3. 物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 购物中心 20-30元//月平 收费 方米 省级城市40-50元/月/平米
五星级酒 由酒店管理公司 根据规模和服务要求一般费 店 拨款 用需要200万元-400万元 写字楼 普通3-5元//月 平方米 5A写字楼,以深圳大中华国 际金融中心为例 物业费：8.8元/月/平米
参与人员
前期介入小组：物业 管理公司业务副总经 理、项目经理、工程 和机电设备主管、财 务部经理 主要工作内容 1、从物业管理角度 对项目的整体布局提 出建议，如在综合体 项目中，前期介入小 组对机电设备节能和 室内空气品质、物业 管理用房的位置、临 时停车场的设置等提 出建议。

项目规划设 计阶段
公寓
3-5元/平方米
五星级别酒店式公寓收费 6-7元/月/平米
关于城市综合体的物业计费和 管理规约应按照业主共同利益 区分
主力店和次要主力点
水电费用和物业管理 费用应在租赁合约中 明确规定，主力店物 业管理费用可以低于 普通商铺。
公共空间采用分摊思
路，利于通道和空中 花园照明等计费采用 公摊方式。 划分组团的公共空间 ，采用本组团分摊方 式。
二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设
购物中心商业管理公司 综合体物业管理公司
购物中心物业管理处
卫生清洁部
保安部
财务部
工程与设备部
工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、 电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知 识共享和培训。
城市综合体物业管理特点及其
现代综合体物业管理含义
鉴于综合体物业类型管理要
求高，物业设施含量高，日 常运营管理要求高，因此， 我们需要考虑采用基于知识 的综合体物业管理体系,吸引 高品质人才进入到物业管理 公司,实现物业服务智能化, 降低物业能耗和运营成本。 现代物业管理要通过提供丰 富的增值服务和高附加值服 务,提升自己的服务品质,满 足业主的各类需求,体现业主 资产价值的最大化,最终实现 企业创富能力的提升、物业 管理产业结构的优化升级、 行业社会效益和经济效益的 同步增长、行业社会价值和
因为空调和通风系统是合理引起 的物业管理纠纷---济南万达广场 案例 位置很好,知名品牌入住很多
如,在10月份或冬季却很 差 普遍问题就是室内温度过高, 同时 空调采暖费也会很高,这样的 后果就算是把商家引进了， 也可能会存在退场的可能性 济南万达广场客户嫌空调采 暖物业费过高,而要求退房的 如下照片 及各大商场写字楼的室内环 境很差的统计结果。需要在 设计阶段就考虑空调和通风 系统的节能与空气质量问题
综合体物业管理特点 1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、 写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统 ，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水 平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市 综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的 “对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大 化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化 工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同， 其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
物业管理费用的确定
1.人员工资 2. 相关的办公费用
3.建筑相关维护材料
和维修费用;设备备 件和维修费用 4.物业管理的合理利 润
加强和规范“佣金”“基金”的核算与管理
深圳市物业管理行业管理规定
要求，物业管理处应该按照管 理成本的10%提取管理佣金上 交物业管理公司，这部分提取 的佣金可以列入物业管理处的 管理成本。如果物业管理处收 不抵支，佣金可以少提，但是 不可因为物业管理处收高于支 而擅自提高计提标准。 物业管理企业最主要的一项基 金就是住宅维修基金，它是一 项区之于业主用之于业主的专 项消费基金。物业管理企业必 须按照代管理基金的性质严格 遵循物业管理条例及物业管理 部门的规定核算管理合使用。
2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室（含前台、财务、采购、仓 库） ——客服中心（客户服务、投诉处理、 维修报修、商务服务、房屋租赁等）； ——工程管理与能耗管理（供水、供电 、供气、空调、电梯、消防、通讯等设 备的运行、维护、维修、管理；公共部 位装潢维修维护等）； ——公共秩序管理（含中控室、安护、 重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团 膳）。 基本机构配置为办公室、物业部、管理 部。可以根据具体情况进行调整。
关于商业综合体业 主委员会的组建
业主委员会的成立标志着业主们有了 自己的自治组织，任何业主都可以通 过委员会发表意见和言论，所有的困 难都可以提交委员会研究解决，通过 业主委员会这个沟通的平台，可以使 业主逐渐了解物业管理公司是真正为 购物广场、为广大业主着想，可以逐 渐消除业主可能存有的戒心，使更多 的业主配合我们的工作，比如在青岛 万达购物广场商铺招商工作中，开始 只有72个商铺的业主将租赁权委托 给了物业管理公司，在通过召开两次 业主委员会沟通以后，达到了102个 ，从而确保了购物广场的商品布局能 够按照既定的规划方案实施。
对于产权分散的商业街区,还可以组 织商业经营委员会,共同决定重大经 营事宜。
三、 综合体前期物业管理服务介入方案
综合体前期物业管理服务包括 在项目规划、建设与验收 交付阶段的前期介入，开 盘区的物业管理服务，物 业的接管验收、入伙与装 修管理策划及房屋质量遗 留问题的处理流程等。根 据项目开发各阶段的工作 重点的不同，物业管理公 司将委派相对应的人员参 与前期物业管理服务工作 ，充分发挥开发商自有物 业的资源优势，确保产品 更具人性化优势与恒久的 品质。