有良好信誉的品牌开发商（全国十强等），可优先进入当地人认可的区位、拥有学区房 地块（可以不是市中心），进行品牌布局。
阶段重点：
品质管理 树立口碑
已落地项目：2007年，芜湖项目；
2013年，六安项目； 2015年，阜阳项目；
2008年，安庆项目； 2014年，无为项目； 2015年，亳州项目；
颍州区
颍东区
颍东区可获取1-2块 暂未获取 颍州区已获取1块 可再获取1-2块 城南新区已获取2块 可再获取1-2块 经开区已获取3块 阜合产业园可获取1-2块
城南新区
开区，垄断优势在丧 失。
阜合产 业园
已获取地块
要依据每年各城市的土地出让计划进行当年 的城市布局，同时要依据未来城市发展方向 做3-5年的大规划布局。
阶段重点： 拔高产品溢价
已落地项目：2016年，阜阳颍州府项目；
产品溢价率约30%。
打造高端品牌
2016年，无为翡翠华府项目； 产品溢价率约18%。 2016年，亳州平侯府项目； 产品溢价率约36%。 2016年，六安碧桂园置地中央公园；预计产品溢价率35%。
安徽区域的有些市场，区域已经进入第二阶段的布局模式，其中阜阳颍州府、翡翠华 府开盘的溢价大卖，更加坚定了我们对城市布局的认可。
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第一部分
对比
城市布局的策略与目标
伟星
布局 拿地 小面积、分散 分期、分批，降低资金风险 享受其他公司土地举牌红利，且因品质和 物业的口碑，其比周边楼盘高1000元/㎡
碧桂园
大面积、较集中 一次性获取大地块，并且享受土地红利
价格
长期低价销售
产品
深刻了解市场，针对不同地块布局各种类 型产品，适销对路，无积存
伟星玲珑湾 伟星星悦广场 伟星玖璋台 伟星时代之光
镜湖区
平湖秋月
时代金融中心 伟星金域蓝湾 伟星金域华府
镜湖区 弋江区 三山区 三山区 弋江区
伟星金域国际
弋江区 三山区
弋江区
伟星金悦府
镜湖区
三山区
2000年 2001年 2002年 2004年
中西友好花园 香樟城市花园 香格里拉花园 左岸生活
2005年 平湖秋月 2006年 凤鸣湖·凤凰城 2007年 圣地雅歌
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第一部分
城市布局的策略与目标
阜阳碧桂园
颍泉碧桂园
2015年12月16日，获取阜阳碧桂园项目，占地面积161 亩，容积率2.6，土地单价261万/亩。 阜阳碧桂园项目位于颍泉区（泉河以北），离老城区商业
中心较近，但不在城市发展方向。
2016年4月30日开盘当天销售11.54亿元。
阜阳市政府 十五中
勾地 + 合作 + 招拍挂
2015 2014 2013 2012