一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金 额21700000元，采取出包方式建造，工程价款实行分 期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工 程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为21600000元， 单位成本1200元/平方米。
一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30
四叶草公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为2007 年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法定代表人 为高四叶草，财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资 质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行为建设银行天 河支行，帐号22200032645。
四叶草公司自2011年-2013年只开发了“四叶草花园小区” 项目，无其他开发项目。
日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备
案表。
2019/8/20
9
2、“四叶草花园小区”二期工程建设情况： 二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总
金额41000000元，采取出包方式建造，工程价款实行 分期预付、完工结算的办法。到2013年12月底尚未办 理竣工结算手续。
二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司，合同金 额27500000元，工程所需钢材全部由四叶草公司提供， 其他材料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预 付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣 工决算金额为38000000元（含钢材价款10000000元）， 单位成本1727元/平方米。
2019/8/20
10
二期会所工程承包给C建筑公司，合同金额 2420000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期 预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工 程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为2400000元， 单位成本1200元/平方米。
二期工程于20012年2月20日动工建设，2013年8 月31日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工 验收备案表。
2011年2月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于 当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，桥西区政府 于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。
2019/8/20
3
??12 （二）项目立项、规划情况
根据2011年1月20日取得的市桥西区发改 委（天发改复【2011】3号）《关于基本建设 项目的批复》，该宗地开发项目为“四叶草花 园小区”项目，全部为商品房开发。
2019/8/20
占地面积
建筑面积
（平方米）
（平方米）
10000
20000
10000
16000
三栋非普通住宅地下 2000
20000
38000
16000
32000
13000
17000 5000
1000
2000
30000
56000
50000
94000
7ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
？？35
“四叶草花园”小区的计算单位 一期四栋普通标准住宅楼 一期三栋非普通住宅楼 二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅 二期一栋商住综合楼1-2层商场
2019/8/20
2
（一）征地情况
2011年1月10日，四叶草公司与市桥西区国土资源局签定 《国有土地使用权出让合同》（合同编号：天政地国（出）字 【2011】第2号），以“招拍挂”方式受让位于市高新技术开发 区土地50000平方米，用途为住宅用地和商业用地，出让年限为 商业用地40年，住宅用地70年，土地使用权出让金每平方米 1500元，总额为75000000元，并负责该宗土地上两户居民的拆 迁安置工作及费用。
4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规 （2011）28号）“建设工程规划许可证”（二期）
5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的 5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期）
2019/8/20
6
房屋类别
一期四栋普通标准住宅 一期三栋非普通住宅 整个小区地下人防工程 一期小计 二期两栋高层住宅 商住综合楼3-26层住宅 商住综合楼1-2层商场 小区会所在二期建造 二期小计 一二期总合计
注意问题：
1、会所用途变化 ？
2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。
3、存在问题：不区分清算单位。
一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。
问题：纳税人为什么不区分清算单位？
2019/8/20
8
（三）开发情况：
1、“四叶草花园小区” 一期工程建设情况：
一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司，合同金额 15600000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期 预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程 已办理竣工结算手续，竣工决算金额为16000000元， 单位成本800元/平方米。
分二期开发（四叶草花园一期、四叶草花园 二期）。项目占地面积50000平米。
2019/8/20
4
一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模 相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、 规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标 准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。容积率 1.9。
二期:开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各 24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层 为商场，3-26层为住宅。建造会所一栋（四叶草花 园小区公共配套设施），容积率2.0 。
2019/8/20
11
（四）销售情况：
一期： 2011年8月4日取得市桥西区建设局的 （2011）房预售证字第（11）号“市桥西区商品 房预售许可证”，项目名称：四叶草花园一期， 施工编号：1#、2#、3#、4#、5#、3#、7#。均为 住宅楼，小区容积率1.9.截止2013年12月底所开 发商品房销售情况如下：
2019/8/20
5
许可证取得情况如下： ？？11
1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地 （2011）1号“建设用地规划许可证”。
2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规 （2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期）
3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的 483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期）
案例式教学
土地增值税清算实务案例
一、要求 以下给出的是四叶草房地产开发有限公司
（以下简称四叶草公司）2011-2013年度“四叶 草花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭 证、资料和情况说明，请你就给定资料和相关信 息，对该项目进行土地增值税清算。
2019/8/20
1
二、相关资料 资料一、四叶草房地产开发有限公司基本情况：