具体讲,包括以下情况。 A.房地产继承。是指继承者依照法律规定，继承产权人房地产。 以法律判决或相关证明为依据确认继承的真伪。 B.赠与。以下两种赠与行为不属于征税范围：
第一节 征税范围
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土 地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非 营利的社会团、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、 民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中,社会团体是指 中国青少年发展基金会,希望工程基金会、宋庆龄基金会;减 灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基 金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的 公益性组织。（引文：财税字【1995】48号第四条）
第一章 土地增值税概述
内容:概念、历史沿革、特点等；
一、概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其 他附着物产权，所取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
二、历史沿革 (一)1927年4月南京国民政府成立, 为缓解用地矛盾,增加财政
收入开征地价税。 (二) 1993年国家实行房改后， 大量商品房进入市场。当时为
第一章 土地增值税概述
三、特点
(一)土地增值税在房地产转让环节按次征收,也就是说,每转让 一次应税房地产就征收一次土地增值税。从征收环节看,类似营业 税。
(二)土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据 。 在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目后的余额计 算征收。从税款征收方式看,类似所得税。
第一节 征税范围
费用（引文：国税发[2006]187号第三条（二）款） 7.房地产评估增值 房地产评估增值,没有发生房地产权属的转让,不属于征 收土地增值税的范围。 8.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有 人也取得了收入,但因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 可以免征土地增值税。（引文：条例第八条） 条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、 收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被 政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
• ----------关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 • 财税〔2015〕5号
第一节 征税范围
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并 为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土 地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值 税。 •----------关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 •财税〔2015〕5号
国税发[2006]187号
第一节 征税范围
• 一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责 任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、 变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
• 本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并 承继原企业权利、义务的行为。
物的产权转让行为征税。A.转让,B. 产权发生转移 (三)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，
也就是说是对有偿转让行为征税。对以继承等方式无偿转让 的房地产,则不予征税。
只有房地产的转让行为同时具备上述三个条件时，才属 于土地增值税的征税范围。
第一节 征税范围
三、征税范围的若干具体规定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖 励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、 换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有 权转移时应视同销售房地产。 --------国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知
转移的行为。
二、征税范围的一般规定
土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建
筑物和其他附着物产权。包括： A.国有土地使用权, B.建筑物，
C.及地上附着物。
第一节 征税范围
(一)土地增值税只对转让国有土地使用权及地上建筑物 和附着物征税,转让集体土地行为不征税。既对转让国有土地
使用权征税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。 (二)土地增值税对国有土地使用权及地上建筑物和附着
土地增值税的纳税人有以下特点： A.不论法人和自然人 B.不论经济性质或注册类型 C.不论内资与外资企业，不论中国公民与外籍个人
第二节 房地产转让收入的确定
土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建 筑物及附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地 产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
不征（无权属转移）
抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还 债务，以房地产抵债，征
单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征
（1）房地产（房地产企业除外）投资到投资联营企业，暂免征， 将投资联营房地产再转让的，征；（2）投资联营的企业属于房 地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联 营，征
注意问题
第一节 征税范围
一、相关概念 Ａ．房地产:房产和地产的统称。房产又称建筑物，包括房屋 和构筑物两部分；地产又称土地，是指地球表面的陆地，包括土 地表面、地表的地上空间和地下空间。实物形态上房产和地产是 连为一体的，也就是说单纯的房产或地产都称为房地产。 Ｂ．产权：财产的所有权，是财产所有者依法享有占有、使 用、和处分的权利。 Ｃ.土地使用权：是指土地使用人根据法律、合同等规定，在 法律允许范围内，对土地享有的使用权利。 Ｄ．建筑物：包括房屋和构筑物。房屋是指有门、有窗，供 人们生产生活建筑物；构筑物是指除房屋外的如围墙、烟囱、水 池和窑、窖等建筑物。
了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院颁布了《中华人民共 和国土地增值税暂行条例》。
1995年，财政部出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例 实施细则》，对1993年的增值税暂行条例执行
第一章 土地增值税概述
过程中的细节进行了详细规定。 (三)1996年以后，中国宏观经济增速减慢。为有效启动房地 产市场，1999年，财政部、国税总局下发通知，对居民个人 拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 1999年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠政策延 期的通知，将已经于1998年底到期的相关房地产转让中免除 土地增值税的优惠政策，延长至2000年底。 (四)2003、2004年，宏观经济形势重新开始高涨。国税总局 再次下发通知，要求认真做好土地增值税征收管理工作，并 批驳了土地增值税要停征的说法，各地要进一步完善土地增 值税的预征办法。
•关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 •财税〔2015〕5号
第一节 征税范围
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发 企业。
•关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 •财税〔2015〕5号
第一节 征税范围
5．交换房地产 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换 双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范 围。 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当 地税务机关核 实，可以免征土地增值税。（引文：财税[1995]48号 第五条） 对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月 1日起实施。（引文：财税[2008]137号） 6.房地产出租 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出 租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在 税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和
第一节 征税范围
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转 让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机 关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 （引文：实施细则第十一条）
9. 以继承、赠与方式转让房地产的，不属于征税范围。（引 文：实施细则第二条）
建成后自用，免征；建成后转让的，征
暂免征
代建房 房地产重新评估
不征（无权属转移） 不征（无收入）
第一节 征税范围
四、土地增值税纳税义务人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一 切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人。包括 机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其 他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、 华侨、港澳台同胞及外国公民等。
(三)在征收管理中，旧房部分引入了评税法。土地增值税的 计税依据是增值额,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许
扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应
由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价,乘以房屋的成 新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并用该
第一章 土地增值税概述
房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土 地的扣除项目金额。这一点类似财产税。
计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入， 二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实 物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。
第二节 房地产转让收入的确定
一、转让收入的确定 （一）依据国税函【2010】220号第一条土地增值税清 算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订 的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同 所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前 已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。转 让收入包括全部价款和有关的经济利益。具体有三类： Ａ．货币收入。包括现金、银行存款 、支票 、汇票 、 国库券 、金融债券 、股票等有价证券。其实质为转让方因 转让应税房地产而向对方收取的价款。
第一节 征税范围
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并 为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土 地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值 税。 •关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 •财税〔2015〕5号