具体措施：
租户品牌特点：
◆ 4-5个人负责商铺招商 ◆ 2-3个人负责写字楼招商 ◆写字楼招商由专业的招商代理公司
◆商铺招商由公司自己招商团队完成
◆国际知名品牌多 ◆30%的品牌是首次进入该城市 ◆大部分租户租期长 ◆纷纷把万象城作为旗舰店所在地 ◆有意与华润一起进行全国拓展
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物业管理
❖ 成立专门的物业公司管理华润中心项目，包括住宅、 购物中心、写字楼及酒店式公寓。 已成立的有： ◆华润物业管理（深圳）有限公司 ◆华润新鸿基物业管理（杭州）有限公司 ◆华润置地（北京）物业管理有限责任公司 ◆华润（上海）有限公司
路漫漫其悠远 杭州 万象城
北京 五彩城
深圳 万象城
典型商业项目

▪ 万象城
总投资
深圳 杭州 沈阳
40亿港币 50万港币 40万港币
大连 20亿港币
总建筑 面积 （） 55万 80万
60万
19.3万
商业 面积 （） 18.8万
20万
开工 时间
00年 06.12
20万 07.06
10.5万 08年
开业 时间
范围内）聚集相当数量的中高 收入人群 ❖ 3.交通便利，停车方便 ❖ 4.考虑政府的城市规划
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定位与档次
客户 真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消 费者
规模 超大规模型购物中心，面积在12-24万平方米之间，根 据城市的经济实力等情况做调整
档次 万象城的市场定位确定为“中档偏高” 完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐
❖ 2004年至今，华润集团对华润置地进行了6次资产注入，注 入的资产金额高达234亿港元，而华润置地为此支付对价的 现金部分不到60亿港元，其余部分主要通过向集团配股完 成。6次资产注入使华润置地增加了1445万平方米的土地储 备。
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盈利模型
❖资本运作的核心：
◆有效降低账面风险 ◆提升财务指标 ◆扩大股权融资空间 ◆借助资本市场做大做强 ◆成为综合性的房地产企业
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租售策略
住宅：完全出售 酒店、写字楼、商业：部分出售部分持有
远景： 商业部分 完全持有
❖ 具体策略： 1.全部持有的物业：一线城市、核心地段、较为成熟且出租率
和租金收益达到一定水平的物业； 2.部分持有：一些具有潜力但不太成熟的物业。
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招商策略
策略：
先确定主力店，再全面招商
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目录
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1 华润公司历史 2 商业定位与商业规划 3 运营模式 4 财务测算 5 人力支持 6 品牌推广
战略合作模式
❖主力店
百货 REEL百货 泰国尚泰百货
影院 嘉禾深圳影院 百老汇 韩国美嘉欢乐影城
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溜冰场 冰纷万象溜冰场
超市 Olé超级市场 CityValue（华润万家）
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深圳 万象城 沈阳 万象城 大连 万象城
目录
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1 华润公司历史 2 商业定位与商业规划 3 运营模式 4 财务测算 5 人力支持 6 品牌推广
选址
❖ 城市 ❖ 1.选择周边区域性经济中心的
城市 ❖ 2.这个城市要具有较强的消费
能力
❖ 商圈 ❖ 1.选择城市新城区的核心地段 ❖ 2.“第一商圈”（15分钟步行
04.12 10.04
预计11年 春 预计11年
成都
南宁 郑州 合肥 济南 青岛
25亿元(万象 城)
80亿港币 50万港币 10亿元 10亿美元 150亿元
32万（不 包括住宅 ） 29万 40万 90万
100万
24.4万 10.03 预计12年
12万 18万
09.09 10.02 10.09
预计12年 预计13年 预计14年
运营策略
用商业的方式运营地产
住宅开发+持有物业+增值服务
❖华润在运作时，零售物业的规划是按照零售 业的需求来做的，用整个租金的成长系数来 测算零售商场这部分。
❖商业需要与住宅相互配合，定位要一致，才 能达到双赢。
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运营周期
❖万象城项目 ❖施工时间 ❖一期（开业） 36个月 购物中心、写字楼 ❖二期（完工） 50个月 住宅、酒店 ❖招商时间 ❖一年 完成4家主力店的招商工作 ❖两年 完成80%的商业面积的招商工作
❖ 深圳万象城前2年是亏损的，第3年开始盈利，目前盈利状 况非常好。
❖ 深圳万象城2008年度营业额约30亿人民币，占罗湖区GDP的 6%，是迄今为止中国内地投资回报率最高的购物中心。
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深圳万象城：年度零售营业额
年份 社会消费品零售 备注 总额
2005 15亿元
2005年上半年华润万象城每月销售4000多万左右，下半 年每月销售额就达到7000多万，2005年底是1亿多，到第 三季度每月销售额是1.3亿左右，2005年销售额就达到15 亿元，每平方米销售额少于1亿元，而深圳成熟百货销售 额能够达到3亿元。
◆ 截至2010年8月，华润置地已 进入中国内地26个城市，正在发展项 目超过50个。
◆ 品牌理念：
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品质给城市更多改变
※ 华润万家旗下品牌
华润置地业务类别
高端住宅系列
橡树湾学府系列 橡树湾英伦系列 凤凰城精品都市系列
商业地产
万象城都市综合体系 住宅+区域商业中心（五彩城） 住宅+欢乐颂
某大型国企商业地产模 式研究报告
路漫漫其悠远 2020/3/25
目录
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1 华润公司历史 2 商业定位与商业规划 3 运营模式 4 财务测算 5 人力支持 6 品牌推广
华润公司简介
※ 华润置地
◆ 截至2009年底，华润置地总 资产超过960亿港元，净资产超过390 亿港元，土地储备面积超过2210万平 方米。
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商业规划
业态规划
楼层分布与动线图
深圳万象城一楼
整个购物中心 只有一条主动线 ，所有店面都分 布在动线两边
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主出入口
主出入口
的士上落站 一层地下、地上车库出入口
规划设计特色
深深圳圳万万象象城城 内外装立设面计
单独建筑，购物中心上方无 常见的住宅塔楼或写字楼。同 时可缩短商业的开发周期，利 于招商。
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资本模型
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资金支持
❖孵化战略
❖ 即充分利用集团公司的资金实力优势，让一些土地先期由 集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注 入公司，以支持旗下相应公司的发展。